雖然上半年寫字樓銷售情況不錯(cuò)，但供應(yīng)的持續(xù)放量加重了庫(kù)存壓力。

　　“每天都有人打電話問(wèn)我買不買寫字樓，掛斷電話后，又有不同的號(hào)碼打進(jìn)來(lái)，真是煩死了！”從去年3月在某樓盤登記了個(gè)人信息后，周女士接到的騷擾電話就一直不斷。

　　克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長(zhǎng)沙寫字樓雖然成交了29.02萬(wàn)平方米，但去化周期長(zhǎng)達(dá)38個(gè)月，極高的庫(kù)存量讓長(zhǎng)沙的寫字樓陷入困境。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，合理運(yùn)營(yíng)規(guī)劃或能推動(dòng)自救，促進(jìn)長(zhǎng)沙寫字樓集體“瘦身”。

　　銷量增五成，庫(kù)存仍是“天量”

　　今年上半年，長(zhǎng)沙樓市一路高歌猛進(jìn)，銷量與價(jià)格全線飄紅。據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽737.48萬(wàn)，同比增加27.08%。庫(kù)存量為898.72萬(wàn)平方米，去化周期縮短至7.4個(gè)月。但與今年火紅的樓市相比，長(zhǎng)沙寫字樓雖量?jī)r(jià)齊升，但庫(kù)存面積高達(dá)184.89萬(wàn)平方米，去化壓力極大。

　　“今年和去年相比，寫字樓銷售量增長(zhǎng)了近五成，月成交面積為800平方米左右�！迸d旺雙鐵城的大客戶經(jīng)理?xiàng)钕壬�表示，雖然銷量上去了，但庫(kù)存壓力仍舊不小�！叭ツ�5月底開(kāi)盤至今，寫字樓總共300多套，還剩下六成待售�！�

　　談到寫字樓的庫(kù)存情況，和楊先生一樣深感擔(dān)憂的，還有曲塘路某樓盤銷售周小姐�！皩懽謽强偣灿�32層，每層至少有10套待售。開(kāi)盤一個(gè)月，雖然銷售量還不錯(cuò)，但仍有50%左右的剩余量，估計(jì)至少需要1年的時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存�！�

　　8月23日，記者致電多家寫字樓了解到，長(zhǎng)沙仍有不少房源“待字閨中”。 岳麓區(qū)西二環(huán)附近某樓盤30至50平方米的寫字樓共1500套，而開(kāi)盤時(shí)間至今仍未確定。無(wú)獨(dú)有偶，長(zhǎng)沙市芙蓉中路某樓盤銷售彭某也表示，該樓盤有3棟寫字樓，面積達(dá)18萬(wàn)平方米，而開(kāi)盤時(shí)間也敲定。

　　開(kāi)發(fā)商求“速賣”，以散售為主

　　庫(kù)存量房時(shí)代，大量的開(kāi)發(fā)商投身寫字樓市場(chǎng)，而大部分開(kāi)發(fā)商往往缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為了追求資金快速回款，以散售為主，不管入駐企業(yè)的資質(zhì)與行業(yè)，只要能簽約，一律拉攏。因此，無(wú)序的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，極易造成市場(chǎng)混亂。

　　“今年8月共有6家企業(yè)入駐，多以中小企業(yè)為主，一般租售面積在200-300不等�！避饺啬下纺硺潜P銷售榮小姐表示，租售業(yè)主以教育咨詢類企業(yè)為主，占總數(shù)的七成左右，其他的也包含保健類、投資類、音響類等企業(yè)。

　　長(zhǎng)沙市天心區(qū)雀園路的某樓盤銷售林先生透露，購(gòu)買公司寫字樓的客群多以個(gè)人為主，面積多為60平方米左右，僅有一位顧客購(gòu)買了一整層，約1000多平方米�！白馐鄢鋈サ奈飿I(yè)一般是什么企業(yè)？”“不清楚，現(xiàn)在寫字樓市場(chǎng)供大于求，能賣出去就不錯(cuò)了，哪還管業(yè)主買來(lái)作何用。”林先生回答說(shuō)。

　　環(huán)球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)人吳祖光認(rèn)為，長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)面臨兩大困局：受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，寫字樓市場(chǎng)供求比例嚴(yán)重失調(diào)，供應(yīng)的持續(xù)放量加重了庫(kù)存的壓力。同時(shí)，散售的市場(chǎng)特點(diǎn)也將造成寫字樓的規(guī)劃扎堆，同地段、同類型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)撞車。

　　專家建議

　　多方發(fā)力降低空置率

　　為了去除商業(yè)化地產(chǎn)的庫(kù)存痢疾，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出四方面措施支持住房租賃市場(chǎng)。其中，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的政策，曾在長(zhǎng)沙樓市掀起一番波瀾。

　　“對(duì)于辦公物業(yè)，商改住并不會(huì)加速其庫(kù)存去化，因?yàn)榫途幼�條件和成本而言，普通住宅更具優(yōu)勢(shì)�！笨硕�瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉佰忠認(rèn)為，商改住后或?qū)⒃斐沙杀镜脑黾�，�?duì)寫字樓去庫(kù)存的作用非常有限。而目前長(zhǎng)沙對(duì)“商改住”并沒(méi)有相關(guān)的政策，也沒(méi)有可完全借鑒的案例。

　　怎樣才能有效降低寫字樓的空置率？對(duì)此，劉佰忠認(rèn)為，應(yīng)從政策與市場(chǎng)兩方面發(fā)力：政策要向辦公物業(yè)傾斜，例如首付政策、房貸利率、優(yōu)惠補(bǔ)貼政策等。同時(shí)，要鼓勵(lì)臨街商鋪向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)移，例如門診、汽車4S店等都可轉(zhuǎn)入寫字樓辦公；市場(chǎng)方面，開(kāi)發(fā)商需對(duì)產(chǎn)品定位、細(xì)分市場(chǎng)，推出更具針對(duì)性的產(chǎn)品。在運(yùn)營(yíng)上，也要以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，在概念、推盤節(jié)奏、資源整合上下功夫，從而提高產(chǎn)品的附加值。