“沒(méi)有預(yù)售證就開(kāi)始售房，我交了20多萬(wàn)元首付款，沒(méi)想到房子兩年后卻被開(kāi)發(fā)商賣給了他人，如今我是房子買不到，退款和賠償也拿不到�！碧崞鹪谏搪骞珗@天下購(gòu)房的事，杜先生就一肚子氣。

交首付款兩年后房子卻被賣給他人

3月9日，杜先生向華商報(bào)-二三里反映稱，2017年9月，商洛華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下稱華龍房產(chǎn)公司）對(duì)外宣傳其開(kāi)發(fā)的“公園天下”6#、7#樓馬上開(kāi)工建設(shè)，以繳納房屋保留金的形式預(yù)售。2018年3月5日，他與華龍房產(chǎn)公司簽訂了內(nèi)部房源保留確認(rèn)單，向其繳納房屋保留金2萬(wàn)元，保留7號(hào)樓住宅一套。2018年4月22日又簽訂了房屋保留協(xié)議，保證在《商品房預(yù)售許可證》等手續(xù)齊全后簽署《商品房買賣合同》，房物總價(jià)712742元。協(xié)議約定先支付房屋保留金222742元，剩余房屋保留金49萬(wàn)元待銀行按揭手續(xù)齊全后辦理。華龍房產(chǎn)公司在收取杜先生房屋保留金后，保證協(xié)議有效期限內(nèi)為杜先生保留該房源，不將該房源向第三方出讓。杜先生承諾在房屋預(yù)售等證件辦理齊全后30個(gè)工作日內(nèi)與華龍房產(chǎn)公司簽署購(gòu)房合同，所繳納的房屋保留金轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。

“我已如約在2018年4月1日前繳納了房屋保留金222742元，但華龍房產(chǎn)公司卻在取得《商品房預(yù)售許可證》之后不與我簽署正式購(gòu)房合同，我為此多次找他們協(xié)商，但工作人員總是推辭，后來(lái)他們和其他業(yè)主簽訂了購(gòu)房合同，而那時(shí)我已經(jīng)交首付款兩年多時(shí)間了�！保吃拢谷�，杜先生告訴華商報(bào)記者，“２019年6月，公園天下售樓部還電話告知我公司決定將首付比例提高到50%，讓交齊剩余尾款，因當(dāng)時(shí)他們沒(méi)有取得預(yù)售證，所以我拒絕交款，而他們就騙取我沒(méi)有文化的母親代簽交款通知書(shū)，要求2019年8月30日之前必須交齊剩余的15萬(wàn)首付款，如果沒(méi)有交，視為自動(dòng)放棄。后來(lái)又拒絕為我辦理購(gòu)房合同。我就想不明白了，我早已交齊首付款，他們私自提高首付款這合理嗎？”

開(kāi)發(fā)商無(wú)證售樓被處罰

2020年3月12日，杜先生將此事在網(wǎng)絡(luò)上反映后，引起了商州區(qū)人民政府辦公室的高度重視，并派人進(jìn)行調(diào)查。經(jīng)查，2017年9月，公園天下6#、7#樓在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，華龍房產(chǎn)公司以所謂的“誠(chéng)意金”、“保留金”違規(guī)預(yù)售商品房。商州區(qū)執(zhí)法部門(mén)先后于2018年5月8日、2019年7月1日、2019年7月24日三次發(fā)出停業(yè)通知，責(zé)令立即停止違規(guī)行為，并下發(fā)了行政處罰事先告知書(shū)。2019年8月30日對(duì)該公司違規(guī)預(yù)售商品房違法行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，2019年9月5日，對(duì)公園天下6#、7#樓核發(fā)了《商品房預(yù)售許可證》。

開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售證后，要求杜先生按照個(gè)人按揭貸款首付款的50%比例補(bǔ)繳15.32萬(wàn)元后，才能簽訂購(gòu)房合同，杜先生認(rèn)為已繳納22.27萬(wàn)元，至今未補(bǔ)繳其他款項(xiàng)。針對(duì)開(kāi)發(fā)商是否具備將按揭貸款首付款比例設(shè)定為50%的權(quán)利，按照《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》該比例高于“個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%執(zhí)行”中要求的30%比例，符合相關(guān)政策。

法院：保留協(xié)議合法有效

2020年8月19日，杜先生對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟，請(qǐng)求華龍房產(chǎn)公司按照房屋保留協(xié)議與其簽定正式購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商辯稱，杜先生違反協(xié)議約定，無(wú)權(quán)購(gòu)買案涉房屋，該公司有權(quán)收回房屋另行處置，與案外人簽訂的購(gòu)房合同合法有效，杜先生應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求。

商洛市商州區(qū)人民法院受理此案，并于2020年10月19日依法作出判決，認(rèn)為杜先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋保留協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效。后因開(kāi)發(fā)商與第三方簽訂合同，將案涉房屋出售給第三方且收取款項(xiàng)，致杜先生簽訂購(gòu)房合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。法院調(diào)解未果，而杜先生依然堅(jiān)持原訴訟請(qǐng)求不變，法院不予支持。

杜先生說(shuō)：“我起訴的目的是為了讓開(kāi)發(fā)商給我簽正式購(gòu)房合同，結(jié)果開(kāi)庭后才得知，開(kāi)發(fā)商就在我起訴前段時(shí)間把房子網(wǎng)簽給了第三方。現(xiàn)在判決都半年了，他們也不主動(dòng)協(xié)商賠償，說(shuō)只退回本金和利息，現(xiàn)在房?jī)r(jià)水漲船高，我覺(jué)得我損失太大了，我要求開(kāi)發(fā)商給予賠償�！�

華龍房產(chǎn)公司：法院判我們賠多少，我們就賠多少

2021年3月10日上午，華商報(bào)記者來(lái)到公園天下（現(xiàn)名為一品天下）售樓部，華龍房產(chǎn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)理呂海洋告訴記者，在杜先生一直未付尾款的情況下，該公司已將房屋收回另售他人。

“在售房之前與他說(shuō)過(guò)此事，只要付清尾款就可以簽合同，他一直沒(méi)有付。后來(lái)我們將房屋另售他人，他又將我們告上法庭，我們還有其他在售房子，讓他以原來(lái)的房?jī)r(jià)再選一套房，他也不選�！眳魏Ｑ笳f(shuō)，“他交的預(yù)付款肯定是要退給他的，他要求賠償，在合理的范圍內(nèi)我們也接受，但他要求的賠償金額太高——我們可以與他協(xié)商解決，如果解決不了，建議他走司法程序，法院判我們賠多少，我們就賠多少�！�

律師：購(gòu)房者有權(quán)向開(kāi)發(fā)商追索溢價(jià)損失

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為，杜先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋保留協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示，是合法有效的，應(yīng)受法律保護(hù)，但是，因開(kāi)發(fā)商又將該房賣給了第三方，并且予以網(wǎng)簽，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，網(wǎng)簽為預(yù)先物權(quán)登記，應(yīng)受法律優(yōu)先保護(hù)，以致于導(dǎo)致杜先生所簽合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，但是杜先生可向開(kāi)發(fā)商主張合同權(quán)利，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退首付款、首付款的利息損失，以及房屋的溢價(jià)損失（此溢價(jià)損失屬于預(yù)期損失）。

趙良善建議雙方友好協(xié)商解決，如協(xié)商不成，杜先生可再次起訴，但訴求是要求開(kāi)發(fā)商退首付款、首付款的利息損失，以及房屋的溢價(jià)損失（此溢價(jià)損失屬于預(yù)期損失）。