多名家住通州區(qū)北苑南路42號院的居民近日向本端反映，小區(qū)里3棟居民樓建成已有20多年，亟需老舊小區(qū)改造，居民滿心期待地備齊各項材料完成申請，可是公布名單時他們卻發(fā)現(xiàn)“落選”了，原因是遍布小區(qū)犄角旮旯的違建。為推動舊改，提升居民生活品質(zhì)，屬地積極開展拆違工作，卻不料因此被告上法庭并敗訴而歸，這究竟是怎么回事？4月19日，記者來到小區(qū)進行探訪。

起因

爆管、漏水、低溫 居民急盼舊改

4月19日，記者在王先生帶領(lǐng)下在小區(qū)里轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)幾乎看不到什么綠化，道路也破敗不堪，地磚大面積破損，路面凹凸不平。幾個孩子跑到一處二層小樓的外掛樓梯上玩耍，王先生見狀趕緊制止了他們。他解釋說：“這個樓梯老化破損嚴重，太危險了。”仔細一看，記者吃了一驚。簡易的鐵質(zhì)樓梯扶手已經(jīng)因銹蝕而出現(xiàn)幾個大洞，部分欄桿也已斷裂，登上臺階剛走了幾步，整個樓梯就晃動起來。

王先生無奈地表示，這只是小區(qū)諸多問題的“冰山一角”：“根本沒人打理，小區(qū)能不破嗎？這些只是看得見的，看不見的問題還多著呢�！彼�告訴記者，不久前他家中水管突然爆裂，水嘩嘩往外流，滿屋子都被泡了�！氨�管、漏水、停水成了家常便飯”。更令人頭疼的是，這幾棟樓沒有保溫層，每年冬季的供暖都是大問題�！暗蛯幼�戶家里基本不達標(biāo)，甚至只有十三四度。我們想讓供暖公司加壓燒熱一點，供暖公司卻表示暖氣管道老化嚴重，一旦加壓，很可能爆管，造成更嚴重的損失�！�

“問題太多了，小修小補難見成效，我們希望能有一次大改，治治小區(qū)的病根兒�！本用駨埮�士介紹說，小區(qū)有5棟居民樓和一棟商業(yè)樓，1號至3號樓1999年就已建成入住，4號、5號樓2002年建成。2021年初，居民接到社區(qū)通知，1號至3號樓已經(jīng)符合標(biāo)準(zhǔn)，可以申請老舊小區(qū)改造。“我們太高興了，立刻張羅起來。申請舊改需要征集居民意見，我們不到兩周就集齊了居民的簽字意向書，其他各項資料和文件也很快備齊。區(qū)住建委、屬地街道、社區(qū)給我們開了幾次溝通會，我們按照程序走完各項流程，工作人員稱，一切準(zhǔn)備就緒，只等名單公布了。”可舊改名單公布那天，大家卻傻眼了。張女士說，“我看了好幾遍都不敢相信，怎么沒有我們小區(qū)？一問才知道，原來小區(qū)存在違建，不符合舊改標(biāo)準(zhǔn)�！�

現(xiàn)場

違建越拆越多 遍布犄角旮旯

記者一進小區(qū)大門就看到門口的商業(yè)樓頂搭起綠色圍擋，居民表示，圍起的就是加蓋了兩層的違章建筑�！巴�里走，違建還多著呢�！毙�區(qū)的老住戶林女士介紹，北苑南路42號院的違建問題由來已久，建設(shè)時的部分臨建沒有拆除，一直保留下來，后來小區(qū)的公共區(qū)域又陸續(xù)加蓋了不少平房。2019年，屬地曾組織了一次拆違，可拆后沒多久，更多違建又蓋了起來。

林女士帶記者來到一座變壓器旁，變壓器的欄桿上掛著“高壓危險”的牌子。“這里曾經(jīng)就是一間違建平房，把變壓器包在了房子里，這也太胡來了！在業(yè)主們屢次投訴下，2019年總算拆掉了房子，消除了安全隱患�！绷峙�士說，當(dāng)時一起拆除的還有鍋爐房旁的違建�！靶�區(qū)以前自己燒鍋爐，后來接入了隔壁小區(qū)的供暖，鍋爐房就閑置了�？烧l也沒想到，2019年上半年拆除了鍋爐房旁邊的幾間平房，下半年就圍著鍋爐房蓋起了更多平房，連鍋爐房也翻蓋成了2層小樓！”

記者在現(xiàn)場看到，鍋爐房的位置如今是一座2層白色小樓，圍著小樓還有數(shù)間紅色平房，透過窗戶可以看到里邊晾曬的衣物，有人員拎著菜、拿著包進進出出。張女士說，這些違建平房大多被物業(yè)出租了。

違建不僅沒拆干凈，反而“越拆越多”，這讓居民心中很不是滋味。2021年申請舊改失敗，更讓居民意識到，違建已經(jīng)成為小區(qū)改善生活環(huán)境、提升居住品質(zhì)最大的攔路虎。張女士與其他幾名熱心業(yè)主開始為違建問題四處奔走，并通過信息公開獲取了小區(qū)的規(guī)劃圖紙。

規(guī)劃圖紙顯示，小區(qū)的1號、2號、3號樓之間及3號樓前并無任何建筑，但記者在現(xiàn)場卻看到1號、2號、3號樓之間均蓋起了房子，其中一間幾平方米的房間為物業(yè)用房。3號樓前還多出了一整排平房，透過半敞的門可以看到里邊一列列貨架上堆滿貨物。居民說：“這些房子都被物業(yè)當(dāng)庫房出租了�！�

為了推動拆違工作，屬地北苑街道向相關(guān)部門遞交了《北苑街道辦事處關(guān)于北苑南路42號院違建問題的協(xié)助調(diào)查函》。2021年6月，北京市規(guī)自委通州分局復(fù)函顯示：“經(jīng)我分局工作人員現(xiàn)場踏勘及查詢規(guī)劃審批檔案，我分局未向來函附表中涉及的北苑南路42號院18處建設(shè)工程核發(fā)過建設(shè)工程規(guī)劃許可證�！薄耙簿褪钦f，小區(qū)里竟然有18處違建！”拿到復(fù)函，居民大吃一驚。

焦點

屬地推動破局 厘清主體成關(guān)鍵

明確違建屬性后，2021年8月北苑街道向小區(qū)物業(yè)負責(zé)人發(fā)出《限期拆除決定公告》，限其10日內(nèi)拆除總計2218.68平方米的違建，逾期將進行強制拆除。

“可左盼右盼，遲遲不見拆違的動靜�！痹瓉硐薏鹆畎l(fā)布后，街道反而被告上法庭，官司一打大半年，近日法院判決，街道敗訴。這樣的結(jié)果讓居民既驚訝又困惑。后來街道工作人員解釋說，雖然違建是事實，但發(fā)出的《限期拆除決定公告》沒有弄清楚違建的建設(shè)主體，這成為敗訴的關(guān)鍵。

多位居民告訴記者，小區(qū)實際上是由神工建筑公司開發(fā)的。然而，記者發(fā)現(xiàn)，1號至3號樓建設(shè)工程規(guī)劃許可證上寫的是通縣物資總公司，而4號、5號樓的規(guī)劃圖紙上顯示進行圖紙申報的是中天建中公司。記者通過天眼查查到，居民所稱的神工建筑公司已處于注銷狀態(tài)，而另一家中天北方建設(shè)公司的“歷史名稱”一欄中則出現(xiàn)了神工建筑公司的名稱。

居民表示，小區(qū)的5棟樓并非同時建成，1號至3號樓的位置曾是通縣物資局的廠房，1996年開始建設(shè)時，是通縣物資局與神工建筑公司合作開發(fā)的�！跋喈�(dāng)于通縣物資局是出資方，神工建筑是建設(shè)方。4號、5號樓則是幾年后跟著隔壁小區(qū)一起建起來的。”

此外，居民介紹小區(qū)從建成入住就一直是開發(fā)商物業(yè)在管理，后來，物業(yè)公司變?yōu)榱撕銓毷兰o公司，天眼查顯示開發(fā)商物業(yè)經(jīng)營狀態(tài)也為已注銷。也就是說，該小區(qū)無論開發(fā)商還是物業(yè)，都經(jīng)歷了一系列更名、注銷，而早期合作開發(fā)1號至3號樓的通縣物資局更是早已改制，不存在了。

屬地發(fā)出的《限期拆除決定公告》將違建的建設(shè)主體認定為某一位負責(zé)人。記者向數(shù)位小區(qū)業(yè)主求證，業(yè)主均表示，違建建設(shè)期間，該負責(zé)人確實為小區(qū)的實際負責(zé)人。但記者通過天眼查梳理上述開發(fā)商、物業(yè)公司的相關(guān)信息卻發(fā)現(xiàn)，僅有已注銷的開發(fā)商物業(yè)的負責(zé)人名稱與《限期拆除決定公告》中的負責(zé)人名稱一致。

錯綜復(fù)雜的關(guān)系令居民既迷糊又心急：“法院判決要求重新認定違建的責(zé)任主體、厘清當(dāng)年違建的來歷，可通縣物資局早已經(jīng)沒有了，開發(fā)商也更名、注銷，屬地工作起來難度很大，我們也干著急。”

街道相關(guān)負責(zé)人表示，明確違建的責(zé)任主體成為推動舊改的關(guān)鍵一步。目前街道正在進一步深入調(diào)查，并成立專門的工作小組，與各委辦局協(xié)調(diào)申請檔案、材料，力求盡快厘清。但工作人員也坦言，“小區(qū)違建是20年的遺留問題，這其中涉及到的產(chǎn)權(quán)單位、開發(fā)商都不在了，要想弄清楚并不容易。但為了能合法合規(guī)地幫助居民解決違建問題，我們將盡最大的努力�！北径艘矊�對此事持續(xù)關(guān)注。

律師說法

誰繼承權(quán)利義務(wù) 誰就是責(zé)任主體

北苑南路42號院本已申請了舊改，卻因存在違建而寸步難行。北京不少老舊小區(qū)都存在私搭亂建的通病，違建對小區(qū)舊改有何影響？認定責(zé)任主體在拆違過程中扮演怎樣的角色？對此，記者采訪了北京瀛和律師事務(wù)所趙中華律師。

問：小區(qū)存在違建就無法進行舊改嗎？

答：今年3月15日，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)自委、城管委與北京市消防救援總隊五部門印發(fā)《關(guān)于進一步加強老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理的意見》，明確了要堅持先拆違再改造施工�！兑庖姟分赋龉�(jié)能改造、抗震加固等改造類內(nèi)容實施前，屬地要先進行拆違、治理開墻打洞、治理地下空間違規(guī)使用等，居民不同意拆除外窗護欄等違法建設(shè)，居民所在樓棟不列入年度改造任務(wù)計劃。也就是說，拆違是老舊小區(qū)改造的前提，違建不拆除，舊改就很難推進下去。

問：沒有認定責(zé)任主體，違建能否拆除？

答：明確責(zé)任主體是拆違不可缺少的一環(huán)。即便是已經(jīng)明確的違建，拆違依然要走正規(guī)流程，屬地需先向責(zé)任主體下發(fā)限期拆除通知，由責(zé)任主體自行拆除違建，逾期未拆再依法強制拆除，這就涉及到明確責(zé)任主體的問題，也就是說，要明確限期拆除違建的通知是發(fā)給誰的。

問：違建的責(zé)任主體找不到了該怎么辦？

答：事實上，極少出現(xiàn)違建的責(zé)任主體確實無法找到的情況。一方面，公司更名、更換法人代表等，都不影響公司主體身份的認定；另一方面，即便違建的建設(shè)方已不存在，誰繼承了建設(shè)方權(quán)利義務(wù)，誰就是該違建的責(zé)任主體。這就需要屬地進行細致調(diào)查。根據(jù)《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》，行政執(zhí)法機關(guān)有權(quán)要求有關(guān)單位和個人提供工程用地審批手續(xù)、工程建設(shè)審批手續(xù)、建設(shè)單位、施工單位主體名稱等基本信息或就有關(guān)情況作出說明。行政執(zhí)法機關(guān)依法履行查處職責(zé)，有關(guān)單位和人員應(yīng)當(dāng)配合，不得以任何方式或者手段妨礙和阻撓；妨礙和阻撓行政執(zhí)法機關(guān)查處違法建設(shè)的，由公安機關(guān)依法處理。