馬上進入分組審議階段，湖南物業(yè)管理條例有望出臺

　　物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，是老百姓關(guān)心的民生話題。小區(qū)公共收益歸誰？物業(yè)費收取難怎么辦？專項維修資金什么情況下能使用？屢次失信的不良業(yè)主有何懲處辦法？ 我省將用法治促改革，《湖南省物業(yè)管理條例》有望成為全省物業(yè)管理改革的指引。

　　26日上午，湖南省十二屆人大常委會第三十二次會議聽取了省政府關(guān)于該條例草案的說明，兩天后大會將對條例進行分組審議。

　　上萬人的小區(qū)

　　業(yè)主大會咋成立？

　　湖南省人大常委會對此項立法進行了1年多的調(diào)研。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我省目前有小區(qū)近2萬個，而成立業(yè)委員的不到三成，業(yè)委會成立難的情況較為普遍，特別是有些上萬人的小區(qū)怎樣成立業(yè)主大會十分頭疼。

　　為了解決這一現(xiàn)實矛盾，《湖南省物業(yè)管理條例》提出，規(guī)模較大的住宅小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃分或者調(diào)整為兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主人數(shù)眾多的小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責(zé)，業(yè)主代表大會同業(yè)主大會具有同等法律地位。

　　具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的；交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的。

　　圈占綠地亂停車輛

　　物業(yè)有權(quán)制止

　　亂停車輛、占道擺攤、圈占綠地……個別業(yè)主損害公共利益、擾亂小區(qū)秩序的行為屢見不鮮，但物業(yè)制止起來有難度，這個難點有望破解。

　　《湖南省物業(yè)管理條例》明確，物業(yè)管理區(qū)內(nèi)禁止擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者其他形式的擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；禁止擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；禁止違反規(guī)定停放車輛、飼養(yǎng)動物等十二種行為。

　　對違反國家有關(guān)規(guī)定或管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的業(yè)主或使用人，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止；制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門處理。對違反國家有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)在12小時內(nèi)報告有關(guān)部門。

　　調(diào)整物業(yè)費

　　應(yīng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意

　　物業(yè)費每個小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，收多了業(yè)主不同意，收少了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“搞不起”。

　　針對物業(yè)費收費亂的問題，《湖南省物業(yè)管理條例》作出了明確的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。特殊情況確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價方案、擬調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意后，與業(yè)主委員會簽訂合同變更協(xié)議。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費的，手續(xù)費由委托單位支付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等其他費用。

　　專項維修金

　　可購買國債

　　住宅專項維修資金續(xù)交難、使用難，對此百姓反映強烈。

　　《湖南省物業(yè)管理條例》強調(diào)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項維修資金。

　　常規(guī)、可預(yù)見的小額維修，可以采取業(yè)主大會一次投票集中表決多個維修項目的方式安排專項維修資金的使用。數(shù)額較大且非緊急的維修項目，應(yīng)當(dāng)采取業(yè)主大會一次投票表決一個維修項目的方式?jīng)Q定專項維修資金的使用。發(fā)生危及或者可能危及人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即維修的，可以由業(yè)主委員會安排先維修，事后報告業(yè)主大會和向全體業(yè)主公示。

　　經(jīng)業(yè)主大會同意，在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以將專項維修資金用于購買國債。