雖然上半年寫字樓銷售情況不錯，但供應(yīng)的持續(xù)放量加重了庫存壓力。

　　“每天都有人打電話問我買不買寫字樓，掛斷電話后，又有不同的號碼打進(jìn)來，真是煩死了！”從去年3月在某樓盤登記了個人信息后，周女士接到的騷擾電話就一直不斷。

　　克而瑞長沙機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長沙寫字樓雖然成交了29.02萬平方米，但去化周期長達(dá)38個月，極高的庫存量讓長沙的寫字樓陷入困境。對此，業(yè)內(nèi)人士分析，合理運營規(guī)劃或能推動自救，促進(jìn)長沙寫字樓集體“瘦身”。

　　銷量增五成，庫存仍是“天量”

　　今年上半年，長沙樓市一路高歌猛進(jìn)，銷量與價格全線飄紅。據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計網(wǎng)簽737.48萬，同比增加27.08%。庫存量為898.72萬平方米，去化周期縮短至7.4個月。但與今年火紅的樓市相比，長沙寫字樓雖量價齊升，但庫存面積高達(dá)184.89萬平方米，去化壓力極大。

　　“今年和去年相比，寫字樓銷售量增長了近五成，月成交面積為800平方米左右�！迸d旺雙鐵城的大客戶經(jīng)理楊先生表示，雖然銷量上去了，但庫存壓力仍舊不小�！叭ツ�5月底開盤至今，寫字樓總共300多套，還剩下六成待售。”

　　談到寫字樓的庫存情況，和楊先生一樣深感擔(dān)憂的，還有曲塘路某樓盤銷售周小姐�！皩懽謽强偣灿�32層，每層至少有10套待售。開盤一個月，雖然銷售量還不錯，但仍有50%左右的剩余量，估計至少需要1年的時間來消化庫存�！�

　　8月23日，記者致電多家寫字樓了解到，長沙仍有不少房源“待字閨中”。 岳麓區(qū)西二環(huán)附近某樓盤30至50平方米的寫字樓共1500套，而開盤時間至今仍未確定。無獨有偶，長沙市芙蓉中路某樓盤銷售彭某也表示，該樓盤有3棟寫字樓，面積達(dá)18萬平方米，而開盤時間也敲定。

　　開發(fā)商求“速賣”，以散售為主

　　庫存量房時代，大量的開發(fā)商投身寫字樓市場，而大部分開發(fā)商往往缺乏運營經(jīng)驗，為了追求資金快速回款，以散售為主，不管入駐企業(yè)的資質(zhì)與行業(yè)，只要能簽約，一律拉攏。因此，無序的同質(zhì)化競爭，極易造成市場混亂。

　　“今年8月共有6家企業(yè)入駐，多以中小企業(yè)為主，一般租售面積在200-300不等。”芙蓉南路某樓盤銷售榮小姐表示，租售業(yè)主以教育咨詢類企業(yè)為主，占總數(shù)的七成左右，其他的也包含保健類、投資類、音響類等企業(yè)。

　　長沙市天心區(qū)雀園路的某樓盤銷售林先生透露，購買公司寫字樓的客群多以個人為主，面積多為60平方米左右，僅有一位顧客購買了一整層，約1000多平方米�！白馐鄢鋈サ奈飿I(yè)一般是什么企業(yè)？”“不清楚，現(xiàn)在寫字樓市場供大于求，能賣出去就不錯了，哪還管業(yè)主買來作何用�！绷窒壬�回答說。

　　環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)人吳祖光認(rèn)為，長沙寫字樓市場面臨兩大困局：受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，寫字樓市場供求比例嚴(yán)重失調(diào)，供應(yīng)的持續(xù)放量加重了庫存的壓力。同時，散售的市場特點也將造成寫字樓的規(guī)劃扎堆，同地段、同類型產(chǎn)品的開發(fā)撞車。

　　專家建議

　　多方發(fā)力降低空置率

　　為了去除商業(yè)化地產(chǎn)的庫存痢疾，國務(wù)院常務(wù)會議上明確提出四方面措施支持住房租賃市場。其中，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的政策，曾在長沙樓市掀起一番波瀾。

　　“對于辦公物業(yè)，商改住并不會加速其庫存去化，因為就居住條件和成本而言，普通住宅更具優(yōu)勢�！笨硕�瑞長沙機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉佰忠認(rèn)為，商改住后或?qū)⒃斐沙杀镜脑黾�，對寫字樓去庫存的作用非常有限。而目前長沙對“商改住”并沒有相關(guān)的政策，也沒有可完全借鑒的案例。

　　怎樣才能有效降低寫字樓的空置率？對此，劉佰忠認(rèn)為，應(yīng)從政策與市場兩方面發(fā)力：政策要向辦公物業(yè)傾斜，例如首付政策、房貸利率、優(yōu)惠補(bǔ)貼政策等。同時，要鼓勵臨街商鋪向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)移，例如門診、汽車4S店等都可轉(zhuǎn)入寫字樓辦公；市場方面，開發(fā)商需對產(chǎn)品定位、細(xì)分市場，推出更具針對性的產(chǎn)品。在運營上，也要以客戶需求為出發(fā)點，在概念、推盤節(jié)奏、資源整合上下功夫，從而提高產(chǎn)品的附加值。