兩年之內，小區(qū)物業(yè)管理費

從虧損百萬元到結余238萬元

業(yè)委會不但花60多萬元更換了小區(qū)監(jiān)控設備

還為所有業(yè)主免了一個月的物業(yè)管理費

這樣的轉變

發(fā)生在深圳市福田區(qū)東�；▓@二期

東海花園二期是福田中心區(qū)的高檔樓盤，自帶會所、大型游泳池、網球場等配套。不過，樓齡超過20年，小區(qū)設施老化，物業(yè)服務成本高企，業(yè)主與物業(yè)服務中心之間的矛盾也越來越多。

“2021年之前，小區(qū)每年的物業(yè)管理費虧損超過100萬元。小區(qū)一年的物業(yè)管理費有大幾百萬，這些錢是怎么花的，為何會虧損上百萬？”小區(qū)業(yè)委會主任陳先生稱，物業(yè)管理費歸屬不明，資金使用不透明，業(yè)主成為了只有繳費義務的冤大頭，是引發(fā)大量物業(yè)管理矛盾的重要原因。除此之外，業(yè)主每個月交數(shù)百元物業(yè)管理費，卻沒有享受到高質量的服務，小區(qū)電梯頻繁故障、外墻老化，消防隱患增加、高空拋物、停車位糾紛等問題，讓這個2000年建成的小區(qū)陷入了管理困境。

圖源：南都圖庫

高檔小區(qū)居住體驗變差，業(yè)主不滿意；物業(yè)管理費虧損上百萬，業(yè)主不答應。

“業(yè)主管不了錢，交再多物業(yè)管理費都不夠花�！�陳先生說，要破解這一難題，關鍵是要把“錢袋子”掌握在業(yè)主手里，錢怎么花由業(yè)主說了算。

據(jù)介紹，東海花園二期業(yè)委會在2021年開設了業(yè)主大會基本賬戶，用于存放和管理業(yè)主共有資金，把物業(yè)管理費、停車費、公共收益、專項維修資金等全部納入其中。該賬戶收支公開，支出與審批分離，只有物業(yè)服務公司才有權發(fā)起支出，業(yè)委會在線上進行審批，支出審批的全過程向業(yè)主公開，每一筆錢要花得明明白白。

東�；▓@二期業(yè)主共有資金由虧轉盈，是深圳業(yè)主共有資金管理實踐的一個樣本。2020年3月，深圳實施新《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，首次以立法的形式提出“業(yè)主共有資金”概念，明確物業(yè)管理費、共有物業(yè)收益等資金屬于全體業(yè)主所有，并要求對業(yè)主共有資金實行透明公開管理，保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。截至2023年底，深圳全市開設的業(yè)主共有資金賬戶約3000個，部分小區(qū)業(yè)主共有資金由虧損轉為盈余。不過，具體實踐中仍有一些小區(qū)存在賬務不清、部分業(yè)主組織缺乏專業(yè)能力等問題。

小區(qū)“錢袋子”回到業(yè)主手里，但錢花在哪里、怎么花也是一個難題。如果這個過程不公開透明，不符合大多數(shù)業(yè)主的利益，不僅會激化業(yè)主與物業(yè)管理之間的矛盾，還會帶來業(yè)委會與業(yè)主之間新的矛盾。

為了更好地管理業(yè)主共有資金，讓收支、決策更加公開透明，引導更多業(yè)主關心、參與小區(qū)事務，東�；▓@二期業(yè)委會引進了“透明社區(qū)平臺”作為小區(qū)的數(shù)字化、信息化管理系統(tǒng)，替代物業(yè)服務公司原有相對封閉的物業(yè)管理系統(tǒng)。

“透明社區(qū)平臺”如何讓小區(qū)管理更規(guī)范透明？陳先生說，關鍵是要做到三個“透明”——

● 首先是財務“透明”，業(yè)主通過微信小程序可以實時查看小區(qū)的財務收支情況，了解和監(jiān)督物業(yè)管理費、停車費、公共收益的每一分錢的收入、支出和審批情況。

● 其次是事務“透明”，小區(qū)的公共事務必須透明，要保障業(yè)主的知情權、參與權和監(jiān)督權，消除信息不對稱。

● 最后是小區(qū)運行狀況“透明”，特別是涉及小區(qū)安全的方面，例如電梯運行有無故障、消防設施是否正常、有沒有人高空拋物等等。

通過引入“透明社區(qū)平臺”，業(yè)主對小區(qū)財務、事務和安全情況有了更多了解，不少業(yè)主主動參與進來，為破解小區(qū)停車位管理、電動自行車治理、消防安全防護等治理難題獻智獻力，形成共治合力。

東�；▓@二期的物業(yè)管理創(chuàng)新，代表了深圳物業(yè)管理未來發(fā)展的一個方向。

“物業(yè)管理費權屬不明、收支不明，是造成目前物業(yè)管理行業(yè)亂象的根本原因，也成為基層治理的一大難點�！睋碛卸嗄陮徲嬓�區(qū)財務收支情況經驗的深圳市風范和諧社區(qū)促進中心理事長施法振說。

“在過去，業(yè)主共有資金的管理和使用由物業(yè)企業(yè)主導，若業(yè)主對物業(yè)服務不滿意或要求改善，物業(yè)服務公司往往以資金不足沒錢來應對。長此以往，住宅小區(qū)物業(yè)管理費長期得不到應有的調整，物業(yè)服務也無法滿足業(yè)主要求，作為甲方的業(yè)主卻‘沒得選’�！笔┓ㄕ裾f。

業(yè)主共有資金管理制度為破解這一難題提供了法律支撐，業(yè)界評此為“正本清源”。與此同時，一批嗅到先機的物業(yè)服務企業(yè)和科技企業(yè)陸續(xù)入場。多家深圳物業(yè)服務企業(yè)在采訪中表示，擁抱業(yè)主共有資金新規(guī)、利用數(shù)字化技術為業(yè)主提供服務，將成為本土物管市場的“大勢”。

以萬科旗下物業(yè)服務企業(yè)萬物云為例，去年10月下旬，萬物云宣布與科大訊飛簽約，以“天秤業(yè)委會工作臺”為入口共創(chuàng)物業(yè)行業(yè)大模型�！霸摴ぷ髋_將覆蓋小區(qū)共有資金管理的兩大關鍵場景，即小區(qū)共有資金的使用決策、小區(qū)共有資金的透明公示�！比f物云相關負責人介紹。

深圳有80多個小區(qū)采用了上文中的“透明社區(qū)平臺”。福田區(qū)香蜜三村業(yè)委會主任楊剛說，在引入“透明社區(qū)平臺”前，小區(qū)物業(yè)管理費每年虧損少則幾萬元，多則二三十萬元。引入“透明社區(qū)平臺”僅一年，小區(qū)業(yè)主共有資金結余上百萬元。

“資金的來源與去向透明之后，物業(yè)服務企業(yè)或個人暗箱操作的空間被大幅壓縮，為小區(qū)節(jié)約了資金。”施法振認為，利用數(shù)字化技術，不僅可以節(jié)約物業(yè)管理成本，還可以增加業(yè)主對物業(yè)服務公司的信任，從源頭上減少物業(yè)管理糾紛。