(目前，長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)空置率系數(shù)高企、去化速度有限，如何有效化解庫(kù)存成為很多投資商的“痛點(diǎn)”。 攝友圈吳非)

有人曾說(shuō)，“看一個(gè)城市的發(fā)展水平，就要了解這個(gè)城市寫字樓的發(fā)展水平。”

粗略統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙200米級(jí)摩天大樓就已超過(guò)15座，這還不包括在建的三四百米級(jí)的項(xiàng)目，比如九龍倉(cāng)國(guó)際金融中心主體近日就已突破300米高度，刷新城市天際線，其主塔規(guī)劃為95層452米�！敖鹁陪y十”期間，長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品呈現(xiàn)蜂擁入市的熱鬧局面，據(jù)市場(chǎng)人士不完全統(tǒng)計(jì)，九至十月長(zhǎng)沙僅甲級(jí)寫字樓就有約20萬(wàn)平米的供應(yīng)量，上半年供應(yīng)量更一度創(chuàng)下10年新高，面臨較大去化壓力。

據(jù)盈石集團(tuán)研究中心跟蹤統(tǒng)計(jì)，截至2016年長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)面積將達(dá)到226.8萬(wàn)平米，其中甲級(jí)寫字樓面積達(dá)到126萬(wàn)平米�！伴L(zhǎng)沙寫字樓需求指數(shù)在盈石集團(tuán)研究中心定期檢測(cè)的20大城市中排名第十七，供給指數(shù)排名第一，顯示出長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)都將承受較大的供應(yīng)壓力。”盈石集團(tuán)研究中心的報(bào)告稱。

現(xiàn)狀供大于求緣于盲目發(fā)展？

據(jù)盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，到2016年長(zhǎng)沙新增甲級(jí)寫字樓超過(guò)65%分布在外圍商圈，屆時(shí)存量將是現(xiàn)在的13.6倍。

在湘經(jīng)聯(lián)秘書長(zhǎng)李杰看來(lái)，寫字樓供求失衡是個(gè)現(xiàn)實(shí)，去化偏低是現(xiàn)狀，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)欠佳的大形勢(shì)下，更是開發(fā)公司不得不面對(duì)的問(wèn)題。

“目前長(zhǎng)沙寫字樓供應(yīng)量明顯大于需求量。此需求量應(yīng)為購(gòu)買量，而非租賃需求�！遍L(zhǎng)城投資副總經(jīng)理江偉華認(rèn)為，嚴(yán)格意義上說(shuō)，長(zhǎng)沙寫字樓存在尷尬：市場(chǎng)供應(yīng)的寫字樓處于飽和階段，市場(chǎng)需要租賃寫字樓群體也巨大，自用型購(gòu)買占的比例較小，所以幾乎所有的寫字樓都在尋找投資客戶以解決滯銷困局。供應(yīng)大增的癥結(jié)在哪里？“盲目發(fā)展，寫字樓是有條件性的，與地段、落地條件、產(chǎn)業(yè)環(huán)境等息息相關(guān)，長(zhǎng)沙只要是綜合用地就去蓋寫字樓，以致遍地開花，嚴(yán)重供大于求�！痹�操盤多個(gè)不同類型項(xiàng)目的資深地產(chǎn)人駱憲炳直言。

對(duì)策適當(dāng)縮減開發(fā)量，提高物管和運(yùn)營(yíng)能力

在江偉華看來(lái)，長(zhǎng)沙寫字樓的壓力主要集中在高端寫字樓，5A甲級(jí)或甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并且都是分布在新興板塊，本身不具備辦公條件和辦公氛圍的區(qū)域，因?yàn)槲丛�堆，造成自營(yíng)型客戶不去購(gòu)買，投資性客戶更不敢下手，出現(xiàn)滯銷或者租賃不出去的大量空置情況也就不奇怪了。

戴德梁行公布的2015年長(zhǎng)沙第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙上半年甲級(jí)寫字樓凈吸納量(吸納量：報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù))為14.4萬(wàn)平米，同比大增113.7%，創(chuàng)歷史同期峰值。但供應(yīng)量也已達(dá)10年來(lái)之最。一季度，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)23萬(wàn)平米的龐大體量令核心區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率一度升至46.4%。長(zhǎng)沙純寫字樓項(xiàng)目楷林國(guó)際總經(jīng)理王如民分析稱，寫字樓硬件固然重要，但寫字樓的物業(yè)管理能力才決定了租金和價(jià)格，招商和物管及后續(xù)運(yùn)營(yíng)是正循環(huán)的關(guān)系。

李杰表示，寫字樓市場(chǎng)的出路一是向市州發(fā)力，吸引市州的創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)家來(lái)長(zhǎng)。二是實(shí)事求是面對(duì)供求現(xiàn)狀，適當(dāng)縮減開發(fā)量、延長(zhǎng)開發(fā)周期，主動(dòng)降低放量。

建議

市場(chǎng)呼喚個(gè)性化差異化產(chǎn)品

“1、標(biāo)志性建筑。能夠成為一個(gè)區(qū)域的地標(biāo)，位置好，昭示性強(qiáng)，交通便利。2、配置好。如電梯快，多，大；車位充裕，大堂氣派。3、服務(wù)好：保安保潔到位，商務(wù)配套成熟。4、專業(yè)性：純粹的辦公場(chǎng)地，優(yōu)美的城市景觀�！苯瓊トA說(shuō)，他心中理想的寫字樓應(yīng)該要滿足以上條件�！伴L(zhǎng)沙寫字樓缺乏個(gè)性化”，駱憲炳認(rèn)為，現(xiàn)在長(zhǎng)沙某些號(hào)稱高端寫字樓的項(xiàng)目，重硬件輕軟件。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大浪淘沙之后，那些寧愿空置也不愿低價(jià)運(yùn)營(yíng)扶持成長(zhǎng)的寫字樓，它們將成為寫字樓之殤。記者劉李

觀點(diǎn)

企業(yè)將向優(yōu)質(zhì)專業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移

隨著高品質(zhì)寫字樓的放量入市，長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)已進(jìn)入高速發(fā)展階段。高品質(zhì)寫字樓的入市拉高了長(zhǎng)沙寫字樓物業(yè)的平均素質(zhì)，同時(shí)也吸引了更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶，如房地產(chǎn)、電子科技、金融銀行等企業(yè)，逐漸從傳統(tǒng)的商住、酒店型寫字樓項(xiàng)目向優(yōu)質(zhì)專業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移。同時(shí)，預(yù)計(jì)長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈在高鐵及城際軌道交通的合力下將加快融合，從而顯著提升包括商貿(mào)、旅游業(yè)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，這些承租能力更強(qiáng)的服務(wù)業(yè)企業(yè)將為長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定活躍的辦公需求。