馬上進(jìn)入分組審議階段，湖南物業(yè)管理?xiàng)l例有望出臺(tái)

　　物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，是老百姓關(guān)心的民生話題。小區(qū)公共收益歸誰？物業(yè)費(fèi)收取難怎么辦？專項(xiàng)維修資金什么情況下能使用？屢次失信的不良業(yè)主有何懲處辦法？ 我省將用法治促改革，《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》有望成為全省物業(yè)管理改革的指引。

　　26日上午，湖南省十二屆人大常委會(huì)第三十二次會(huì)議聽取了省政府關(guān)于該條例草案的說明，兩天后大會(huì)將對(duì)條例進(jìn)行分組審議。

　　上萬人的小區(qū)

　　業(yè)主大會(huì)咋成立？

　　湖南省人大常委會(huì)對(duì)此項(xiàng)立法進(jìn)行了1年多的調(diào)研。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我省目前有小區(qū)近2萬個(gè)，而成立業(yè)委員的不到三成，業(yè)委會(huì)成立難的情況較為普遍，特別是有些上萬人的小區(qū)怎樣成立業(yè)主大會(huì)十分頭疼。

　　為了解決這一現(xiàn)實(shí)矛盾，《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》提出，規(guī)模較大的住宅小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分或者調(diào)整為兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主人數(shù)眾多的小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)，業(yè)主代表大會(huì)同業(yè)主大會(huì)具有同等法律地位。

　　具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；交付使用的戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十以上的；交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時(shí)間滿兩年的。

　　圈占綠地亂停車輛

　　物業(yè)有權(quán)制止

　　亂停車輛、占道擺攤、圈占綠地……個(gè)別業(yè)主損害公共利益、擾亂小區(qū)秩序的行為屢見不鮮，但物業(yè)制止起來有難度，這個(gè)難點(diǎn)有望破解。

　　《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，物業(yè)管理區(qū)內(nèi)禁止擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者其他形式的擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；禁止擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；禁止違反規(guī)定停放車輛、飼養(yǎng)動(dòng)物等十二種行為。

　　對(duì)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定或管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的業(yè)主或使用人，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止；制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。對(duì)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)在12小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)部門。

　　調(diào)整物業(yè)費(fèi)

　　應(yīng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意

　　物業(yè)費(fèi)每個(gè)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，收多了業(yè)主不同意，收少了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“搞不起”。

　　針對(duì)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)亂的問題，《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》作出了明確的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。特殊情況確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、擬調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同變更協(xié)議。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的，手續(xù)費(fèi)由委托單位支付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等其他費(fèi)用。

　　專項(xiàng)維修金

　　可購買國(guó)債

　　住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)交難、使用難，對(duì)此百姓反映強(qiáng)烈。

　　《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》強(qiáng)調(diào)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。

　　常規(guī)、可預(yù)見的小額維修，可以采取業(yè)主大會(huì)一次投票集中表決多個(gè)維修項(xiàng)目的方式安排專項(xiàng)維修資金的使用。數(shù)額較大且非緊急的維修項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取業(yè)主大會(huì)一次投票表決一個(gè)維修項(xiàng)目的方式?jīng)Q定專項(xiàng)維修資金的使用。發(fā)生危及或者可能危及人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即維修的，可以由業(yè)主委員會(huì)安排先維修，事后報(bào)告業(yè)主大會(huì)和向全體業(yè)主公示。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在保證專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以將專項(xiàng)維修資金用于購買國(guó)債。