多位市民反映，他們看中了某樓盤的商品房，在跟銷售人員確定購房意向之后，被要求與某廣告公司簽訂了咨詢服務(wù)協(xié)議，繳納了數(shù)萬元的所謂咨詢服務(wù)費。 而這筆錢，該樓盤的銷售人員表示能在簽訂購房合同后，抵扣部分購房款，甚至還有部分購房者，直接將這筆錢交給了銷售人員。 可是在開盤后，由于購房者人數(shù)超過樓盤實際房數(shù)，購房者與開發(fā)商產(chǎn)生了矛盾，期間，購房者了解到，他們在繳納咨詢服務(wù)費的時候，該樓盤還沒有取得預(yù)售許可證。當(dāng)沒有成功購房的市民要求退款的時候，卻遇到了無法退錢的問題。
一．沒有取得預(yù)售許可證，開發(fā)商是否可以提前售房？
律師認(rèn)為：在城市商品房預(yù)售許可辦法當(dāng)中有明確的規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前，開發(fā)商不得進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)售。如果開發(fā)商以變相的方式，比如說發(fā)了所謂的VIP卡或者是以類似本案的咨詢服務(wù)費的形式，變相的進(jìn)行房屋預(yù)售的話，肯定是違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)城市商品房經(jīng)營管理條例，開發(fā)商要受到相應(yīng)的行政處罰。
二．購房者事前繳納的咨詢服務(wù)費是否能退？
律師認(rèn)為：從本案的情況來看，這里面可能涉及到開發(fā)商為了規(guī)避，在取得預(yù)售許可證之前進(jìn)行商品房預(yù)售，可能遭受行政處罰的風(fēng)險，所以就通過變一個名目，以咨詢服務(wù)費的方式，來收取這樣的預(yù)付款。在這過程當(dāng)中，如果說開發(fā)商和廣告公司沒有直接的關(guān)系，而且業(yè)主和廣告公司之間簽訂了一個服務(wù)協(xié)議，那從表面上看，業(yè)主支付的咨詢服務(wù)費，就有可能被認(rèn)定為是履行服務(wù)合同，既然是廣告公司提供的服務(wù)，提供的咨詢的服務(wù)，那業(yè)主就應(yīng)該支付相應(yīng)的服務(wù)費用。
三．與銷售人員私底下交易，錢能否退回？
律師認(rèn)為：這個是肯定存在風(fēng)險的，置業(yè)顧問在這里面的身份，可能是開發(fā)商的一個代理人，因為他可能是作為職員為開發(fā)商來賣房。所以在里面他是代理開發(fā)商來從事一種活動。但購房者這個付款的行為，它又是涉及到一個商品房買賣合同的具體履行的方式，那如果購房者是向置業(yè)顧問個人付的款項，且開發(fā)商不認(rèn)可那這個款項，最終沒有成為房款的話，那這筆款項就有可能面臨損失。
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