商品住宅全裝修政策深受社會各界關注。

長沙推行全裝修政策有何背景和意義？如何保障全裝修房屋品質(zhì)和性能？長沙的全裝修政策如何施行？……

今天，長沙市住建委相關負責人就長沙推行商品住宅全裝修進行政策答疑，回答市民普遍關注的問題。

根據(jù)政策規(guī)定，長沙主城區(qū)全裝修交付比例不低于70%，“長望瀏寧”全裝修交付比例不低于30%，并形成逐步推廣的過程和態(tài)勢。

目前現(xiàn)狀：

長沙全裝修已有12年歷史

累計面積約2000萬平方米

問：長沙全裝修住宅推進經(jīng)歷了一個怎樣的過程？

　　答：2006年1月，珠江實業(yè)開發(fā)的珠江花城桂苑是長沙第一個商品住宅全裝修項目，此后萬科、恒大、中海等企業(yè)相繼開發(fā)建設全裝修住宅，給長沙全裝修市場帶來良好的示范效應。運達、先導恒偉等本地企業(yè)陸續(xù)開發(fā)全裝修住宅項目，受到消費者歡迎。

　　據(jù)統(tǒng)計，目前全市已實施約2000萬平方米的全裝修住宅項目。2015年，為推進、規(guī)范全裝修市場，長沙出臺了《關于加快推進全裝修住宅建設的意見》。2017年，長沙從推進高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，按照品質(zhì)長沙建設和推進行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的要求，根據(jù)國家和省市文件規(guī)定，對全裝修政策進行了改進完善，出臺了《關于進一步推進新建商品住宅全裝修建設的通知》和相關配套文件，將全裝修建設納入了制度化、規(guī)范化發(fā)展途徑。

　　背景意義：

國家有要求，省市有落實

每年可減少裝修垃圾約24萬噸

　　問：長沙推行全裝修有何政策依據(jù)和重要意義？

　　答：2008年8月1日，原建設部發(fā)布了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或采用菜單式裝修模式，逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標。2013年，國務院辦公廳發(fā)布《關于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部綠色建筑行動方案的通知》，2016年，國務院辦公廳發(fā)布了《關于大力發(fā)展裝配式建筑的指導意見》，明確推進全裝修建設。2018年，新發(fā)布實施的國家標準《裝配式建筑評價標準》規(guī)定裝配式建筑應采用全裝修。2014年，湖南省政府發(fā)布《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化的指導意見》，明確要推動住宅建設方式的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)住宅設計標準化、裝修一體化。

　　推行全裝修商品房能有效減少建筑垃圾、能源消耗及碳排放，優(yōu)化建造模式及人居環(huán)境，加大成品交付和遏制炒房。毛坯交付的住宅小區(qū)，裝修噪音、垃圾等影響與污染往往持續(xù)數(shù)年，嚴重影響業(yè)主居住生活環(huán)境，實行“拎包入住”的全裝修模式，能徹底解決上述問題。據(jù)測算，長沙推行全裝修建設后，每年可減少裝修垃圾約24萬噸。此外，長沙市每年處理裝修業(yè)主投訴及糾紛逾1000起，近期更是出現(xiàn)了不誠信家裝企業(yè)跑路引發(fā)的問題，倒逼長沙加快出臺全裝修政策，規(guī)范裝修市場管理。

　　保障體系：

構(gòu)建“四道防線”管控體系

對質(zhì)量、價格等進行重點管控

　　問：長沙推行全裝修政策的主要內(nèi)容有哪些，如何保障全裝修房屋的價格和質(zhì)量？

　　答：長沙全裝修政策構(gòu)建了市場競爭、主體責任、行政監(jiān)管相結(jié)合的管理體系，對全裝修質(zhì)量、價格、銷售等進行了重點管控，著力提升全裝修工藝工法、實體質(zhì)量和“性價比”。

　　首先是嚴把價質(zhì)相符關。長沙借鑒杭州、南昌、武漢等地的做法，確定市場規(guī)則、主體責任、行政監(jiān)管和法律武器四方面相結(jié)合，強力構(gòu)建“四道防線”的有效管控體系。

　　一是堅持市場導向。要求項目銷售前公示示范合同文本和交付清單，建造多種樣板房供業(yè)主參考和選擇，明確交付標準不得低于樣板房和合同要求，確保價值對等和信息透明，保障業(yè)主理性判斷。買賣雙方按照市場規(guī)則和契約精神確定交易行為，通過買賣合同明確雙方權(quán)利、責任與義務。

　　二是強化主體責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全裝修建設負主體責任。第三方造價咨詢機構(gòu)由開發(fā)企業(yè)在市造價站官網(wǎng)隨機抽取，造價咨詢機構(gòu)須獨立公正的對裝修部分價格進行核定，并承擔相應法律責任。確保全裝修價格價質(zhì)相符。

　　三是加強行政監(jiān)管。第三方造價咨詢機構(gòu)核算的全裝修價格不得超過規(guī)定要求和合理范圍。加強對工程建設責任主體的監(jiān)督，對違法違規(guī)事項依法懲處并記入企業(yè)信用檔案，情節(jié)嚴重的納入全裝修“黑名單”，形成高壓監(jiān)管態(tài)勢。

　　四是依法解決爭議。買賣雙方發(fā)生全裝修爭議時，應按照合同約定進行合理協(xié)商，協(xié)商不成的，可依法申請仲裁或法院判決。開發(fā)企業(yè)或者造價咨詢機構(gòu)確有違法違規(guī)行為，應按要求嚴格追究相關責任。

　　其次是嚴把質(zhì)量安全關。文件要求，全裝修納入基本建設程序，辦理施工許可證，進行質(zhì)安監(jiān)管。全裝修施工過程中，可建立業(yè)主開放日，讓業(yè)主參與現(xiàn)場監(jiān)督。工程完工時，應按要求進入分戶驗收，由業(yè)主簽字確認。交付后，應按國家規(guī)定實施質(zhì)量保修制度。從全裝修開發(fā)、建設、交付等管理環(huán)節(jié)進行閉合管理、切實保障質(zhì)量安全。

計費合同：

計費項目依據(jù)相關規(guī)定設立

消費者面對“霸王條款”合同有權(quán)拒簽

　　問：長沙全裝修政策中部分費用的計取以及合同管理是如何規(guī)定的？

　　答：關于全裝修人工費標準調(diào)整至140元/工日的問題，《湖南省建設工程造價管理辦法》（湖南省人民政府令第192號）第六條賦予了工程造價管理機構(gòu)及時采集和公布本行政區(qū)域人工、材料等市場價格和造價信息，為工程造價計價提供參考的職責。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)行長沙市實際市場裝修人工單價達300元/工日是常態(tài)。當市場實際值與定額值明顯不一致時，市住建委造價站依據(jù)省政府192號令及時調(diào)整發(fā)布該人工費標準既有權(quán)限，也是應盡的義務。所以長住建發(fā)[2018]53號文件在通過對實際人工費與定額人工費對比分析并報省造價總站同意后，將人工單價由120元/工日調(diào)整為140元/工日。

　　關于設計費用、銷售費用、財務費用計取問題，這些計費項目都是依據(jù)工程造價相關文件和《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》（長發(fā)改價[2017]388號）設立的，也是客觀發(fā)生了的費用。但是，具體應計取多少費用，第三方造價咨詢機構(gòu)應當根據(jù)文件規(guī)定和實際情況來合理核算，開發(fā)企業(yè)和第三方造價咨詢機構(gòu)應當做好對業(yè)主疑問的解答工作。

　　關于全裝修合同的問題，商品房網(wǎng)簽和備案制度是依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等法律法規(guī)開展的，目的是為了防止一房兩賣，保障購房人的權(quán)益。開發(fā)企業(yè)和購房人雙方根據(jù)國家工商總局和住建部公布的《商品房買賣合同示范文本》，協(xié)商達成合意后擬定合同條款并在《期現(xiàn)房銷售及預售資金監(jiān)管系統(tǒng)》錄入信息，完成網(wǎng)上簽約，再打印紙介質(zhì)合同文本，雙方簽字蓋章，這是一項民事法律行為，經(jīng)簽訂的合同受民事法律法規(guī)保護和約束。

　　在商品房買賣合同示范文本以外增加的內(nèi)容，由雙方協(xié)商達成一致意見，雙方簽字生效，合同應是雙方共同意愿的體現(xiàn)，若不是合同簽訂人意愿的體現(xiàn)，當事人可以拒簽。若消費者認為開發(fā)商通過格式合同侵害了自身權(quán)益，可依據(jù)職能職責向工商部門反映，工商部門和住建部門將嚴肅查處。

　他山之石：

發(fā)達國家?guī)缀鯖]有家裝公司

深圳、廣州全裝修住宅接近100%

　　問：能不能介紹一些目前國內(nèi)外全裝修的主要做法？

　　答：目前發(fā)達國家?guī)缀鯖]有家裝公司，全部由開發(fā)商提供成品住宅。國內(nèi)先進城市如深圳、廣州全裝修住宅基本接近100%。

　　江蘇省住建廳在2010年發(fā)布了江蘇省《成品住房裝修技術標準》。明確了到2012年，蘇南中心城區(qū)新建住宅“成品房”比例達到50%，其他地區(qū)為30%。

　　北京市住建委在2015年底發(fā)布，北京市公租房、經(jīng)適房、限價房、棚戶區(qū)改造安置房及自住房全面實施全裝修成品交房。

　　浙江省2016年5月施行的《浙江省綠色建筑條例》率先提出：到2020年底，浙江新建多層和高層住宅將基本實現(xiàn)全裝修。9月10日，浙江省又印發(fā)《關于推進綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實施意見》，提出“10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修�！�

　　上海市政府2016年發(fā)布相關實施意見，提出自2017年1月1日起，外環(huán)線以內(nèi)城區(qū)新建商品住宅實施全裝修比例達到100%，其它地區(qū)達到50%。

　　海南省住房與城鄉(xiāng)建設廳5月22日正式印發(fā)公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》，提出海南從2017年7月1日(含)后取得施工許可證的商品住宅工程全部實行全裝修。

　　南昌市2018年1月30日印發(fā)了《關于規(guī)范南昌市城區(qū)新建全裝修住宅銷售管理的通知》（洪房規(guī)〔2018〕1號）明確了新建全裝修住宅管理的要求。