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《今日說法》節(jié)目《真假租約》
網(wǎng)址：www.blackcollegiateintl.com 編輯：長(zhǎng)沙社區(qū)通 時(shí)間：2019-12-13

“ 

就已經(jīng)72歲了
她還給自己簽了一個(gè)19年的租賃協(xié)議
而且還一次性付了68.4萬
這個(gè)我覺得太不符合常理了

”

在外打工多年之后，楊東終于下定決心，在四川省崇州市買下了一套三居室，準(zhǔn)備把年邁的父母接來安享晚年。但事與愿違，一份前房主簽下的十九年租約，攪亂了他為父母盡孝的計(jì)劃，也讓購(gòu)入新房的欣喜蕩然無存。

拍下房子沒法住

楊東是四川德陽人，出身農(nóng)村，最早在成都打工，10年前去了北京謀生，一直住在月租1000元的簡(jiǎn)陋出租房里。
 
自己居住條件差點(diǎn)、苦點(diǎn)，楊東覺得無所謂。可隨著時(shí)間的推移，父母逐漸年邁，如何安頓父母成了楊東最揪心的事。

老家的房子破舊得無法居住，而且路途遙遠(yuǎn)，不方便照看父母。多年前，楊東就將父母接到成都，借親戚的房子安頓了下來。可借住終究不是長(zhǎng)久之計(jì)，楊東渴望在城里擁有一套屬于自己一家人的房子。
 
北京的房?jī)r(jià)太高，楊東想都不敢想，他就將目光投向了房?jī)r(jià)稍低些的成都。成都商品住房和二手住房限購(gòu)，在成都繳納一定年限的社保才能獲得購(gòu)房資格。楊東在北京打工，沒有成都社保，拿不到購(gòu)房資格，于是他開始關(guān)注司法拍賣房。

司法拍賣房就是法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房產(chǎn)，沒有限購(gòu)政策。關(guān)注一段時(shí)間后，楊東看中了一套房子，是四川省崇州市人民法院在網(wǎng)上公開拍賣的，崇州市是由成都市管轄的縣級(jí)市，距離成都市區(qū)不遠(yuǎn)。這是一套146.69平方米的三居室，總價(jià)只要68萬元，很符合楊東的預(yù)算和期待。
2019年7月26日，通過網(wǎng)絡(luò)上的司法拍賣平臺(tái)，楊東將這套房子拍了下來，并支付了68萬元的購(gòu)房款。在崇州市人民法院的配合下，楊東順利地將房子的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦了下來。終于在城里有了自己的房子，楊東十分歡喜，但很快，麻煩就降臨了。
法官介紹，楊東買的這套房子在拍賣前被原房主出租了。根據(jù)出租協(xié)議，原房主與租戶簽訂的租約是19年。協(xié)議是2014年簽的，楊東買下這套房子時(shí)，租期還剩余14年。

當(dāng)初在網(wǎng)上公開拍賣時(shí)，法院對(duì)房屋的租賃情況進(jìn)行了明示。楊東將這套房子拍下后，法官也明確地告訴過他，如果不想房子繼續(xù)出租或者有其他想法，他可以去和租戶協(xié)商。
 
楊東買這套房子是為了安頓年邁的父母，并不想長(zhǎng)期出租。因此他想和租戶協(xié)商一下，看能不能提前解除出租協(xié)議。可沒想到的是，他多次主動(dòng)上門，租戶不是不在家，就是躲著不見。拍下房子后的三個(gè)月里，楊東都沒進(jìn)得了門。
 
根據(jù)房屋出租協(xié)議，這套房子的租戶叫羅淑華， 2014年6月8日和原房主周利紅簽了租約，約定每年租金3.6萬元，租期19年，并支付了全部租金68.4萬元。
 
法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移不影響原有的租賃合同，不能損害租房者的利益。按理說，租戶羅淑華與原房主簽有正規(guī)的出租協(xié)議，交納了19年的租金，面對(duì)新房主本可以理直氣壯，可她為什么避而不見呢？
 
楊東認(rèn)為租戶羅淑華避而不見，是她和原房主簽的出租協(xié)議有問題。第一，正常人如果只是普通的租戶不可能一次性支付高達(dá)68.4萬元的19年租金；第二，長(zhǎng)達(dá)19年的租期也不合常理。

出租協(xié)議上顯示，租戶出生于1942年，2014年簽協(xié)議時(shí)72歲，19年租約期滿時(shí)，她將是91歲高齡，難道羅淑華在租房時(shí)，就完全沒有考慮自己的生老病死嗎？

母親租了女兒的房

出租協(xié)議還附有一張?jiān)恐髦芾t給租戶羅淑華的借條，是用成都金鷹公司的信紙寫的。楊東由此懷疑，原房主周利紅和成都金鷹公司有關(guān)系。
 
成都金鷹公司曾經(jīng)是一家很風(fēng)光的家具生產(chǎn)企業(yè)，可幾年前破產(chǎn)了。經(jīng)查詢楊東得知，原房主周利紅是該公司負(fù)責(zé)人的小姨子，曾負(fù)責(zé)該公司的財(cái)務(wù)工作。而周利紅這套房子之所以會(huì)被法院拍賣，是因?yàn)榻瘊椆居盟姆孔幼龅盅海枇艘还P錢，后來公司未還款，法院判決以房抵債。
 
成都金鷹公司雖已破產(chǎn)，可它的老廠房還在，一些老員工也在，只是現(xiàn)在被別人接管了。楊東跑去打聽，結(jié)果聽到了一個(gè)意外的消息——羅淑華就是周利紅的母親。

老母親租女兒的房子，一租就是19年，還支付高達(dá)68.4萬元的租金，楊東越來越覺得她們的出租協(xié)議是假的。虛假協(xié)議損害了自己的利益，楊東認(rèn)為有必要再和羅淑華、周利紅進(jìn)行交涉。
 
2019年10月17日晚，楊東與其律師，以及多家媒體的記者再一次來到這套房子的門外，敲了半天門仍然無人回應(yīng)。就在一行人準(zhǔn)備離開時(shí)，突然有一位中年婦女拿手機(jī)對(duì)著他們開始拍攝，原來此人正是原房主周利紅。
 
周利紅對(duì)出租協(xié)議的真?zhèn)尾⒉辉付嗉咏忉尅?/span>隨后，周利紅的母親羅淑華也出現(xiàn)了。母女二人對(duì)出租協(xié)議的真?zhèn)伍W爍其辭，不愿意正面回應(yīng)。但周利紅強(qiáng)調(diào)，她對(duì)法院強(qiáng)制拍賣她的房產(chǎn)是不認(rèn)可的，因?yàn)樵缭?019年4月份，她就向法院提出了執(zhí)行異議申請(qǐng)。
 
周利紅展示了一份執(zhí)行異議申請(qǐng)書，上面寫道，雖然她的房子是作為金鷹公司欠債的抵押物而被拍賣，可金鷹公司同樣欠她很多錢，她認(rèn)為法院要先理清這些關(guān)系，再?zèng)Q定是否拍賣她的房子。

周利紅是2019年4月8日提交的執(zhí)行異議申請(qǐng)。根據(jù)規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)她的執(zhí)行異議申請(qǐng)進(jìn)行審查，并在15天內(nèi)予以答復(fù)。但周利紅說，提交申請(qǐng)之后過去了5個(gè)多月，直到房子被拍賣，過戶給了楊東，她都沒有得到法院的任何回復(fù)。

 

周利紅認(rèn)為，法院在此事處理上對(duì)她不公。她不認(rèn)可法院的買賣，更不承認(rèn)楊東的購(gòu)買。

司法拍賣爭(zhēng)議未明

那么，法院真的沒有對(duì)周利紅的執(zhí)行異議申請(qǐng)予以答復(fù)，就將她的房子拍賣了嗎？對(duì)此事毫不知情的楊東通過合法渠道買下了房子，還辦了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，他又該如何是好？
 
崇州法院表示，他們對(duì)周利紅的執(zhí)行異議申請(qǐng)很重視，可她是以金鷹公司欠她錢，不能用她的房子抵債為理由，要求中止拍賣。她提出的這個(gè)理由是不服法院原來的判決，并非執(zhí)行環(huán)節(jié)的問題，因此在程序上有誤。
 
法院表示，周利紅如果是對(duì)原判決不服，應(yīng)當(dāng)走申訴程序。現(xiàn)在以執(zhí)行異議來訴請(qǐng)，從法律上說程序是錯(cuò)誤的，她的執(zhí)行異議申請(qǐng)無法被受理。至于法院為什么沒有給她回復(fù)，法院說，這是周利紅自己的問題。

法官說，周利紅不配合法院，不止這一回。在整個(gè)案件執(zhí)行過程中，法官也曾多次和她聯(lián)系，她都是不理不睬。由于法律程序不對(duì)，執(zhí)行異議申請(qǐng)沒被受理，周利紅本人又沒有再與法院聯(lián)系，崇州市人民法院就按照正常的執(zhí)行程序，將她的房子拍賣了。
 
崇州市人民法院認(rèn)為他們的拍賣是合法有效的，周利紅并不接受。周利紅表示，她沒有不配合法院執(zhí)行，也沒有接到過法院的告知電話，法院的拍賣她仍然不認(rèn)可。

花了68萬元買的房子卻無法進(jìn)門，楊東感到很無奈。楊東認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)出面幫他解決，但是法院并不同意。
 
法官說，當(dāng)初他們已經(jīng)在網(wǎng)上公開了這套房子有租約的事實(shí)，楊東將房子買下后，他們也將這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)向楊東進(jìn)行了告知，隨后配合楊東將房子過戶到了他的名下。法院的責(zé)任和義務(wù)已經(jīng)完成，余下的事情只能楊東自己去解決。
 
崇州市人民法院說，現(xiàn)在主要的問題是租戶不愿意和楊東協(xié)商，不愿意騰房子。如果楊東認(rèn)為她們的出租協(xié)議是虛假的，可以通過法院另行起訴。只有認(rèn)定她們的出租協(xié)議是虛假的，法院才可以強(qiáng)制她們騰退。
 
一通勞心勞力之后，事情還是沒有進(jìn)展。無奈之下，楊東只得以排除妨礙之訴，將周利紅和她的母親羅淑華告到了成都市雙流區(qū)人民法院，希望法院能夠認(rèn)定她們之間的出租協(xié)議是虛假的，判令她們搬離。目前雙流區(qū)人民法院已經(jīng)立案，還沒有開庭。

楊東擔(dān)心，一旦法院無法認(rèn)定周利紅和羅淑華的出租協(xié)議是虛假的，她們就可能繼續(xù)占有這套房子，十多年后他才能入住。到那時(shí)，自己的父母可能已經(jīng)不在了，那他花68萬元購(gòu)買這套房子將變得毫無意義。

來看看網(wǎng)友們?cè)趺凑f：

普法時(shí)間

 pufashijian

Q1：這起案件當(dāng)中，原房主周利紅向法院提出了執(zhí)行異議申請(qǐng)，但法院說你這個(gè)訴求程序是有誤的，所以就不予受理，但是又跟這個(gè)原房主聯(lián)系不上，最后就按照正常流程把房子給拍賣了。這個(gè)做法有問題嗎？

A1：這個(gè)做法是有一定問題的。因?yàn)閭鶆?wù)人或者說被執(zhí)行人，按照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定，是可以提出執(zhí)行異議的。當(dāng)然她提出的這個(gè)執(zhí)行異議能不能成立，那是另外一個(gè)問題，但是它即便不成立，法院也要做出一個(gè)處理決定，不能因?yàn)槁?lián)系不上她，所以就不做出一個(gè)處理決定，這個(gè)程序還沒有走完。所以從這個(gè)意義上來講，法院在這個(gè)處理過程當(dāng)中有一定的瑕疵。

Q2：法院拍賣的房子，里面有租戶，而且租期長(zhǎng)達(dá)19年，這個(gè)租戶和房東的關(guān)系還比較特別，但拍賣完之后法院說，后面的事我就不管了，是拍賣所得人你自己去協(xié)調(diào)、自己去解決，這樣的做法您覺得可以嗎？

A2：按照法律規(guī)定，法院進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，一定要事先將相關(guān)的信息在網(wǎng)上公開，或者說通過適當(dāng)?shù)姆绞�，讓社�?huì)上所有相關(guān)的人都要知道，并且法院要進(jìn)行審查，這個(gè)信息應(yīng)該是真實(shí)的信息。法院如果得知了這個(gè)房屋存在租賃協(xié)議，那么這個(gè)協(xié)議究竟是真是假，法院應(yīng)該進(jìn)行比較全面的、實(shí)質(zhì)性的審查。雖然不要求執(zhí)行法院或者執(zhí)行機(jī)構(gòu)像審判機(jī)構(gòu)一樣查個(gè)水落石出，但是要經(jīng)過大體比較完整的審查。比如說這個(gè)租賃協(xié)議，有沒有提出一個(gè)合理的懷疑，它存在于母女之間，而且長(zhǎng)達(dá)19年，而且一次性就把這個(gè)租金全部付完了，而且你這個(gè)承租人是一個(gè)72歲的老奶奶。并不是僅僅進(jìn)行形式上的審查，有一個(gè)租賃協(xié)議在這兒，然后進(jìn)行公示、進(jìn)行說明，我的責(zé)任就算履行了，或者說我就沒責(zé)任了，下面的事就是你買受人的事情了。這個(gè)對(duì)買受人來講是不公平的，因?yàn)樗豢赡苤勒鎸?shí)的信息，相對(duì)于執(zhí)行機(jī)構(gòu)，他在信息上面更加短缺。之后他如果發(fā)現(xiàn)了這個(gè)租賃協(xié)議確實(shí)存在問題，解決這個(gè)問題付出的代價(jià)要多得多，不如執(zhí)行法院事先就預(yù)防性地把這個(gè)問題做一個(gè)大體上的解決，那么他就可以省掉后面的很多麻煩。不論從程序的效率、程序的經(jīng)濟(jì)來說，還是對(duì)當(dāng)事人的負(fù)責(zé)、司法為民來說，這都是執(zhí)行機(jī)構(gòu)、執(zhí)行法官應(yīng)該做到的事情。

他人的悲歡

若不能感同身受

至少不要將“己所不欲”

強(qiáng)施于人

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