南寧的云星城樓盤(pán)就打出了就讀名校的旗號(hào)，甚至作出了如果讀不了相應(yīng)學(xué)校，就“無(wú)理由回購(gòu)”的承諾，很多業(yè)主也奔著這個(gè)噱頭為此買單。

如今，眼看房子就要交付了，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，真實(shí)的情況與當(dāng)初購(gòu)房時(shí)廣告宣傳并不相符。那么，開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)的宣傳算數(shù)嗎？

該圖由王先生提供

王先生（化名）是桂林人，由于工作原因，他近幾年都在南寧開(kāi)展業(yè)務(wù)。格外重視教育的王先生一心想把孩子接到南寧來(lái)上學(xué)，于是他決定入手一套學(xué)區(qū)房，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)就是他購(gòu)房的最優(yōu)先目標(biāo)。2021年上半年，王先生在走訪多個(gè)樓盤(pán)后，決定購(gòu)買南寧民族大道和古城路交匯處的一個(gè)在建樓盤(pán)——云星城。

王先生：“看到這個(gè)（樓盤(pán)）宣傳雙天桃，而且不僅是在廣告上，包括我們之前買房的時(shí)候找了很多中介，那些中介都推薦我們，你可以看一下云星城，（樓盤(pán)）之前打出廣告，如果不是雙天桃的話會(huì)原價(jià)退款。”

該圖由王先生提供

王先生說(shuō)的“雙天桃”，指的是南寧天桃實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)部）和天桃實(shí)驗(yàn)學(xué)校（東葛校區(qū)）。2021年6月，王先生買下了云星城一套31平的房子，總共花費(fèi)近87萬(wàn)元，折合一平米大約2.8萬(wàn)元。

王先生：“它所有的宣傳都是打?qū)W校的廣告，如果不是學(xué)校的話，僅僅是一些商業(yè)的話，它是做不了這個(gè)房?jī)r(jià)，（近）3萬(wàn)（一平在南寧）是非常高的一個(gè)均價(jià)�！�

王先生向記者提供了幾張?jiān)菩浅钱?dāng)時(shí)的宣傳圖片，從圖片中可以看到，在樓盤(pán)外的圍擋廣告上，“承諾就讀雙天桃學(xué)校，否則無(wú)理由回購(gòu)”等宣傳語(yǔ)赫然在目。但是，在購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商關(guān)于優(yōu)質(zhì)教育配套的宣傳以及允諾內(nèi)容并沒(méi)有被載入。

該圖由王先生提供

志愿律師：“你們當(dāng)時(shí)看到這個(gè)宣傳廣告，你們覺(jué)得他這個(gè)宣傳廣告的內(nèi)容是否合適？”

王先生：“我們是這樣想，在業(yè)主看來(lái)，或者是我們普通人看來(lái)，他們既然能宣傳，我們就相信這個(gè)事情應(yīng)該他們是有底的，他還是做了（廣告），而且很多。”

合同約定這個(gè)樓盤(pán)會(huì)在2022年5月底交房，后來(lái)延期至同年8月底。眼看著房子即將到手，王先生卻發(fā)現(xiàn)，按照最新的學(xué)區(qū)劃分，云星城不在當(dāng)初廣告宣傳里說(shuō)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，這讓王先生無(wú)法接受。

王先生：“當(dāng)時(shí)我就完全懵掉了�！�

記者：“發(fā)現(xiàn)自己孩子讀不了之后，您有沒(méi)有跟開(kāi)發(fā)商這邊溝通過(guò)？”

王先生：“有打電話給開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商就是說(shuō)他們想解決方案，回去等通知，就沒(méi)有下文。”

很明顯，指定就讀優(yōu)質(zhì)教育配套就是這個(gè)樓盤(pán)當(dāng)初打出的最大賣點(diǎn)，但是這樣的宣傳內(nèi)容靠譜嗎？開(kāi)發(fā)商既然答復(fù)業(yè)主已經(jīng)在想解決方案，那這個(gè)解決方案出來(lái)了嗎？

經(jīng)過(guò)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商以優(yōu)質(zhì)教育配套為噓頭的廣告宣傳并不靠譜。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2021年7月，南寧市市場(chǎng)監(jiān)督管理局公布了一份行政處罰決定書(shū)。決定書(shū)里顯示：廣西勛爵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于2020年自行設(shè)計(jì)、在其公司云星城售樓中心宣傳展板上發(fā)布“南寧云星城，首府教育樣本，連續(xù)三年劃分天桃實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)初中部）”等內(nèi)容；在其公司微信公眾號(hào)上發(fā)布含有“2020年南寧中考成績(jī)揭榜，看看哪里的學(xué)區(qū)房更香，值得一提的是，云星城已經(jīng)連續(xù)三年都被劃分到雙天桃校區(qū)”等內(nèi)容的廣告。

事實(shí)上，根據(jù)教育部門(mén)的答復(fù)：“云星城截至2020年11月仍未交房，因此無(wú)法作為入學(xué)依據(jù)使用，教育部門(mén)也從未將云星城劃入任何一所義務(wù)教育學(xué)校的入學(xué)地段”。因此，當(dāng)事人銷售的云星城并不存在其廣告宣傳所稱“連續(xù)三年被劃分為雙天桃校區(qū)”的情況，當(dāng)事人的行為構(gòu)成發(fā)布虛假?gòu)V告的行為。由于違反了廣告法的規(guī)定，南寧市市場(chǎng)監(jiān)管局作出行政處罰，責(zé)令當(dāng)事人在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處罰款30萬(wàn)元。

欄目志愿律師、廣西欣和律師事務(wù)所的王清水律師表示：“我們也注意到了，像很多開(kāi)發(fā)商都有類似的這種宣傳，比如說(shuō)某某商圈、某某學(xué)區(qū)房，但是我記得在幾年前，國(guó)家工商總局專門(mén)出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于商品房的宣傳廣告的具體規(guī)定，它是要求不得含有廣告主能為入住者辦理戶口、就業(yè)及升學(xué)等事項(xiàng)作出具體的承諾，它（云星城）這個(gè)明顯是觸犯了國(guó)家工商總局所禁止的商品房廣告的宣傳規(guī)定，所以它肯定是違規(guī)的。我們回到廣告法，廣告法也有相應(yīng)的規(guī)定，是要求禁止虛假和夸大類的宣傳。所以，如果觸犯了這樣一個(gè)規(guī)定的話，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)是可以作出相應(yīng)處罰的。”

為了解開(kāi)發(fā)商處理此事的進(jìn)展，7月21日上午，記者和志愿律師，跟隨王先生一起來(lái)到云星城的售樓中心。在記者等待了一段時(shí)間后，一位自稱是公司策劃的工作人員來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，告訴記者負(fù)責(zé)人無(wú)法來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。

工作人員：“因?yàn)槟銈儧](méi)有提前預(yù)約，然后我們領(lǐng)導(dǎo)正好就不在這邊�！�

記者：“他不是說(shuō)他趕過(guò)來(lái)嗎？”

工作人員：“沒(méi)有，我們那個(gè)銷售經(jīng)理他今天是休息的，然后問(wèn)了上面的領(lǐng)導(dǎo)，他今天不在這邊的項(xiàng)目�！�

記者：“你們剛剛那位同事說(shuō)的是他已經(jīng)趕過(guò)來(lái)了�！�

工作人員：“他趕不過(guò)來(lái)，他在橫縣�！�

這位工作人員表示，學(xué)區(qū)劃分出來(lái)之后，公司方面已經(jīng)著手處理此事，至于何時(shí)有解決方案，還不確定。

工作人員：“這個(gè)的話，我只能說(shuō)是向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，然后他們?cè)傩纬蓪０溉ソ鉀Q，因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題確實(shí)是一個(gè)大問(wèn)題，我們集團(tuán)也是比較重視這個(gè)問(wèn)題�！�

記者：“你們準(zhǔn)備什么時(shí)候給這個(gè)答復(fù)呢？”

工作人員：“具體時(shí)間（不確定），就剛剛我了解到這位業(yè)主的訴求，我這邊也是馬上就跟領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了，等下我再打個(gè)電話跟領(lǐng)導(dǎo)溝通�！�

截至發(fā)稿時(shí)，記者還未收到開(kāi)發(fā)商方面的反饋。

王先生認(rèn)為，既然讀不了之前開(kāi)發(fā)商承諾的學(xué)校，那開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該按照承諾“回購(gòu)”房產(chǎn)，也就是退房退款。而我們注意到，王先生說(shuō)的開(kāi)發(fā)商的許諾并沒(méi)有落實(shí)到合同里。之前我們的志愿律師也分析過(guò)，類似的廣告宣傳話術(shù)是違規(guī)的，那么，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商在廣告語(yǔ)上的承諾，能作為主張退房退款的證據(jù)嗎？

欄目志愿律師、廣西欣和律師事務(wù)所的王清水律師表示，要約和承諾是合同訂立的一般程序。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；而要約邀請(qǐng)，就是邀請(qǐng)或者引誘他人向自己發(fā)出訂立合同的要約的意思表示，像寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商品房的銷售廣告和宣傳資料等就是要約邀請(qǐng)。要約邀請(qǐng)不等同于要約，所以如果是當(dāng)事人作出的要約邀請(qǐng)，還達(dá)不到成立合同的條件，不會(huì)約束他人，也不能據(jù)此要求違約責(zé)任。

但是，王清水律師特別指出，如果出賣人的宣傳廣告，就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。

具體到王先生這件事情就是，雖然開(kāi)發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)的相關(guān)允諾沒(méi)有載入商品房買賣合同，但該允諾對(duì)王先生簽訂合同以及購(gòu)房的價(jià)款有著重大影響，應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商作出的要約，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

王清水律師：“他們的商品房買賣合同中并沒(méi)有約定這方面的具體內(nèi)容，（但是）我說(shuō)了它的宣傳廣告等同于要約，也就是合同的一部分。因?yàn)槲耶?dāng)時(shí)想買這個(gè)房，就是按照你作出的具體承諾來(lái)上某某學(xué)校，但是現(xiàn)在沒(méi)有履行到這樣一個(gè)承諾，達(dá)不到合同的目的，我覺(jué)得王先生是可以主張解除合同、退還款項(xiàng)�！�

另一方面，王清水律師也指出，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)屬于家庭的大額財(cái)產(chǎn)處分行為，它的首要功能是居住。為選擇學(xué)區(qū)而選購(gòu)住房的購(gòu)房人不同于普通購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)對(duì)欲購(gòu)買房屋的學(xué)區(qū)政策有更為深入的了解，相對(duì)普通購(gòu)房者更應(yīng)多一份風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，盡可能多去向有關(guān)部門(mén)核實(shí)相關(guān)情況，希望家長(zhǎng)們?cè)谶x房時(shí)特別留心。

來(lái)源：930老友記