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杭州一小區(qū)給業(yè)主發(fā)超市卡 專(zhuān)業(yè)人士卻明確反對(duì)
網(wǎng)址：www.blackcollegiateintl.com 編輯：長(zhǎng)沙社區(qū)通 時(shí)間：2023-04-09

近日，杭州翠苑小區(qū)一位業(yè)主在浙江省民呼我為統(tǒng)一平臺(tái)上投訴，因?yàn)闃巧衔鬯芏氯�，�?dǎo)致自己家中漏水受災(zāi)，十分困擾，想尋求解決方法。


西湖區(qū)住建部門(mén)接到該業(yè)主投訴后，對(duì)相關(guān)小區(qū)進(jìn)行了核查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，業(yè)主所在的翠苑五區(qū)已經(jīng)動(dòng)用過(guò)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金改造，目前余款未付清，剩余維修資金不足，后續(xù)公區(qū)維修需整樓全體業(yè)主共同出資或共同重新繳納物業(yè)維修資金。


以前，有些小區(qū)會(huì)從小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入中抽取部分資金，用來(lái)給業(yè)主發(fā)錢(qián)、發(fā)超市卡，被大家艷羨地稱(chēng)為“別人家的小區(qū)”。不過(guò)這種業(yè)委會(huì)直接給業(yè)主發(fā)現(xiàn)金、發(fā)超市卡的行為，近年來(lái)引發(fā)越來(lái)越多的爭(zhēng)議，不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士也明確表示反對(duì)。


其中原因就在于，當(dāng)小區(qū)逐漸老去，需要大動(dòng)大修的地方越來(lái)越多，此時(shí)就需要?jiǎng)佑眯^(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。然而潮新聞·錢(qián)江晚報(bào)記者從杭州市房管部門(mén)了解到，目前杭州不少小區(qū)樓幢都存在物業(yè)維修資金不足的情況，續(xù)籌物業(yè)維修資金更是一個(gè)全國(guó)性的難題。



不少老舊小區(qū)物業(yè)

專(zhuān)項(xiàng)維修資金已不足


通常當(dāng)一個(gè)新小區(qū)交付時(shí)，會(huì)繳存兩筆資金——物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。物業(yè)保修金由開(kāi)發(fā)商繳存，俗稱(chēng)“質(zhì)保金”；物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金則由業(yè)主交納，俗稱(chēng)房屋的“養(yǎng)老金”。兩者都用作房屋維修，有所不同的是，物業(yè)保修金用于保修期以?xún)?nèi)，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于保修期滿(mǎn)以后。

新小區(qū)交付后，首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由購(gòu)房人按建筑面積繳納，由建設(shè)單位向購(gòu)房人代收。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。比如小區(qū)想更新監(jiān)控設(shè)施、電梯壞了需要維修等都可以申請(qǐng)物業(yè)維修資金。

當(dāng)小區(qū)交付數(shù)年后，一些公共部位和共同設(shè)施設(shè)備會(huì)逐漸老化，需要大修大補(bǔ)的時(shí)候，可以申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，物業(yè)管理企業(yè)提出維修方案，業(yè)主委員會(huì)審核后，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。之后可向物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)使用維修資金。

圖片

CFP供圖


而根據(jù)最新的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，將緊急情況下使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金情形擴(kuò)大到6種，除2014版條例明確的電梯、消防設(shè)施外，將建筑外立面存在脫落危險(xiǎn)，圍墻、道路坍塌，屋頂、外墻滲漏，以及排水設(shè)施嚴(yán)重堵塞或者損壞等4種情形納入簡(jiǎn)易程序適用范圍（可以不經(jīng)業(yè)主共用決定，直接申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金），極大方便了維修資金的使用，保障了房屋得以及時(shí)維修。

例如前文翠苑小區(qū)業(yè)主遇到的的情況，如果該小區(qū)物業(yè)維修資金充足，即可快速用物業(yè)維修資金去修補(bǔ)。

可事實(shí)上，當(dāng)小區(qū)嚴(yán)重老化后，需要大修大補(bǔ)的地方很多，小區(qū)物業(yè)維修資金根本不夠用。這也使得物業(yè)維修資金不足的小區(qū)越來(lái)越多。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的30%的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織續(xù)交；續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同決定。

此前錢(qián)報(bào)就報(bào)道過(guò)，截至2019年底，杭州有50多個(gè)小區(qū)樓幢的物業(yè)維修資金本息余額不足首期繳納維修基金的30%，需要向相關(guān)業(yè)主續(xù)籌維修基金，但沒(méi)有一個(gè)小區(qū)樓幢續(xù)籌成功。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月，杭州主城區(qū)共計(jì)有3800多套房源（多集中于老舊小區(qū)）涉及的物業(yè)維修資金少于30%，應(yīng)當(dāng)組織續(xù)交。但目前仍未有一個(gè)小區(qū)樓幢續(xù)籌成功。


杭州已有3個(gè)小區(qū)

將經(jīng)營(yíng)性收入補(bǔ)充至物業(yè)維修資金


當(dāng)小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足時(shí)，除了組織業(yè)主拿出錢(qián)來(lái)籌集，還有別的辦法嗎？

其實(shí)目前業(yè)內(nèi)比較推薦的做法，是將小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益用來(lái)補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益，是指利用物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得，扣除合理成本后屬于全體業(yè)主共有的收入。

這兩年，杭州不少小區(qū)業(yè)委會(huì)打算拿出小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益給業(yè)主發(fā)錢(qián)發(fā)卡，都被社區(qū)緊急叫停。這是因?yàn)椋鶕?jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，或者用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等與物業(yè)管理相關(guān)的事項(xiàng)。

在杭州，也不乏一些小區(qū)多年來(lái)堅(jiān)持將小區(qū)公共性收益投入于物業(yè)維修和養(yǎng)護(hù)的。比如市中心的老牌豪宅綠園，作為近20年房齡的老小區(qū)，至今尚未動(dòng)用過(guò)物業(yè)維修基金，每年上百萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)性收入大多用來(lái)給小區(qū)做日常維修和養(yǎng)護(hù)，因此小區(qū)外立面和整體面貌始終保持光鮮亮麗。

2021年年初，位于杭州城東的德信東望小區(qū)業(yè)委會(huì)到相關(guān)部門(mén)辦理了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金補(bǔ)充手續(xù)，將小區(qū)32萬(wàn)余元的經(jīng)營(yíng)性收支補(bǔ)充到小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)，成為杭州首個(gè)把經(jīng)營(yíng)收益轉(zhuǎn)入物業(yè)維修資金的小區(qū)。

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德信東望小區(qū)于2016年交付，屬于次新房，未使用過(guò)維修資金。但小區(qū)業(yè)委會(huì)未雨綢繆，在2018年就通過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所獲得的收益按一定比例用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并明確在小區(qū)《管理規(guī)約》中。

潮新聞·錢(qián)江晚報(bào)記者從杭州市房管部門(mén)了解到，目前把經(jīng)營(yíng)性收益轉(zhuǎn)入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的小區(qū)，除了德信東望小區(qū)，還有云亭公寓和大河宸章。這三個(gè)小區(qū)都是在物業(yè)維修資金充足的情況下，提前把經(jīng)營(yíng)收益轉(zhuǎn)入補(bǔ)充物業(yè)維修資金。


探索解決老小區(qū)維修資金不足難題

杭州將在主城三區(qū)推試


在全國(guó)，小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)維修資金不足的情況越來(lái)越普遍，各地都在探索解決這個(gè)“難題”。

上海從2021年7月23日開(kāi)始，在二手房交易環(huán)節(jié)上加大限制，網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)時(shí)，交易中心會(huì)核查該房源的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金欠費(fèi)情況，如果有欠費(fèi)，欠繳的維修資金需要補(bǔ)繳后才可以過(guò)戶(hù)。

北京則在2021年4月起草了《北京市深化住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理改革實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》。該方案靈活了維修資金續(xù)交方式，允許業(yè)主一次性續(xù)交或兩年內(nèi)分期續(xù)交，還首次明確業(yè)主及其配偶可申請(qǐng)?zhí)崛∑鋫�(gè)人住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額進(jìn)行維修資金交存。

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CFP供圖


杭州相關(guān)主管部門(mén)對(duì)此也在做積極地探索。

首先是強(qiáng)化物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)管，保證業(yè)主們能明確知道自家小區(qū)物業(yè)維修資金的使用情況以及剩余資金等情況，讓信息公開(kāi)透明。目前杭州主城區(qū)全面實(shí)現(xiàn)了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金“掌上查”。業(yè)主通過(guò)“浙里辦”搜索“電子業(yè)主卡”，便可隨時(shí)查詢(xún)名下房屋對(duì)應(yīng)的涵蓋維修資金首次交存金額、使用金額、當(dāng)前余額，資金使用情況及維修項(xiàng)目等維修資金信息。

另外，相關(guān)工作人員表示，今年有計(jì)劃在杭州上城區(qū)、拱墅區(qū)和西湖區(qū)選取幾個(gè)小區(qū)進(jìn)行補(bǔ)繳籌集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的試點(diǎn)，如果有成功經(jīng)驗(yàn)，將逐步在全杭州市推廣。

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