30萬元買廣州市區(qū)公寓 是“筍”還是“坑”？
“8字頭帶精裝”“有產(chǎn)權(quán)”“30萬元可入手”“月供2000元”“政府補(bǔ)貼13萬元”……收到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)來這些信息的廣州街坊周小姐，對這樣的“筍盤”信息將信將疑：此類信息可信度有多高？羊城晚報記者近日對周小姐反映的問題進(jìn)行了走訪，發(fā)現(xiàn)此類公寓均為使用權(quán)公寓，銷售人員口中的“產(chǎn)權(quán)”并非每套公寓的單獨(dú)產(chǎn)權(quán)。根據(jù)周小姐的報料，羊城晚報記者找到了信息中提及的樓盤魚珠城和貴坊（備案名為魚珠融匯貿(mào)易創(chuàng)新中心）。該項目緊挨著茅崗路，北側(cè)則是廣園快速路，與富頤華庭一路之隔。記者被路邊的攬客經(jīng)紀(jì)引入展示中心后看到，現(xiàn)場有不少看樓者。據(jù)介紹，該項目共規(guī)劃有A、B、C三棟樓，目前對外推出的公寓戶型有四種，面積35-68平方米不等，有平層和小復(fù)式兩種。從旁邊的非實景樣板房可見，小復(fù)式單位層高為4.5米，有帶中空客廳和直接間隔成兩層空間兩種設(shè)計；平層單位為雙鑰匙戶型設(shè)計，即把4.5米層高平均分成兩層，每層一套單位，每套單位層高為2.25米，從一個大門進(jìn)去后分兩個入口進(jìn)入兩套單位，據(jù)說這是為了將出租收益最大化的設(shè)計。情景樣板房進(jìn)行了個性化裝修，對市民有一定的吸引力。但記者也發(fā)現(xiàn)，這些房子的一些衛(wèi)生間甚至是臥室都無法自然采光通風(fēng)，2.25米的層高顯得相對壓抑。宣傳中的“30萬元可入手”也確實存在。據(jù)銷售人員介紹，周末和準(zhǔn)時簽約都有額外折扣，算下來，30多平方米的平層單位也有一口價優(yōu)惠，單價是“8字頭”，8293元-8750元/平方米不等，總價30萬元左右；但小復(fù)式價格就高一倍多，一套38平方米的小復(fù)式單位總價約73萬元。銷售人員說此類公寓首付需交五成，其余五成可以貸款，“四大行都和我們有合作，如果你的資質(zhì)特別好，利率可以比較低”。30萬元真的能買下廣州市區(qū)帶產(chǎn)權(quán)的公寓？天上沒有那么多餡餅可掉。魚珠城和貴坊銷售人員說，雖然三棟樓宇都有“產(chǎn)權(quán)證”，但屬于整棟樓的大證，每套公寓并沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。消費(fèi)者支付數(shù)十萬元，買下的其實是這些公寓37年的使用權(quán)，雙方簽訂的是《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。無獨(dú)有偶，近日不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也在大范圍推介白云新城“27萬元、月供2000元、有產(chǎn)權(quán)、馬上辦紅本”的公寓，市民林先生覺得夠吸引，于是按指引到了白云區(qū)國信花生大廈看房。到現(xiàn)場后林先生被告知，他們與開發(fā)商簽訂的是租賃合同，能獲得公寓30年的使用權(quán)。至于“原來總價40多萬元，現(xiàn)在有政府補(bǔ)貼13萬元，因此總價最低僅需要27萬元”的說法，銷售人員也無法給出明確解釋，僅稱“可以直接在合同總價里扣除”。羊城晚報記者致電該項目所在的廣州民營科技園相關(guān)管理部門，該部門稱已接到不少關(guān)于國信花生大廈的投訴工單，還有市民支付了部分金額想申請退款無果前去求助，該部門工作人員表示：“廣州民營科技園目前并沒有購房單獨(dú)補(bǔ)貼13萬元等相關(guān)規(guī)定，那些可能是樓盤銷售的宣傳手段，購房者需要提高警惕，慎重考慮。”據(jù)了解，該園區(qū)內(nèi)還有一些公寓“出售”，羊城晚報記者在園區(qū)內(nèi)還看到一條提醒市民的橫幅，上面寫著“園區(qū)有公寓樓出售出租存在疑點(diǎn)，請?zhí)岣呔�，�?jǐn)防受騙”。近期市場出現(xiàn)一些精裝修、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的公寓廣東諾臣律師事務(wù)所的朱秋霞律師表示，這類所謂“有產(chǎn)權(quán)”的公寓實際上是使用權(quán)公寓，買家獲得的是該公寓的使用權(quán)，法律性質(zhì)屬于租賃。這類公寓存在較大的風(fēng)險：一是根據(jù)民法典的規(guī)定，租賃期限超過20年的，超過的部分無效。實踐中，開發(fā)商通常會將超過20年租賃期限的部分用“無償贈予”或用兩次租期拆開提前簽訂等方式予以規(guī)避，但法院通常會認(rèn)定這些方式實際上違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，從而認(rèn)定合同部分無效。合同無效的部分對雙方無約束力，開發(fā)商可以主張在20年后收回場地，買家可主張退還20年后的租賃費(fèi)用。
二是開發(fā)商和村集體簽訂的通常是合作開發(fā)合同，開發(fā)商取得該集體土地的開發(fā)運(yùn)營權(quán)，有權(quán)將建成的公寓出租給第三方。但是，一旦開發(fā)商沒有按合同約定向村集體支付合作費(fèi)用或其他應(yīng)付費(fèi)用，村集體可能會提出解除合同，收回土地使用權(quán)。由于買家已經(jīng)一次性繳納了租金，在開發(fā)商資金挪用或短缺甚至卷款跑路、破產(chǎn)的情況下，買家有可能錢房兩空，打贏官司也拿不回錢。三是使用權(quán)公寓存在成為違法建筑導(dǎo)致爛尾、合同無效的風(fēng)險。廣州地區(qū)近年來的案例顯示，一些使用權(quán)公寓沒有取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》而被依法拆除，或者沒有按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的要求進(jìn)行建設(shè)，這些情況都會被認(rèn)定為違建，導(dǎo)致合同無效，買家會面臨巨大的法律風(fēng)險。同時，朱秋霞提醒，由于使用權(quán)公寓的買家和開發(fā)商是租賃合同關(guān)系，銀行無法辦理一般市民所理解的“傳統(tǒng)房貸”。銷售人員或中介經(jīng)紀(jì)口中提及的貸款可能是租金貸或者其他的信用貸款、消費(fèi)貸款等，而這些貸款的還款方式、利息計算方式等和“房貸”存在一定的差異。另外，廣州市住房和城鄉(xiāng)住建局、廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》第十二條的規(guī)定，宣傳推廣及運(yùn)營租賃住房項目時，不得誘導(dǎo)、強(qiáng)迫、引導(dǎo)承租人參與任何有金融風(fēng)險的行為，不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名�！薄笆赘丁薄霸鹿薄安幌拶彙薄安幌拶J”等涉嫌誤導(dǎo)、欺騙和虛假宣傳字樣，銷售人員若對看樓者宣傳投資回報、升值等是違規(guī)的。來源 | 羊城晚報、羊城派、金羊網(wǎng)
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