北京市朝陽(yáng)區(qū)新榮家園的居民近日向本報(bào)反映，小區(qū)內(nèi)部停車(chē)?yán)щy，地下車(chē)庫(kù)本已十分有限，物業(yè)竟然還拿出一部分對(duì)外出租，沒(méi)地兒停的車(chē)主只能將車(chē)停在地下車(chē)庫(kù)的坡道上。居民們?yōu)榱藢?duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，維護(hù)自身的合法權(quán)益，決心要成立業(yè)委會(huì)�？扇f(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，成立過(guò)程一波三折，籌備近兩年仍無(wú)突破。業(yè)委會(huì)成立究竟遭遇哪些阻力？記者前往該小區(qū)進(jìn)行調(diào)查。

決心成立業(yè)委會(huì)

停車(chē)資源緊張車(chē)庫(kù)還對(duì)外出租

“別處你見(jiàn)過(guò)嗎，車(chē)庫(kù)斜坡上停這么多車(chē)！”近日，記者跟隨居民劉先生來(lái)到新榮家園的地下車(chē)庫(kù)。令人驚訝的是，數(shù)十米長(zhǎng)的車(chē)庫(kù)坡道一側(cè)停放著一溜兒十來(lái)輛車(chē)�！坝绕涞搅送砩弦暰�不好，很容易出現(xiàn)剮蹭。”劉先生說(shuō)。

地下車(chē)庫(kù)的坡道上停著一溜兒車(chē)。

走下坡道來(lái)到地下車(chē)庫(kù)，記者發(fā)現(xiàn)車(chē)庫(kù)共有兩層，每一層都有一條十分狹長(zhǎng)的通道，兩側(cè)規(guī)劃的車(chē)位上都停得滿(mǎn)滿(mǎn)當(dāng)當(dāng)，甚至犄角旮旯也都被劃上了車(chē)位。即便如此，小區(qū)一共約590戶(hù)，車(chē)位只有260多個(gè)，很多居民仍沒(méi)地兒停車(chē)。

“別看這里寫(xiě)著‘地下車(chē)庫(kù)’，其實(shí)有很大一塊地兒都沒(méi)用來(lái)停車(chē)�！眲⑾壬�說(shuō)著，帶記者走進(jìn)一個(gè)僅容兩人并排通行的狹長(zhǎng)通道，走了十來(lái)米，通道的另一頭“別有洞天”，這里鋪著瓷磚，燈光明亮，有眾多隔間，都安裝著防盜門(mén)，不少防盜門(mén)上還張貼著春聯(lián)和福字。過(guò)道里晾曬著衣物和床單，讓人感覺(jué)仿佛走進(jìn)了居民樓內(nèi)。

車(chē)庫(kù)里掛著一些租住人員的衣物。

據(jù)了解，該地下車(chē)庫(kù)正是小區(qū)的人防工程用地，車(chē)庫(kù)入口處掛著人防工程使用監(jiān)督公示牌。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，非居住用途地下空間禁止用于居住，人防工程內(nèi)不應(yīng)設(shè)置宿舍居室。

“事實(shí)上這些隔間大部分被出租了，一些被用作倉(cāng)庫(kù)，一些則有人長(zhǎng)期住著�！眲⑾壬�低聲解釋。記者看到其中一個(gè)房門(mén)貼著嶄新的“�！弊�，門(mén)口放置著一個(gè)擺滿(mǎn)鞋的鞋架，房門(mén)虛掩著，里邊露出一張上下鋪，不時(shí)有說(shuō)話聲從門(mén)縫里傳出。

地下車(chē)庫(kù)部分出租用于住人。

記者了解到，地下車(chē)庫(kù)的出租等問(wèn)題一直是居民們心里的一個(gè)疙瘩。越來(lái)越多的業(yè)主意識(shí)到，“要維護(hù)自己的權(quán)益，對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和約束，就一定要成立業(yè)委會(huì)�！�

籌備陷入泥潭

開(kāi)發(fā)商“失蹤”拒不提供面積數(shù)據(jù)

在幾名熱心業(yè)主的張羅下，2019年9月24日，業(yè)主們向?qū)俚亟值篮途游瘯?huì)遞交了《新榮家園小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)書(shū)》和相關(guān)申請(qǐng)資料。

“按照相關(guān)規(guī)定，提出申請(qǐng)后，街道辦事處應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審核，對(duì)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，指定居民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。組長(zhǎng)組織成立籌備組，再由籌備組召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議�！毙聵s家園的業(yè)主王女士是籌備組成員之一，她介紹說(shuō)，申請(qǐng)通過(guò)后，街道指定了居委會(huì)一名工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)，協(xié)助指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和業(yè)委會(huì)成立相關(guān)事宜。2020年10月26日，業(yè)委會(huì)籌備組正式成立。

“我們幾個(gè)都是第一次接觸成立業(yè)委會(huì)的工作，具體應(yīng)該怎么干，只能摸著石頭過(guò)河。當(dāng)?shù)弥�召開(kāi)業(yè)主大會(huì)需要業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等材料時(shí)，我們就聯(lián)系了開(kāi)發(fā)商。本來(lái)覺(jué)得這是很簡(jiǎn)單的一件事兒，可開(kāi)發(fā)商卻一拖再拖，最后竟然‘失蹤’了�！蓖跖�士說(shuō)，籌備組成立后，開(kāi)發(fā)商代表連續(xù)換了三次。他們最初還加入了籌備組微信群，出席過(guò)討論會(huì)，后來(lái)?yè)Q人后不僅退了群、不參會(huì)，連提供的電話也打不通。

在籌備組成員們的催促下，籌備組組長(zhǎng)先后兩次向開(kāi)發(fā)商致函索要相關(guān)材料，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，業(yè)主名冊(cè)只拿到了一部分，但與面積相關(guān)的材料始終沒(méi)有著落。

“我們要了解小區(qū)的面積情況，不僅是因?yàn)檫@些材料是成立業(yè)委會(huì)的要求，也因?yàn)榇蠹蚁敫闱宄�小區(qū)的人防工程到底是什么情況，很多業(yè)主都對(duì)小區(qū)人防工程,的結(jié)構(gòu)感到困惑�！蓖跖�士說(shuō)。

人防工程使用監(jiān)督公示牌掛牌在小區(qū)地下車(chē)庫(kù)入口處。記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，不論是通過(guò)乘坐電梯，還是走供車(chē)輛行駛的坡道，地下車(chē)庫(kù)都只有兩層，但如果走樓梯，地下建筑竟然多出了一層，共有三層，多出的一層也被建成了多個(gè)隔間。業(yè)主們很納悶：“設(shè)計(jì)上只有兩層，那這個(gè)夾層到底是怎么回事，它的面積和權(quán)屬又當(dāng)如何？”要摸清這些情況，就需要開(kāi)發(fā)商提供小區(qū)的原始設(shè)計(jì)規(guī)劃材料。

籌備組被解散

申請(qǐng)延期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)被拒

更讓居民們沒(méi)想到的是，正當(dāng)籌備組為開(kāi)發(fā)商“失蹤”一籌莫展的時(shí)候，今年1月14日，籌備組組長(zhǎng)突然通知組員們：“籌備組解散了！”

得知這一消息，居民們都蒙了。查詢(xún)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定才注意到，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2020年10月26日籌備組公示了成員名單，相當(dāng)于籌備工作進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)，至2021年1月14日已有80天，按照相關(guān)規(guī)定，籌備組已過(guò)期�；I備組組長(zhǎng)表示，業(yè)主如果還想要成立業(yè)委會(huì)，就要重啟申請(qǐng)流程，重新組建籌備組。

籌備組成員們覺(jué)得十分郁悶：“并非我們拖延時(shí)間，而是開(kāi)發(fā)商拒不配合提供材料，才導(dǎo)致籌備工作無(wú)法繼續(xù)開(kāi)展。”籌備組成員們多次和街道協(xié)商，希望能延期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，但街道的指導(dǎo)意見(jiàn)始終是無(wú)法延期，只能重啟。

讓籌備組成員們更發(fā)愁的是，面積是問(wèn)題的關(guān)鍵，如果此事得不到解決，即便是重啟，依然會(huì)陷入死循環(huán)。

刨根問(wèn)底

求小區(qū)面積還有其他解嗎

《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，籌備組需要對(duì)業(yè)主人數(shù)、業(yè)主專(zhuān)有部分面積等進(jìn)行公示。此外首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，這兩項(xiàng)文件中也涉及到了小區(qū)面積。這就使籌備組成員不得不在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前，先取得相關(guān)數(shù)據(jù)。

但如果開(kāi)發(fā)商不提供面積，小區(qū)業(yè)委會(huì)就無(wú)法成立了嗎？業(yè)主們?cè)谛睦锎蛄藗�(gè)問(wèn)號(hào)：是否能夠通過(guò)其他渠道獲得小區(qū)面積的相關(guān)資料？

2020年11月，新榮家園業(yè)委會(huì)籌備組的組長(zhǎng)曾提供了北京業(yè)主APP上的小區(qū)總建筑面積，數(shù)據(jù)為約8.7萬(wàn)平方米，但這一數(shù)據(jù)籌備組成員們并不認(rèn)可：“從第三方APP上得到的數(shù)據(jù)是否具有法律效力？”籌備組成員陳女士說(shuō)，沒(méi)過(guò)幾天，小區(qū)其他幾名業(yè)主也在APP上查詢(xún)到小區(qū)的總建筑面積，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)變成了8.8萬(wàn)平方米�！斑@個(gè)數(shù)據(jù)竟然還會(huì)變，更讓我們難以相信它的真實(shí)性�！贝送猓瑯I(yè)主們還表示，從物業(yè)管理合同以及其他途徑曾看到小區(qū)面積有好幾個(gè)不同的版本，“到底哪個(gè)數(shù)據(jù)才是真實(shí)的？”

“不僅如此，北京業(yè)主APP上只有總建筑面積，并沒(méi)有業(yè)主專(zhuān)有部分面積，數(shù)據(jù)也是不完整的�！睒I(yè)主們認(rèn)為使用APP上的面積數(shù)據(jù)并不合理。

業(yè)主自己下載APP后看到的小區(qū)總建筑面積為88000㎡。

“對(duì)于業(yè)主專(zhuān)有部分面積，街道也向我們提出過(guò)一個(gè)建議，就是挨家挨戶(hù)詢(xún)問(wèn)每一戶(hù)的建筑面積，再做加法�！钡�籌備組成員們認(rèn)為，這個(gè)辦法不僅操作難度大，也無(wú)法保證準(zhǔn)確性。

陳女士告訴記者，小區(qū)一共約590戶(hù)，逐個(gè)上門(mén)統(tǒng)計(jì)會(huì)花費(fèi)大量時(shí)間，而且有些業(yè)主也很難立刻提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)�！拔覀円苍�咨詢(xún)過(guò)街道相關(guān)部門(mén)，我們自己得到的面積數(shù)據(jù)是否有效，工作人員回復(fù)說(shuō)可以使用，不過(guò)如果有小區(qū)業(yè)主對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，而籌備組無(wú)法確保它的真實(shí)有效，則不能采信。”

開(kāi)發(fā)商拒不提供數(shù)據(jù)該咋辦？3月22日，記者就此事咨詢(xún)了北京易行律師事務(wù)所律師劉凝。

劉凝分析認(rèn)為，《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》明確規(guī)定了建設(shè)單位在業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：自籌備組成立起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日。“建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，可以依法處罰。”

劉凝表示，從具體操作上來(lái)說(shuō)，向開(kāi)發(fā)商索要面積本身是為了更加方便快捷，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商手中的面積數(shù)據(jù)比較全，操作也比較簡(jiǎn)單。但如果從開(kāi)發(fā)商處無(wú)法獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，業(yè)主則可以向住建委等相關(guān)部門(mén)提出信息公開(kāi)的申請(qǐng)。“一方面，開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)都在住建委等相關(guān)部門(mén)留有備案，小區(qū)建筑面積并不是一個(gè)秘密數(shù)據(jù)，是可以向業(yè)主公開(kāi)的；另一方面，開(kāi)發(fā)商并不是隨便提供一個(gè)數(shù)據(jù)都可以使用，也要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的審核。”