株洲縣的劉先生夫婦，2013年花了四十多萬買了一套商品房，可是至今三年多過去了，他卻帶著老婆孩子還租著房子住，這是為什么呢？

劉先生是株洲縣南洲新區(qū)拆遷戶，為了自己拆遷以后可以住上一個(gè)好房子，劉先生夫婦選了個(gè)好點(diǎn)的小區(qū)，他們看中的是株洲縣領(lǐng)秀時(shí)代小區(qū)的電梯房，26棟2203的一套南北通透的房子，而且一次性將近五十萬的購房款全部付清了。之后就是高興的等待著新房交付了，可一切并沒有他們期待的那么美好。

當(dāng)著記者的面，物業(yè)公司聯(lián)系了劉先生夫婦是置業(yè)顧問，說這個(gè)事情由置業(yè)顧問負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理，讓劉先生夫婦去售樓部找置業(yè)顧問。可置業(yè)顧問一見到劉先生夫就躲了。

由于雙方溝通不暢，現(xiàn)場發(fā)生了爭執(zhí)，劉先生夫婦選擇了報(bào)警，之后在警方的協(xié)調(diào)下，領(lǐng)秀時(shí)代銷售部給了劉先生夫婦工程部的負(fù)責(zé)人電話。好不容易聯(lián)系上工程部負(fù)責(zé)人，對方根本不在株洲，要過幾天等他回來才能協(xié)商。

面對這樣一個(gè)開發(fā)商，劉先生夫婦很難與之協(xié)商，那么劉先生夫婦該怎樣去解決目前面對的房子漏水嚴(yán)重?zé)o法入住的麻煩呢？律師幫劉先生夫婦進(jìn)行了分析，劉先生面臨兩種選擇，第一解除合同，對房屋漏水進(jìn)行舉證，然后收集證據(jù)，向開發(fā)商去書面函告。第二先收房，再請專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，證明房屋有質(zhì)量問題。律師介紹，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”根據(jù)上述規(guī)定可知，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者是可以要求開發(fā)商退房的，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償其經(jīng)濟(jì)損失，其向法院提起的訴訟請求也會得到支持的。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

開發(fā)商的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。比如開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，未取得預(yù)售許可證、提供虛假預(yù)售許可證，且在購房者提起訴訟之日也未取得該證等等，根據(jù)法律規(guī)定，該購房合同無效，購房人有權(quán)退房。

按照《合同法》第五十四條的規(guī)定，對于買受人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時(shí)顯失公平的，或者開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買受人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，買受人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

即不能辦理銀行按揭手續(xù)，由于開發(fā)商的原因構(gòu)成根本違約或因政府政策等不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除房屋買賣合同。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條相關(guān)規(guī)定，買受人在購房時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際面積和合同約定的面積存在一定的誤差，這在實(shí)際交易中是經(jīng)常發(fā)生的。

當(dāng)然，買賣合同可以基于雙方意思表示對面積誤差的處理方式進(jìn)行約定，沒有約定的話，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

根據(jù)最新司法解釋，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是指房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差，影響人的居住健康，或是房內(nèi)噪聲影響居住等的，購房者若要求退房并要求開發(fā)商賠償損失，法院將會予以支持。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。

《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“……房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

若是購房者出于自身考慮不周等因素提出退房的，在法律上看，屬于私自違約，只能與開發(fā)商協(xié)商解決。在此種情況下提出訴訟，將不會得到法律支持。