北京市朝陽區(qū)新榮家園的居民近日向本報反映，小區(qū)內(nèi)部停車?yán)щy，地下車庫本已十分有限，物業(yè)竟然還拿出一部分對外出租，沒地兒停的車主只能將車停在地下車庫的坡道上。居民們?yōu)榱藢ξ飿I(yè)進(jìn)行監(jiān)督，維護(hù)自身的合法權(quán)益，決心要成立業(yè)委會。可萬萬沒想到，成立過程一波三折，籌備近兩年仍無突破。業(yè)委會成立究竟遭遇哪些阻力？記者前往該小區(qū)進(jìn)行調(diào)查。

決心成立業(yè)委會

停車資源緊張車庫還對外出租

“別處你見過嗎，車庫斜坡上停這么多車！”近日，記者跟隨居民劉先生來到新榮家園的地下車庫。令人驚訝的是，數(shù)十米長的車庫坡道一側(cè)停放著一溜兒十來輛車�！坝绕涞搅送砩弦暰�不好，很容易出現(xiàn)剮蹭�！眲⑾壬�說。

地下車庫的坡道上停著一溜兒車。

走下坡道來到地下車庫，記者發(fā)現(xiàn)車庫共有兩層，每一層都有一條十分狹長的通道，兩側(cè)規(guī)劃的車位上都停得滿滿當(dāng)當(dāng)，甚至犄角旮旯也都被劃上了車位。即便如此，小區(qū)一共約590戶，車位只有260多個，很多居民仍沒地兒停車。

“別看這里寫著‘地下車庫’，其實有很大一塊地兒都沒用來停車�！眲⑾壬�說著，帶記者走進(jìn)一個僅容兩人并排通行的狹長通道，走了十來米，通道的另一頭“別有洞天”，這里鋪著瓷磚，燈光明亮，有眾多隔間，都安裝著防盜門，不少防盜門上還張貼著春聯(lián)和福字。過道里晾曬著衣物和床單，讓人感覺仿佛走進(jìn)了居民樓內(nèi)。

車庫里掛著一些租住人員的衣物。

據(jù)了解，該地下車庫正是小區(qū)的人防工程用地，車庫入口處掛著人防工程使用監(jiān)督公示牌。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，非居住用途地下空間禁止用于居住，人防工程內(nèi)不應(yīng)設(shè)置宿舍居室。

“事實上這些隔間大部分被出租了，一些被用作倉庫，一些則有人長期住著�！眲⑾壬�低聲解釋。記者看到其中一個房門貼著嶄新的“�！弊郑�門口放置著一個擺滿鞋的鞋架，房門虛掩著，里邊露出一張上下鋪，不時有說話聲從門縫里傳出。

地下車庫部分出租用于住人。

記者了解到，地下車庫的出租等問題一直是居民們心里的一個疙瘩。越來越多的業(yè)主意識到，“要維護(hù)自己的權(quán)益，對物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和約束，就一定要成立業(yè)委會�！�

籌備陷入泥潭

開發(fā)商“失蹤”拒不提供面積數(shù)據(jù)

在幾名熱心業(yè)主的張羅下，2019年9月24日，業(yè)主們向?qū)俚亟值篮途游瘯�遞交了《新榮家園小區(qū)成立業(yè)主大會申請書》和相關(guān)申請資料。

“按照相關(guān)規(guī)定，提出申請后，街道辦事處應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審核，對符合業(yè)主大會成立條件的，指定居民委員會工作人員擔(dān)任籌備組組長。組長組織成立籌備組，再由籌備組召開首次業(yè)主大會會議�！毙聵s家園的業(yè)主王女士是籌備組成員之一，她介紹說，申請通過后，街道指定了居委會一名工作人員擔(dān)任籌備組組長，協(xié)助指導(dǎo)業(yè)主大會召開和業(yè)委會成立相關(guān)事宜。2020年10月26日，業(yè)委會籌備組正式成立。

“我們幾個都是第一次接觸成立業(yè)委會的工作，具體應(yīng)該怎么干，只能摸著石頭過河。當(dāng)?shù)弥�召開業(yè)主大會需要業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等材料時，我們就聯(lián)系了開發(fā)商。本來覺得這是很簡單的一件事兒，可開發(fā)商卻一拖再拖，最后竟然‘失蹤’了。”王女士說，籌備組成立后，開發(fā)商代表連續(xù)換了三次。他們最初還加入了籌備組微信群，出席過討論會，后來換人后不僅退了群、不參會，連提供的電話也打不通。

在籌備組成員們的催促下，籌備組組長先后兩次向開發(fā)商致函索要相關(guān)材料，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，業(yè)主名冊只拿到了一部分，但與面積相關(guān)的材料始終沒有著落。

“我們要了解小區(qū)的面積情況，不僅是因為這些材料是成立業(yè)委會的要求，也因為大家想搞清楚小區(qū)的人防工程到底是什么情況，很多業(yè)主都對小區(qū)人防工程,的結(jié)構(gòu)感到困惑�！蓖跖�士說。

人防工程使用監(jiān)督公示牌掛牌在小區(qū)地下車庫入口處。記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，不論是通過乘坐電梯，還是走供車輛行駛的坡道，地下車庫都只有兩層，但如果走樓梯，地下建筑竟然多出了一層，共有三層，多出的一層也被建成了多個隔間。業(yè)主們很納悶：“設(shè)計上只有兩層，那這個夾層到底是怎么回事，它的面積和權(quán)屬又當(dāng)如何？”要摸清這些情況，就需要開發(fā)商提供小區(qū)的原始設(shè)計規(guī)劃材料。

籌備組被解散

申請延期召開業(yè)主大會被拒

更讓居民們沒想到的是，正當(dāng)籌備組為開發(fā)商“失蹤”一籌莫展的時候，今年1月14日，籌備組組長突然通知組員們：“籌備組解散了！”

得知這一消息，居民們都蒙了。查詢《北京市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定才注意到，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。2020年10月26日籌備組公示了成員名單，相當(dāng)于籌備工作進(jìn)入了倒計時，至2021年1月14日已有80天，按照相關(guān)規(guī)定，籌備組已過期�；I備組組長表示，業(yè)主如果還想要成立業(yè)委會，就要重啟申請流程，重新組建籌備組。

籌備組成員們覺得十分郁悶：“并非我們拖延時間，而是開發(fā)商拒不配合提供材料，才導(dǎo)致籌備工作無法繼續(xù)開展。”籌備組成員們多次和街道協(xié)商，希望能延期召開業(yè)主大會，但街道的指導(dǎo)意見始終是無法延期，只能重啟。

讓籌備組成員們更發(fā)愁的是，面積是問題的關(guān)鍵，如果此事得不到解決，即便是重啟，依然會陷入死循環(huán)。

刨根問底

求小區(qū)面積還有其他解嗎

《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定，首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組需要對業(yè)主人數(shù)、業(yè)主專有部分面積等進(jìn)行公示。此外首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，這兩項文件中也涉及到了小區(qū)面積。這就使籌備組成員不得不在業(yè)主大會召開前，先取得相關(guān)數(shù)據(jù)。

但如果開發(fā)商不提供面積，小區(qū)業(yè)委會就無法成立了嗎？業(yè)主們在心里打了個問號：是否能夠通過其他渠道獲得小區(qū)面積的相關(guān)資料？

2020年11月，新榮家園業(yè)委會籌備組的組長曾提供了北京業(yè)主APP上的小區(qū)總建筑面積，數(shù)據(jù)為約8.7萬平方米，但這一數(shù)據(jù)籌備組成員們并不認(rèn)可：“從第三方APP上得到的數(shù)據(jù)是否具有法律效力？”籌備組成員陳女士說，沒過幾天，小區(qū)其他幾名業(yè)主也在APP上查詢到小區(qū)的總建筑面積，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)變成了8.8萬平方米。“這個數(shù)據(jù)竟然還會變，更讓我們難以相信它的真實性�！贝送�，業(yè)主們還表示，從物業(yè)管理合同以及其他途徑曾看到小區(qū)面積有好幾個不同的版本，“到底哪個數(shù)據(jù)才是真實的？”

“不僅如此，北京業(yè)主APP上只有總建筑面積，并沒有業(yè)主專有部分面積，數(shù)據(jù)也是不完整的。”業(yè)主們認(rèn)為使用APP上的面積數(shù)據(jù)并不合理。

業(yè)主自己下載APP后看到的小區(qū)總建筑面積為88000㎡。

“對于業(yè)主專有部分面積，街道也向我們提出過一個建議，就是挨家挨戶詢問每一戶的建筑面積，再做加法。”但籌備組成員們認(rèn)為，這個辦法不僅操作難度大，也無法保證準(zhǔn)確性。

陳女士告訴記者，小區(qū)一共約590戶，逐個上門統(tǒng)計會花費大量時間，而且有些業(yè)主也很難立刻提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)�！拔覀円苍�咨詢過街道相關(guān)部門，我們自己得到的面積數(shù)據(jù)是否有效，工作人員回復(fù)說可以使用，不過如果有小區(qū)業(yè)主對這個數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，而籌備組無法確保它的真實有效，則不能采信�！�

開發(fā)商拒不提供數(shù)據(jù)該咋辦？3月22日，記者就此事咨詢了北京易行律師事務(wù)所律師劉凝。

劉凝分析認(rèn)為，《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》明確規(guī)定了建設(shè)單位在業(yè)主大會會議籌備活動中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：自籌備組成立起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日�！敖ㄔO(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，可以依法處罰�！�

劉凝表示，從具體操作上來說，向開發(fā)商索要面積本身是為了更加方便快捷，因為開發(fā)商手中的面積數(shù)據(jù)比較全，操作也比較簡單。但如果從開發(fā)商處無法獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，業(yè)主則可以向住建委等相關(guān)部門提出信息公開的申請�！耙环矫�，開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)都在住建委等相關(guān)部門留有備案，小區(qū)建筑面積并不是一個秘密數(shù)據(jù)，是可以向業(yè)主公開的；另一方面，開發(fā)商并不是隨便提供一個數(shù)據(jù)都可以使用，也要經(jīng)過相關(guān)部門的審核�！�