(目前，長沙寫字樓市場空置率系數(shù)高企、去化速度有限，如何有效化解庫存成為很多投資商的“痛點”。 攝友圈吳非)

有人曾說，“看一個城市的發(fā)展水平，就要了解這個城市寫字樓的發(fā)展水平�！�

粗略統(tǒng)計，長沙200米級摩天大樓就已超過15座，這還不包括在建的三四百米級的項目，比如九龍倉國際金融中心主體近日就已突破300米高度，刷新城市天際線，其主塔規(guī)劃為95層452米�！敖鹁陪y十”期間，長沙寫字樓產(chǎn)品呈現(xiàn)蜂擁入市的熱鬧局面，據(jù)市場人士不完全統(tǒng)計，九至十月長沙僅甲級寫字樓就有約20萬平米的供應(yīng)量，上半年供應(yīng)量更一度創(chuàng)下10年新高，面臨較大去化壓力。

據(jù)盈石集團研究中心跟蹤統(tǒng)計，截至2016年長沙寫字樓市場未來供應(yīng)面積將達到226.8萬平米，其中甲級寫字樓面積達到126萬平米�！伴L沙寫字樓需求指數(shù)在盈石集團研究中心定期檢測的20大城市中排名第十七，供給指數(shù)排名第一，顯示出長沙寫字樓市場未來一段時期內(nèi)都將承受較大的供應(yīng)壓力�！庇�石集團研究中心的報告稱。

現(xiàn)狀供大于求緣于盲目發(fā)展？

據(jù)盈石集團研究中心統(tǒng)計，到2016年長沙新增甲級寫字樓超過65%分布在外圍商圈，屆時存量將是現(xiàn)在的13.6倍。

在湘經(jīng)聯(lián)秘書長李杰看來，寫字樓供求失衡是個現(xiàn)實，去化偏低是現(xiàn)狀，在實體經(jīng)濟整體表現(xiàn)欠佳的大形勢下，更是開發(fā)公司不得不面對的問題。

“目前長沙寫字樓供應(yīng)量明顯大于需求量。此需求量應(yīng)為購買量，而非租賃需求�！遍L城投資副總經(jīng)理江偉華認為，嚴格意義上說，長沙寫字樓存在尷尬：市場供應(yīng)的寫字樓處于飽和階段，市場需要租賃寫字樓群體也巨大，自用型購買占的比例較小，所以幾乎所有的寫字樓都在尋找投資客戶以解決滯銷困局。供應(yīng)大增的癥結(jié)在哪里？“盲目發(fā)展，寫字樓是有條件性的，與地段、落地條件、產(chǎn)業(yè)環(huán)境等息息相關(guān)，長沙只要是綜合用地就去蓋寫字樓，以致遍地開花，嚴重供大于求�！痹�操盤多個不同類型項目的資深地產(chǎn)人駱憲炳直言。

對策適當縮減開發(fā)量，提高物管和運營能力

在江偉華看來，長沙寫字樓的壓力主要集中在高端寫字樓，5A甲級或甲級標準，并且都是分布在新興板塊，本身不具備辦公條件和辦公氛圍的區(qū)域，因為未扎堆，造成自營型客戶不去購買，投資性客戶更不敢下手，出現(xiàn)滯銷或者租賃不出去的大量空置情況也就不奇怪了。

戴德梁行公布的2015年長沙第二季度房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)顯示，長沙上半年甲級寫字樓凈吸納量(吸納量：報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù))為14.4萬平米，同比大增113.7%，創(chuàng)歷史同期峰值。但供應(yīng)量也已達10年來之最。一季度，萬達廣場23萬平米的龐大體量令核心區(qū)甲級寫字樓空置率一度升至46.4%。長沙純寫字樓項目楷林國際總經(jīng)理王如民分析稱，寫字樓硬件固然重要，但寫字樓的物業(yè)管理能力才決定了租金和價格，招商和物管及后續(xù)運營是正循環(huán)的關(guān)系。

李杰表示，寫字樓市場的出路一是向市州發(fā)力，吸引市州的創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)家來長。二是實事求是面對供求現(xiàn)狀，適當縮減開發(fā)量、延長開發(fā)周期，主動降低放量。

建議

市場呼喚個性化差異化產(chǎn)品

“1、標志性建筑。能夠成為一個區(qū)域的地標，位置好，昭示性強，交通便利。2、配置好。如電梯快，多，大；車位充裕，大堂氣派。3、服務(wù)好：保安保潔到位，商務(wù)配套成熟。4、專業(yè)性：純粹的辦公場地，優(yōu)美的城市景觀�！苯瓊トA說，他心中理想的寫字樓應(yīng)該要滿足以上條件�！伴L沙寫字樓缺乏個性化”，駱憲炳認為，現(xiàn)在長沙某些號稱高端寫字樓的項目，重硬件輕軟件。

業(yè)內(nèi)人士認為，大浪淘沙之后，那些寧愿空置也不愿低價運營扶持成長的寫字樓，它們將成為寫字樓之殤。記者劉李

觀點

企業(yè)將向優(yōu)質(zhì)專業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移

隨著高品質(zhì)寫字樓的放量入市，長沙寫字樓市場已進入高速發(fā)展階段。高品質(zhì)寫字樓的入市拉高了長沙寫字樓物業(yè)的平均素質(zhì)，同時也吸引了更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶，如房地產(chǎn)、電子科技、金融銀行等企業(yè)，逐漸從傳統(tǒng)的商住、酒店型寫字樓項目向優(yōu)質(zhì)專業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移。同時，預計長株潭經(jīng)濟圈在高鐵及城際軌道交通的合力下將加快融合，從而顯著提升包括商貿(mào)、旅游業(yè)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，這些承租能力更強的服務(wù)業(yè)企業(yè)將為長沙寫字樓市場帶來穩(wěn)定活躍的辦公需求。