律所占用小區(qū)公共區(qū)域停車？回應(yīng)是所在樓棟“業(yè)委會”許可
“小區(qū)的公共區(qū)域，怎么能夠成為少部分業(yè)主單獨的停車坪？”3月24日，衡陽市蒸湘區(qū)英倫·星海灣小區(qū)的居民向瀟湘晨報（報料微信：xxcbbaoliao）記者反映，原本很多業(yè)主習(xí)慣將車輛停放在小區(qū)1棟前面的停車坪處，但前幾天1棟門辦公的一家律師事務(wù)所卻派保安在此處值守，一開始還要收費，后面單純不允許其他業(yè)主車輛進(jìn)入，居民認(rèn)為此區(qū)域是小區(qū)公共區(qū)域，這種做法不合法。涉事的湖南追正律師事務(wù)所主任邱某某回應(yīng)，1棟是商業(yè)樓，已經(jīng)成立單獨的業(yè)主委員會，“現(xiàn)在在治理亂停亂放現(xiàn)象 ”。
小區(qū)物業(yè)工作人員表示，此事他們還在進(jìn)行調(diào)查，但小區(qū)目前并沒有成立業(yè)主委員會。涉事小區(qū)所屬的社區(qū)居委會負(fù)責(zé)人表示，他們此前對此事不知情，也不支持，目前已聯(lián)合街道辦事處已經(jīng)約談了律所負(fù)責(zé)人，將積極處理此事。 據(jù)英倫·星海灣小區(qū)居民李先生介紹，該小區(qū)一共有14棟，1棟是小區(qū)的商業(yè)樓棟，前面有一塊區(qū)域，可以停放數(shù)十臺小車，他平時下班后習(xí)慣將車輛停放在此處。但幾天前，他再次將車輛準(zhǔn)備停入時，發(fā)現(xiàn)外圍設(shè)置了圍欄，還遭到了一名身著協(xié)警制服的保安阻攔。
“他問我是哪里的，如果不是1棟的業(yè)主就不讓我停在這里�！崩钕壬Q，對方還稱，如果要停在這里，就要收取停車費用。李先生回應(yīng)，這里是小區(qū)的公共區(qū)域，要對方拿出收費依據(jù)，對方拿不出來，但依舊沒有讓他進(jìn)入停車�，F(xiàn)場有業(yè)主打電話給物業(yè)，物業(yè)則稱對此事不知情。而在1棟辦公的湖南追正律師事務(wù)所一名負(fù)責(zé)人出面對居民稱，他們在這里買了幾層樓，這事是他們弄的，如果不是1棟業(yè)主和前來辦事的人員，就不允許在此處停車。
此事引起了很多業(yè)主不滿，并在業(yè)主群討論此事。還有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，對方在入口處放置了一個“溫馨提示”公告，公示牌上寫著，“各位車主，私家場地謝絕入內(nèi)，如需停車須交場地占用費�！甭淇钍切呛硺I(yè)主委員會。
李先生說，上述公告讓其他樓棟的業(yè)主更加不服氣，因為小區(qū)截止目前還沒有成立業(yè)主委員會，為何要“冒充”發(fā)布公告呢？ 律所負(fù)責(zé)人回應(yīng)：商業(yè)樓成立單獨業(yè)委會，這是業(yè)委會的決定有業(yè)主向記者提供的小區(qū)規(guī)劃圖，從規(guī)劃圖上可以看到，1棟前方的位置有停車位的標(biāo)識。
那律所方面如何解釋此事？晨意幫忙記者聯(lián)系到湖南追正律師事務(wù)所主任邱某某。邱某某表示，1棟是屬于商業(yè)區(qū)，自己是1棟的業(yè)主，1棟前面的區(qū)域使用權(quán)也屬于1棟業(yè)主，和后面的住宅不搭邊。邱某某稱，小區(qū)其他住宅樓棟有地下停車場，但經(jīng)常有業(yè)主將車輛停放在此處，導(dǎo)致停車位緊張和堵塞。1棟也單獨成立了業(yè)主委員會，目前正在走程序，現(xiàn)在正在治理亂停亂放現(xiàn)象，“1到4樓的17名租戶都簽了字”。邱某某還表示，相關(guān)區(qū)域有70%是屬于小區(qū)范圍內(nèi)，另外的區(qū)域?qū)儆谑姓缆贰Ｋ麄兿虺顷P(guān)部門進(jìn)行了報告，對方同意只要將環(huán)境衛(wèi)生搞好，可以自己管理。 社區(qū)負(fù)責(zé)人：已聯(lián)合街道約談律所，將積極處置晨意幫忙記者聯(lián)系到該小區(qū)的物業(yè)衡陽衡達(dá)物業(yè)管理服務(wù)有限公司，一名工作人員表示，他們也是最近才了解到此事，入口處的保安不是他們的人，事情目前他們還在調(diào)查之中。但可以肯定的是，目前小區(qū)還沒有成立業(yè)主委員會。小區(qū)所屬的蒸湘區(qū)蒸湘街道高塘灣社區(qū)居委會負(fù)責(zé)人對記者表示，他們也是在接到小區(qū)居民反映后才知道此事，后一直在積極處理。這位負(fù)責(zé)人介紹，1棟前面的廣場區(qū)域只有小部分屬于小區(qū)紅線范圍內(nèi)，大部分是屬于市政道路。該律所負(fù)責(zé)人在1棟買了幾層，并將很多門面出租，但這不是一家能說了算的事情，律所事先未和社區(qū)報備，社區(qū)也不會同意該律所進(jìn)行管理，目前擅自將相關(guān)區(qū)域圍起來不合適。負(fù)責(zé)人同時介紹，3月24日，已經(jīng)聯(lián)合街道約談這家律所的負(fù)責(zé)人，后續(xù)將積極協(xié)調(diào)此事。“我們也想將這塊規(guī)范管理起來，目前正在擬方案，看能否先由政府先期管理，正準(zhǔn)備和主管部門溝通可行性。”這位負(fù)責(zé)人稱。 律師觀點：未經(jīng)主管部門核定，單棟無權(quán)單獨成立業(yè)委會此事城管方面是否知情？瀟湘晨報記者聯(lián)系到衡陽市城市管理和綜合執(zhí)法局，工作人員表示，此事需要咨詢蒸湘區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局方面。記者又根據(jù)公開電話聯(lián)系了蒸湘區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局，一位工作人員提供了業(yè)務(wù)科室的電話，但電話未能接通。
不過，據(jù)衡陽本地媒體報道，小區(qū)物業(yè)也曾于2021年在相關(guān)區(qū)域設(shè)閘收費，但有業(yè)主以該區(qū)域使用權(quán)歸全體業(yè)主所有為由反對而暫停。衡陽市城市管理綜合行政執(zhí)法支隊相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時表示，該公司確實已向城管部門遞交了批復(fù)文件，根據(jù)相關(guān)政策，只要其管理的停車場沒有權(quán)屬糾紛，可以允許收費，且收費標(biāo)準(zhǔn)必須向發(fā)改部門進(jìn)行報備。“因該區(qū)域一部分是市政公共區(qū)域，一部分屬小區(qū)業(yè)主共有，這就存在權(quán)屬不明的情況，那么其收費就必須征得全體業(yè)主同意，在權(quán)屬糾紛沒有得到解決前只能暫停收費，在確保沒有任何糾紛后才能進(jìn)行正常收費�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。湖南星邦律師事務(wù)所律師袁江認(rèn)為，《湖南省物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時一并報城市規(guī)劃主管部門核定�！币虼�，該單獨樓棟未經(jīng)城市規(guī)劃主管部門或物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處的核定，無權(quán)單獨成立業(yè)主大會，更無權(quán)單獨成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是否備案不影響業(yè)主委員會的有效成立，也不影響業(yè)主委員會相關(guān)決議的效力，但前提是業(yè)主委員會的產(chǎn)生是合法有效的。相關(guān)業(yè)主是否有權(quán)將樓棟前坪的地塊以及市政道路劃為停車位進(jìn)行管理？首先，首先應(yīng)當(dāng)明確樓棟前坪地塊的權(quán)利歸屬，如該樓棟前坪地塊納入小區(qū)業(yè)主的公攤面積，則屬于全體小區(qū)業(yè)主共同共有，根據(jù)《民法典》第二百七十八條之規(guī)定“下列事項由業(yè)主共同決定：（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動�！睂⒃摌菞澢捌旱貕K劃為停車位進(jìn)行管理應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會表決通過或根據(jù)經(jīng)業(yè)主大會表決通過的“業(yè)主大會議事規(guī)則”、“管理規(guī)約”約定的其他方式進(jìn)行決定。根據(jù)我國《道路交通安全法》第三十一條之規(guī)定“未經(jīng)許可，任何單位和個人不得占用道路從事非交通活動�！鄙虡I(yè)樓的業(yè)主無權(quán)擅自將市政道路劃為停車位進(jìn)行管理。
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