5月11日，在長沙市天心區(qū)人民法院，興威名城業(yè)委會被開發(fā)商起訴至法院，訴求法院撤銷其成立業(yè)委會的決定。對此，該業(yè)委會舉證表示自己是合法依規(guī)的。 記者 楊昱 攝

要成立業(yè)委會，難免因利益而發(fā)生磨擦，即便辦成了，也不代表就此一帆風(fēng)順。小區(qū)業(yè)委會從籌備到良性運(yùn)轉(zhuǎn)，是一個(gè)“過五關(guān)、斬六將”的過程。在業(yè)委會實(shí)操過程中，生活中方方面面的瑣碎之事，加上各種利益關(guān)聯(lián)，有可能出現(xiàn)各種各樣的矛盾，從而引發(fā)“業(yè)委會中途消失”、“業(yè)主起訴撤銷業(yè)委會”之類的糾紛。

7月17日，三湘都市報(bào)記者采訪了解了這些真實(shí)案例，希望引發(fā)各方深思，平衡好利益來為小區(qū)謀福祉。

案例一

業(yè)主煩心事不少，業(yè)委會卻長期“缺席”

一個(gè)好的業(yè)委會，能有效監(jiān)督物業(yè)公司提升其服務(wù)品質(zhì)，還能利用公共收益反哺小區(qū)，以改善居住環(huán)境。作為長沙城北片區(qū)的超大樓盤，湘江世紀(jì)城卻一直沒有成立業(yè)委會，小區(qū)內(nèi)的矛盾也不斷。

“這幾天，小區(qū)的兩臺電梯又出現(xiàn)了故障，說是鋼絲繩壞了。”7月17日，家住長沙開福區(qū)湘江豪庭2棟的王女士說，小區(qū)的電梯曾因?yàn)橛晏旌头课萋┧�，被浸過兩次，經(jīng)常會出現(xiàn)故障。每當(dāng)業(yè)主向物業(yè)詢問電梯檢測情況時(shí)，都了解不到真實(shí)的情況，這讓人很不放心。

除了電梯的事，樓棟衛(wèi)生也讓眾業(yè)主煩心。湘江豪庭共有6棟樓，按照相關(guān)規(guī)定，每棟樓需配3名保潔員，實(shí)際上卻只配了1名，“人力明顯不足，衛(wèi)生又怎么讓人放心？我們每次去物業(yè)提意見，他們都說會改進(jìn)，但就是遲遲不到位�！蓖跖�士說。

為了能夠真正當(dāng)家作主，湘江世紀(jì)城的業(yè)主從2013年開始向芙蓉北路街道提交申請成立籌備組。在申請期間，物業(yè)還因?yàn)闃I(yè)委會的事，與眾業(yè)主發(fā)生了肢體沖突。

對于街道提出的“湘江世紀(jì)城管網(wǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜，公共配套無法按苑獨(dú)立分割，只能成立一個(gè)業(yè)主委員會”的說法，湘江豪庭的業(yè)主從長沙市城市建設(shè)檔案館調(diào)出的資料顯示，湘江豪庭6棟高層住宅擁有單獨(dú)的用地紅線。而在長沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)通知書中，證實(shí)了湘江世紀(jì)城整個(gè)樓盤的開發(fā)商并非只有一個(gè)，其中住宅、商業(yè)、酒店，分別由3個(gè)單位報(bào)建。

對湘江豪庭業(yè)主來說，小區(qū)擁有單獨(dú)的用地紅線、有區(qū)分界限的圍墻、有單獨(dú)的名字，已經(jīng)具備單獨(dú)成立業(yè)委會的條件，遂向街道提交單獨(dú)成立業(yè)委會的申請，目前仍在等待結(jié)果中。

案例二

小區(qū)物業(yè)占主導(dǎo)，業(yè)委會不幸中途消失

早在2012年，長沙市雨花區(qū)亞華·香舍花都小區(qū)就成立了自己的業(yè)委會，可令人意外的是，到2017年換屆選舉時(shí)，業(yè)委會消失了。就在業(yè)委會缺位的一年半里，前期物業(yè)服務(wù)合同到期了，小區(qū)大門可任意進(jìn)出，還發(fā)生了偷窺、寫恐嚇信、搶劫、入室盜竊等治安事件。

“小區(qū)第一屆業(yè)委會給我最大的印象是，他們與老物業(yè)續(xù)聘了一個(gè)物業(yè)服務(wù)合同，約定是2017年12月31日到期。可到了2017年業(yè)委會換屆時(shí)，卻沒有選出新的業(yè)委會，結(jié)果造成老物業(yè)合同到期，但實(shí)際仍在小區(qū)服務(wù)的現(xiàn)象�！毙�區(qū)業(yè)主何先生說，小區(qū)雖然有業(yè)委會，但一直不作為，小區(qū)仍是由物業(yè)公司說了算，由于當(dāng)時(shí)大家通過微信群聊天的不多，業(yè)主也沒有過多去重視業(yè)委會。

老業(yè)委會自行解散，又沒新業(yè)委會來接班，物業(yè)的去留還沒有定論，這種情況下，小區(qū)的秩序變得混亂起來。2018年11月19日晚上，業(yè)主肖女士在車庫泊好車步行上樓梯時(shí)，一名持刀歹徒就威逼她給錢，身上2000余元被搶走。后經(jīng)公安偵查，這名歹徒是小區(qū)的一名租賃戶，其甚至還在小區(qū)一輛豪車上插放恐嚇信索財(cái)。

“事發(fā)后，我們曾調(diào)取過物業(yè)公司的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)視頻清晰度不高，有些還無法正常工作�！睒I(yè)主周先生告訴記者，小區(qū)位于東塘，四門都是繁華街區(qū)，公共收益可觀，但由于管理的混亂，什么人都可以隨意進(jìn)出小區(qū)，給居民生活安全帶來了風(fēng)險(xiǎn)。

亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣。正是治安事件的發(fā)生，喚醒了小區(qū)居民的安全意識和維權(quán)意識。2019年6月起，小區(qū)成立了新的業(yè)委會籌備小組。新一屆業(yè)委會成立后，把歸屬業(yè)主的絕大部分的公共利益都收了回來。2020年4月，小區(qū)通過召開業(yè)主大會，解聘了老物業(yè)，開始探索小區(qū)自管。

案例三

因地下停車庫引發(fā)矛盾 開發(fā)商起訴撤銷業(yè)委會

一年前，長沙興威名城小區(qū)成立了業(yè)委會，之后炒掉了老物業(yè)開啟了自管模式。然而，開發(fā)商卻以投票者所占建筑面積未達(dá)到總建筑面積的一半為由，起訴其成立不合規(guī)。

位于長沙市天心區(qū)的興威名城（芙蓉南路名城）是個(gè)有著近20年歷史的老小區(qū)，是由湖南興威建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“興威公司”）投資建設(shè)的。2019年3月21日，小區(qū)成立了首屆業(yè)主委員會，在炒掉老物業(yè)后，小區(qū)開始了自管模式，而業(yè)委會也因地下停車庫與開發(fā)商興威公司引發(fā)了矛盾。

興威公司認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主大會沒有依法對小區(qū)建筑物總面積、小區(qū)投票權(quán)總?cè)藬?shù)、專有建筑面積等進(jìn)行正確統(tǒng)計(jì)。依據(jù)長沙市不動產(chǎn)中心查詢的興威名城小區(qū)《樓層面積表》顯示，小區(qū)實(shí)際總專有建筑面積為45181.02平方米，而不是小區(qū)業(yè)委會成立時(shí)所統(tǒng)計(jì)的36178平方米�！皹I(yè)主大會總投票面積為22080.38平方米，但按小區(qū)實(shí)際的專有建筑面積45181.02平方米計(jì)算，總投票面積得票面積均沒有超過總面積的一半，沒有達(dá)到法定雙過半要求，業(yè)委會的成立違法。”

“成立之初，街道社區(qū)、籌備組均要求開發(fā)商公開面積數(shù)據(jù)，對方卻始終沒有提供�！睒I(yè)委會代理人在庭上表示，經(jīng)籌備組逐門逐戶認(rèn)真排查核實(shí)，確定小區(qū)建筑面積為36178.47平方米，這也得到了開發(fā)商、街道、社區(qū)、籌備組全體成員的認(rèn)可，是經(jīng)過公示予以確認(rèn)的數(shù)據(jù)。“另外，開發(fā)商提供的面積，包含了地下車位8411.87平方米，這部分依法是不該被計(jì)入專有部分的總建筑面積�！�

今年5月11日，該起糾紛在長沙市天心區(qū)人民法院開庭審理，由于案件復(fù)雜，將擇期宣判。本報(bào)也將持續(xù)關(guān)注。

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業(yè)委會面臨多重困境

社區(qū)是市域社會治理的最基本單元。業(yè)主委員會作為社區(qū)治理的重要主體和平臺，在社區(qū)自治、多元共治中發(fā)揮著重要作用。

有了業(yè)委會，小區(qū)便有了“大管家”。隨著城市的發(fā)展，業(yè)主的維權(quán)意識也越來越強(qiáng)，紛紛要求成立業(yè)主委員會。不過，從實(shí)際情況來看，當(dāng)前很多業(yè)委會的運(yùn)行并不順暢，業(yè)委會從設(shè)立到運(yùn)行，都存在著諸多問題。

一些小區(qū)業(yè)主想成立業(yè)主委員會，卻遲遲成立不了，有分析認(rèn)為，成立業(yè)主委員會面臨三大難題：業(yè)主委員會籌備難、業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生難、組織業(yè)主投票難。而對于有業(yè)委會的小區(qū)來說，管理難、發(fā)展難、換屆難等多重困境已成普遍現(xiàn)象。

來源：三湘都市報(bào)