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剛見到我們特派員，彌女士就對自己的房子吐槽起來。2018年5月份，彌女士到濟(jì)南章丘區(qū)濟(jì)南章丘區(qū)中駿柏景灣小區(qū)售樓處看房，建筑面積193平的房子，開發(fā)商贈送120平的地下室及小院和二樓平臺，當(dāng)時(shí)她覺得小區(qū)周邊環(huán)境以及后期配套設(shè)施都還不錯(cuò)，就花398萬元買下了這套房子。

在彌女士提供的視頻中可以看到，地下室的位置，地面積攢了不少的水，最深的位置水已經(jīng)沒過了腳踝：“當(dāng)時(shí)開發(fā)商就說防水沒有做好，有漏點(diǎn)。也承認(rèn)了當(dāng)時(shí)周邊是綠地草坪，可能下大雨順著綠地，地下防水沒有做好，水順著周邊滲下去了。當(dāng)時(shí)就說給修，把南邊墻鑿開一個(gè)溝做防水處理。他整個(gè)防水有問題，那今年我不可能等到8月份，我再去考究。今年8月份他如果整個(gè)防水還出現(xiàn)問題，還像這個(gè)樣子的話，他再去修一遍，再到2022年的8月份，再去考究他這個(gè)房子。只能用自然的現(xiàn)象看它是不是漏水，那我這個(gè)房子什么時(shí)候能住上”

彌女士說，后來開發(fā)商也對她的房子進(jìn)行了維修，但是維修的效果怎么樣，她不得而知。她認(rèn)為根據(jù)目前的維修方案，只是治標(biāo)不治本，這樣的房子她不敢住：“沒有通知我們來看，沒有跟我們說是怎么修的，剛才那個(gè)維修方案上說有什么高壓注漿，我們不懂啊。我們等幾個(gè)月來的時(shí)候，就是現(xiàn)在這個(gè)樣子。你說他做了防水，我剛才把這個(gè)地方扒開了。我摸了一下，這上面還全是水，墻面都是濕的，你看看手上都有水�！�

收了這樣的房子能不糟心啊，彌女士說，她每月還著1萬5千多元的房貸，實(shí)在是擔(dān)心房子的質(zhì)量問題，這才停止了還貸。不過在和開發(fā)商協(xié)商退房時(shí)，開發(fā)商依據(jù)合同，要求她賠償總房款10%的違約金，近400萬的房子，10%可就是近40萬，這讓彌女士不能接受.

齊魯頻道法律服務(wù)團(tuán)律師 徐江濤：

一般以實(shí)際損失為準(zhǔn)，比如說違約了，到底實(shí)際損失在哪里？一般也不能超過合同標(biāo)的的30%。所以說至于10%的違約金，如果說違約的情況下，這個(gè)違約金是在合法適當(dāng)比例之內(nèi)。如果說因?yàn)榉课葙|(zhì)量安全，有嚴(yán)重問題，影響到你的實(shí)際使用，并且無法修復(fù)，這個(gè)可以說是一種根本違約，根據(jù)這一條可以來解除合同。如果說有法定的理由，有約定的理由解除合同。那么這個(gè)違約金是不用承擔(dān)的。

雙方可以先協(xié)商，如果協(xié)商不了的情況下，你要認(rèn)為房子確實(shí)質(zhì)量有問題，我建議可以通過法院，對外進(jìn)行委托，找有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，到底影不影響居住安全，是不是難以修復(fù)。如果說您認(rèn)為違約金的比例過高，也是可以申請法院進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整的。如果說對方的損失沒有或者非常少，那這個(gè)比例法院是有權(quán)利進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整的。

彌女士也稱，自己可以承擔(dān)違約金，她希望跟開發(fā)商再協(xié)商一下。這個(gè)事情到底怎樣解決，特派員和徐律師，陪同彌女士再次找到小區(qū)開發(fā)商。

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薛經(jīng)理說，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，他們也是積極進(jìn)行維修，如果房屋確實(shí)有質(zhì)量問題，公司也會承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但是公司要與彌女士解約的根本原因是彌女士貸款逾期問題。

薛經(jīng)理給我們提供了貸款銀行出具的扣款通知書，上面顯示彌女士累計(jì)8次未按合同約定按時(shí)足額償還本息。彌女士也承認(rèn)在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題前，她確實(shí)有未按時(shí)繳納貸款的情況，但是其中有幾次是因?yàn)橐咔樵�因，不能按時(shí)還款，也和銀行打過招呼。對于當(dāng)時(shí)和薛經(jīng)理談的可以從10%的違約金，降到5%，現(xiàn)在還能不能繼續(xù)協(xié)商呢？薛經(jīng)理表示“當(dāng)時(shí)溝通我們是想把這個(gè)問題解決掉，那現(xiàn)在來說的話，可能集團(tuán)的態(tài)度比較明確，關(guān)于客戶退房的違約金的話，沒有必要再談了，只能走訴訟途徑。”