長沙上世紀留下的最后一棟爛尾樓——曾為北長沙最高建筑的銀宇大廈，閑置了整整15年后將起死回生拓改為華僑星都。截至目前，這棟按歷史遺留問題處理的爛尾樓，已開始內(nèi)外裝修，計劃今年年底全部完成并投入使用。至此長沙上世紀產(chǎn)生的16棟爛尾樓全部得到妥善處置。

　　有市民問，這棟樓設(shè)計了23層，但規(guī)劃部門只批了15層，有8層是違章建筑，將來是否有安全隱患?建設(shè)單位湖南東林置業(yè)投資有限公司相關(guān)負責(zé)人表示，規(guī)劃部門審批房屋施工圖是從容積率方面考慮的，這棟房屋從基腳到頂層都是按23層設(shè)計施工的，房屋結(jié)構(gòu)本身沒有安全隱患。

　　違章建8層，北長沙最高樓成爛尾樓

　　“北長沙最高樓成為爛尾樓的主要原因是，已建成的23層樓有8層屬于違章，驗收時沒有通過�！便y宇大廈大廈建設(shè)單位為湖南昌龍房地產(chǎn)開發(fā)公司。1994年昌龍公司在伍家?guī)X立交橋西北角征地6畝建銀宇大廈。工程于1996年開工，1998年主體工程完工并完成外裝修。湖南東林置業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理王凡透露，這棟樓是按23層設(shè)計的，規(guī)劃部門考慮到容積率達不到只批了15層，而實際還是按照原施工圖建了23層，容積率由原來的4.82提高到9.75。

　　銀宇大廈主體工程15年前就建好了，并且外立面裝修也已完成，但就是沒有按規(guī)劃部門審批的建筑高度實施，以至于一拖就是15年。王凡介紹，銀宇大廈為復(fù)合式裙樓，群樓上有兩棟塔樓，北棟為多層住宅樓，2001年就已獲得了房產(chǎn)證，并被評定為優(yōu)良工程，目前還有銀行職工居住;南棟為辦公樓，即銀宇大廈主體部分。15年來，這棟一直被社會上誤認為有質(zhì)量問題的建筑，但實際上經(jīng)過好幾次組織專家檢查，并沒有發(fā)現(xiàn)質(zhì)量安全方面的問題。

　　房屋易主，東林公司要完善多個手續(xù)

　　2003年開始，長沙市委市政府下決心整治影響市容市貌的16棟爛尾樓。作為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，2003年7月初，長沙市住建委就對位于長沙市主次干道兩側(cè)的16棟爛尾樓開展調(diào)查摸底。對銀宇大廈，長沙市住建委明確表示，開辟綠色通道讓銀宇大廈盡快完善相關(guān)手續(xù)，如果轉(zhuǎn)讓就減免交易契稅。但不知為什么，此后幾年內(nèi)這棟樓房一直沒有動靜。

　　2007年9月，湖南省農(nóng)業(yè)銀行委托湖南省銀劍拍賣公司拍賣，拍賣最低價要求不得少于3000萬元。王凡介紹，湖南東林置業(yè)投資有限公司覺得這棟房屋，正好處在東西南北交通的交匯之地，又臨近規(guī)劃中的長沙地鐵1號線北辰三角洲站，地理位置得天獨厚，于是以3610萬元成為銀宇大廈競得人。

　　作為房屋競得人，東林公司需要補辦哪些手續(xù)呢?王凡說，需要完善土地手續(xù)，規(guī)劃手續(xù)，補繳土地出讓金和配套費。但實際上每走一步都要碰上許多問題，幾乎所有的房屋建設(shè)手續(xù)都要重新辦理。

　　拓寬改造，東南角新增三臺觀光電梯

　　“原設(shè)計為兩臺電梯，此次拓改將在大樓東南角新增三臺觀光電梯。”房屋建成后閑置了整整15年，所有外立面要拆除重建，所有窗戶要統(tǒng)統(tǒng)敲掉重新設(shè)置。湖南東林置業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理余忠偉介紹，此次裝修主要是23層樓公共部分的裝修，包括走廊、電梯間、消防通道和一樓大廳，還有樓下兩層停車場。目前這棟樓的拓改施工圖，已經(jīng)報送消防審查之中。

　　“初定名為‘華僑星都’，目前正在報長沙市地名委員會核準�！边@棟樓究竟什么時候可以拓改完成并投入使用呢?余忠偉說，各類手續(xù)完善后立馬進行工程招投標，力爭今年年內(nèi)正式啟動拓改，明年年底以前作為寫字樓對外出售。

　　按23層設(shè)計，爛尾樓結(jié)構(gòu)安全沒問題

　　規(guī)劃批了15層，實際建了23層，有8層被定為違章建筑，將來在這種建筑里生活，安全有保障嗎?湖南東林置業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理王凡透露，這棟樓盡管閑置了15年，但經(jīng)過專家檢測，房屋的主體結(jié)構(gòu)是非常扎實的，沒有質(zhì)量安全方面的隱患，將來在這棟樓辦公，用不著考慮安全問題。

　　“這棟房屋的設(shè)計是按照23層設(shè)計的，而不是按照15層設(shè)計的�！庇惺忻駟枺�多出來的8層違章建筑要不要敲掉，王凡介紹，按照23層設(shè)計意思就是說，當初建基礎(chǔ)時也是按照23層實施的，而不是按15層實施的。8月20日，本報記者到長沙市多個部門得到了證實。按照23層設(shè)計上報，而規(guī)劃部門只批了15層，主要是考慮伍家?guī)X這個地方容積率，而不是其他的因素。當時這棟房屋批的容積率4.82，而按設(shè)計建到23層后容積率就提高到了9.75。

　　新聞鏈接(一)

　　上世紀為何產(chǎn)生16棟“爛尾樓”

　　本報長沙訊 據(jù)長沙市住建委市場處統(tǒng)計，上世紀后期，長沙一共產(chǎn)生16棟爛尾樓。為什么會出現(xiàn)那么多爛尾樓呢?長沙市住建委相關(guān)負責(zé)人分析了原因：

　　一是開發(fā)商后續(xù)開發(fā)資金不足。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金的依存度較高。根據(jù)長沙的實際情況，開發(fā)一個項目需要資金少則上千萬，多則幾千萬甚至過億元。而在上世紀后期的一些年里，長沙的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小，實力偏弱，項目運作資金太多依靠外部因素。通過對部分開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金進行分析，在當時大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金中，銀行貸款、預(yù)售款、施工單位墊資款等約占開發(fā)資金的70%，企業(yè)自有資金約占30%。因此，一旦外部因素發(fā)生變化，造成資金鏈斷裂，則將導(dǎo)致開發(fā)項目失去資金保障，造成工程停工，形成“爛尾樓”。長沙16個“爛尾樓”項目中有將近10個屬于這種情況，占項目總數(shù)的60%。

　　二是項目定位出現(xiàn)失誤。根據(jù)長沙市住建委建立的房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，到2002年左右，長沙已建和在建的開發(fā)項目就有900余個，項目的增多在帶給消費者更多選擇余地的同時，也造成了更多的樓盤同質(zhì)化，樓盤與樓盤之間的競爭日益加劇，增加了項目定位的難度。如果定位出現(xiàn)偏差則銷售周期長，資金回籠慢，造成后續(xù)開發(fā)資金跟不上，對于自有資金不足的項目，則將造成工程停工，形成“爛尾樓”。長沙16個“爛尾樓”項目中有3個屬于這種情況，占項目總數(shù)的約20%。

　　三是涉及到經(jīng)濟糾紛或經(jīng)濟案件。長沙16個“爛尾樓”項目中有3個屬于這種情況，占項目總數(shù)的約20%。

　　新聞鏈接(二)

　　本世紀長沙是怎樣杜絕爛尾樓的

　　進入本世紀后，長沙就再也沒有出現(xiàn)過爛尾樓了。為什么呢?長沙市住建委相關(guān)知情人透露，防范爛尾樓出現(xiàn)，長沙主要采取了四大措施。

　　第一，加強了項目管理。過去由于管理手段的落后，在項目管理方面政府部門沒有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。2003年11月，長沙市建委根據(jù)建設(shè)部和省建設(shè)廳的要求，率先在全省開發(fā)和建立了房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)，各開發(fā)企業(yè)每月按時向該系統(tǒng)保送開發(fā)經(jīng)營情況和數(shù)據(jù)，并經(jīng)系統(tǒng)分析整理后形成有價值的市場分析資料。目前，長沙市政府以該系統(tǒng)為基礎(chǔ)，進一步整合其他部門的信息，并實現(xiàn)資源共享，形成長沙全面完整的房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)，為政府決策及各職能部門加強項目管理提供依據(jù)。同時，發(fā)改、國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門在系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，合理安排全市房地產(chǎn)開發(fā)項目。如對于市場空置率已較高的物業(yè)類型，不予審批或從緊審批新開工項目。對于供不應(yīng)求的中低檔住宅項目適當放款審批等。

　　第二，加強了企業(yè)管理。一是提高準入標準。2002年12月，長沙市建委根據(jù)全市實際情況，在國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和省建設(shè)廳《湖南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實施細則》規(guī)定的基礎(chǔ)上，將在長沙市內(nèi)注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本標準調(diào)高到800萬元以上。但由于大量的投資商十分看好長沙的房地產(chǎn)前景，積極踴躍來長沙投資，致使長沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量呈上升之勢，到2003年就有700多家。企業(yè)的增多，一方面搞活了經(jīng)濟，促進了房地產(chǎn)整體水平的提高，另一方面也在一定程度上帶來了無序競爭，增加了開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。為此，長沙市建委將再次提高注冊資本標準，以便讓真正有實力的開發(fā)企業(yè)進入長沙。二是實行禁入制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的項目出現(xiàn)了“爛尾樓”的，在“爛尾樓”未得到有效處置和妥善解決前，相關(guān)部門不得辦理新開工項目的審批手續(xù)，企業(yè)不得新開工房地產(chǎn)項目。

　　第三，加強了資本金管理。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和長沙市政府長沙市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理暫行辦法》的精神，長沙市從2004年4月1日開始實行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度。實行資本金制度重要有三方面作用：一是防止出現(xiàn)“兩個拖欠”，二是督促開發(fā)商完善小區(qū)配套，三是防止出現(xiàn)“爛尾樓”。該項制度實行以來，許多項目辦理了資本金監(jiān)控手續(xù)，共計監(jiān)控資金月了2億元，“爛尾樓”現(xiàn)象得到了有效遏制。

　　第四，加強了預(yù)售管理。一方面對預(yù)售條件進行嚴格審查，防止不合格條件項目辦理《商品房預(yù)售許可證》套取銀行貸款和預(yù)售款。另一方面要加強對預(yù)售款的管理，嚴防預(yù)售款挪作他用，出現(xiàn)新的“爛尾樓”。記者 斯茅庚

　　新聞鏈接(三)

　　盤活讓長沙“爛尾樓”青春煥發(fā)

　　長沙市建委會同國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、財政等部門，按照“市場為主、一樓一策”的原則治理“爛尾樓”，讓一棟棟“爛尾樓”青春煥發(fā)。

　　原南鳴閣變成了城市之星，原湘僑綜合樓變成了興威新嘉園，原海峽大酒店變成了炫彩特區(qū)，原興安大廈變成了健名大廈，原湘龍大市場變成了新一佳，原建銀大廈變成了自由·com，原瀟湘國際大酒店變成了中天廣場，原明天世紀廣場變成了城市動力，原新世紀商業(yè)廣場變成了湘浙小商品批發(fā)市場，原遠東大廈變成了上城·星座等等。

　　長沙市住建委相關(guān)負責(zé)人透露，長沙“爛尾樓”的處置盤活工作主要采取以下三種方式：一是通過招商引資引進有實力的開發(fā)商。如南鳴閣(現(xiàn)城市之星)、湘僑綜合樓(現(xiàn)興威新嘉園)、興安大廈(現(xiàn)健名大廈)、湘龍大市場(現(xiàn)新一佳)、瀟湘國際大酒店(現(xiàn)中天廣場)、遠東大廈(現(xiàn)上城·星座)、金墅村等。二是調(diào)整規(guī)劃，重新定位。如遠東大廈(現(xiàn)上城·星座)項目，原規(guī)劃用途為寫字樓，過去由于定位存在偏差，主題封頂后一直處于停頓狀態(tài)。調(diào)查小組提出調(diào)整規(guī)劃，改原寫字樓為小戶型商住兩用的方案后，由于產(chǎn)銷對路，迅速打開了局面，已恢復(fù)施工。另外海峽大酒店(現(xiàn)炫彩特區(qū))、建銀大廈(現(xiàn)自由·com)等也有類似的情況。三是司法強制拍賣。對項目執(zhí)行標的大于項目價值，涉及眾多訴訟的項目，限定拍賣條件，進行強制拍賣。如海峽大酒店(現(xiàn)炫彩特區(qū))、建銀大廈(現(xiàn)自由·com)等。

　　新聞來源：瀟湘晨報