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30萬(wàn)元買(mǎi)廣州市區(qū)公寓 是“筍”還是“坑”？
網(wǎng)址：www.blackcollegiateintl.com 編輯：長(zhǎng)沙社區(qū)通 時(shí)間：2022-05-31


“8字頭帶精裝”“有產(chǎn)權(quán)”“30萬(wàn)元可入手”“月供2000元”“政府補(bǔ)貼13萬(wàn)元”……收到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)來(lái)這些信息的廣州街坊周小姐，對(duì)這樣的“筍盤(pán)”信息將信將疑：此類信息可信度有多高？羊城晚報(bào)記者近日對(duì)周小姐反映的問(wèn)題進(jìn)行了走訪，發(fā)現(xiàn)此類公寓均為使用權(quán)公寓，銷(xiāo)售人員口中的“產(chǎn)權(quán)”并非每套公寓的單獨(dú)產(chǎn)權(quán)。

30萬(wàn)元能買(mǎi)市區(qū)公寓？

根據(jù)周小姐的報(bào)料，羊城晚報(bào)記者找到了信息中提及的樓盤(pán)魚(yú)珠城和貴坊（備案名為魚(yú)珠融匯貿(mào)易創(chuàng)新中心）。該項(xiàng)目緊挨著茅崗路，北側(cè)則是廣園快速路，與富頤華庭一路之隔。

記者被路邊的攬客經(jīng)紀(jì)引入展示中心后看到，現(xiàn)場(chǎng)有不少看樓者。據(jù)介紹，該項(xiàng)目共規(guī)劃有A、B、C三棟樓，目前對(duì)外推出的公寓戶型有四種，面積35-68平方米不等，有平層和小復(fù)式兩種。

從旁邊的非實(shí)景樣板房可見(jiàn)，小復(fù)式單位層高為4.5米，有帶中空客廳和直接間隔成兩層空間兩種設(shè)計(jì)；平層單位為雙鑰匙戶型設(shè)計(jì)，即把4.5米層高平均分成兩層，每層一套單位，每套單位層高為2.25米，從一個(gè)大門(mén)進(jìn)去后分兩個(gè)入口進(jìn)入兩套單位，據(jù)說(shuō)這是為了將出租收益最大化的設(shè)計(jì)。情景樣板房進(jìn)行了個(gè)性化裝修，對(duì)市民有一定的吸引力。但記者也發(fā)現(xiàn)，這些房子的一些衛(wèi)生間甚至是臥室都無(wú)法自然采光通風(fēng)，2.25米的層高顯得相對(duì)壓抑。

宣傳中的“30萬(wàn)元可入手”也確實(shí)存在。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，周末和準(zhǔn)時(shí)簽約都有額外折扣，算下來(lái)，30多平方米的平層單位也有一口價(jià)優(yōu)惠，單價(jià)是“8字頭”，8293元-8750元/平方米不等，總價(jià)30萬(wàn)元左右；但小復(fù)式價(jià)格就高一倍多，一套38平方米的小復(fù)式單位總價(jià)約73萬(wàn)元。銷(xiāo)售人員說(shuō)此類公寓首付需交五成，其余五成可以貸款，“四大行都和我們有合作，如果你的資質(zhì)特別好，利率可以比較低”。

這些公寓真的有產(chǎn)權(quán)？

30萬(wàn)元真的能買(mǎi)下廣州市區(qū)帶產(chǎn)權(quán)的公寓？天上沒(méi)有那么多餡餅可掉。

魚(yú)珠城和貴坊銷(xiāo)售人員說(shuō)，雖然三棟樓宇都有“產(chǎn)權(quán)證”，但屬于整棟樓的大證，每套公寓并沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。消費(fèi)者支付數(shù)十萬(wàn)元，買(mǎi)下的其實(shí)是這些公寓37年的使用權(quán)，雙方簽訂的是《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。

無(wú)獨(dú)有偶，近日不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也在大范圍推介白云新城“27萬(wàn)元、月供2000元、有產(chǎn)權(quán)、馬上辦紅本”的公寓，市民林先生覺(jué)得夠吸引，于是按指引到了白云區(qū)國(guó)信花生大廈看房。到現(xiàn)場(chǎng)后林先生被告知，他們與開(kāi)發(fā)商簽訂的是租賃合同，能獲得公寓30年的使用權(quán)。至于“原來(lái)總價(jià)40多萬(wàn)元，現(xiàn)在有政府補(bǔ)貼13萬(wàn)元，因此總價(jià)最低僅需要27萬(wàn)元”的說(shuō)法，銷(xiāo)售人員也無(wú)法給出明確解釋，僅稱“可以直接在合同總價(jià)里扣除”。

羊城晚報(bào)記者致電該項(xiàng)目所在的廣州民營(yíng)科技園相關(guān)管理部門(mén)，該部門(mén)稱已接到不少關(guān)于國(guó)信花生大廈的投訴工單，還有市民支付了部分金額想申請(qǐng)退款無(wú)果前去求助，該部門(mén)工作人員表示：“廣州民營(yíng)科技園目前并沒(méi)有購(gòu)房單獨(dú)補(bǔ)貼13萬(wàn)元等相關(guān)規(guī)定，那些可能是樓盤(pán)銷(xiāo)售的宣傳手段，購(gòu)房者需要提高警惕，慎重考慮�！睋�(jù)了解，該園區(qū)內(nèi)還有一些公寓“出售”，羊城晚報(bào)記者在園區(qū)內(nèi)還看到一條提醒市民的橫幅，上面寫(xiě)著“園區(qū)有公寓樓出售出租存在疑點(diǎn)，請(qǐng)?zhí)岣呔瑁?jǐn)防受騙”。

圖片
近期市場(chǎng)出現(xiàn)一些精裝修、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的公寓

律師提醒：
需留意項(xiàng)目的合法性

廣東諾臣律師事務(wù)所的朱秋霞律師表示，這類所謂“有產(chǎn)權(quán)”的公寓實(shí)際上是使用權(quán)公寓，買(mǎi)家獲得的是該公寓的使用權(quán)，法律性質(zhì)屬于租賃。這類公寓存在較大的風(fēng)險(xiǎn)：

一是根據(jù)民法典的規(guī)定，租賃期限超過(guò)20年的，超過(guò)的部分無(wú)效。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)將超過(guò)20年租賃期限的部分用“無(wú)償贈(zèng)予”或用兩次租期拆開(kāi)提前簽訂等方式予以規(guī)避，但法院通常會(huì)認(rèn)定這些方式實(shí)際上違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，從而認(rèn)定合同部分無(wú)效。合同無(wú)效的部分對(duì)雙方無(wú)約束力，開(kāi)發(fā)商可以主張?jiān)?0年后收回場(chǎng)地，買(mǎi)家可主張退還20年后的租賃費(fèi)用。


二是開(kāi)發(fā)商和村集體簽訂的通常是合作開(kāi)發(fā)合同，開(kāi)發(fā)商取得該集體土地的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)權(quán)，有權(quán)將建成的公寓出租給第三方。但是，一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按合同約定向村集體支付合作費(fèi)用或其他應(yīng)付費(fèi)用，村集體可能會(huì)提出解除合同，收回土地使用權(quán)。由于買(mǎi)家已經(jīng)一次性繳納了租金，在開(kāi)發(fā)商資金挪用或短缺甚至卷款跑路、破產(chǎn)的情況下，買(mǎi)家有可能錢(qián)房?jī)煽�，打贏官司也拿不回錢(qián)。

三是使用權(quán)公寓存在成為違法建筑導(dǎo)致?tīng)�尾、合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。廣州地區(qū)近年來(lái)的案例顯示，一些使用權(quán)公寓沒(méi)有取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》而被依法拆除，或者沒(méi)有按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的要求進(jìn)行建設(shè)，這些情況都會(huì)被認(rèn)定為違建，導(dǎo)致合同無(wú)效，買(mǎi)家會(huì)面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，朱秋霞提醒，由于使用權(quán)公寓的買(mǎi)家和開(kāi)發(fā)商是租賃合同關(guān)系，銀行無(wú)法辦理一般市民所理解的“傳統(tǒng)房貸”。銷(xiāo)售人員或中介經(jīng)紀(jì)口中提及的貸款可能是租金貸或者其他的信用貸款、消費(fèi)貸款等，而這些貸款的還款方式、利息計(jì)算方式等和“房貸”存在一定的差異。

另外，廣州市住房和城鄉(xiāng)住建局、廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》第十二條的規(guī)定，宣傳推廣及運(yùn)營(yíng)租賃住房項(xiàng)目時(shí)，不得誘導(dǎo)、強(qiáng)迫、引導(dǎo)承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為，不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限購(gòu)”“不限貸”等涉嫌誤導(dǎo)、欺騙和虛假宣傳字樣，銷(xiāo)售人員若對(duì)看樓者宣傳投資回報(bào)、升值等是違規(guī)的。

來(lái)源 | 羊城晚報(bào)、羊城派、金羊網(wǎng)

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