南寧的云星城樓盤就打出了就讀名校的旗號，甚至作出了如果讀不了相應(yīng)學(xué)校，就“無理由回購”的承諾，很多業(yè)主也奔著這個噱頭為此買單。

如今，眼看房子就要交付了，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，真實的情況與當(dāng)初購房時廣告宣傳并不相符。那么，開發(fā)商曾經(jīng)的宣傳算數(shù)嗎？

該圖由王先生提供

王先生（化名）是桂林人，由于工作原因，他近幾年都在南寧開展業(yè)務(wù)。格外重視教育的王先生一心想把孩子接到南寧來上學(xué)，于是他決定入手一套學(xué)區(qū)房，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)就是他購房的最優(yōu)先目標(biāo)。2021年上半年，王先生在走訪多個樓盤后，決定購買南寧民族大道和古城路交匯處的一個在建樓盤——云星城。

王先生：“看到這個（樓盤）宣傳雙天桃，而且不僅是在廣告上，包括我們之前買房的時候找了很多中介，那些中介都推薦我們，你可以看一下云星城，（樓盤）之前打出廣告，如果不是雙天桃的話會原價退款�！�

該圖由王先生提供

王先生說的“雙天桃”，指的是南寧天桃實驗學(xué)校（小學(xué)部）和天桃實驗學(xué)校（東葛校區(qū)）。2021年6月，王先生買下了云星城一套31平的房子，總共花費近87萬元，折合一平米大約2.8萬元。

王先生：“它所有的宣傳都是打?qū)W校的廣告，如果不是學(xué)校的話，僅僅是一些商業(yè)的話，它是做不了這個房價，（近）3萬（一平在南寧）是非常高的一個均價�！�

王先生向記者提供了幾張云星城當(dāng)時的宣傳圖片，從圖片中可以看到，在樓盤外的圍擋廣告上，“承諾就讀雙天桃學(xué)校，否則無理由回購”等宣傳語赫然在目。但是，在購房合同中，開發(fā)商關(guān)于優(yōu)質(zhì)教育配套的宣傳以及允諾內(nèi)容并沒有被載入。

該圖由王先生提供

志愿律師：“你們當(dāng)時看到這個宣傳廣告，你們覺得他這個宣傳廣告的內(nèi)容是否合適？”

王先生：“我們是這樣想，在業(yè)主看來，或者是我們普通人看來，他們既然能宣傳，我們就相信這個事情應(yīng)該他們是有底的，他還是做了（廣告），而且很多�！�

合同約定這個樓盤會在2022年5月底交房，后來延期至同年8月底。眼看著房子即將到手，王先生卻發(fā)現(xiàn)，按照最新的學(xué)區(qū)劃分，云星城不在當(dāng)初廣告宣傳里說的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，這讓王先生無法接受。

王先生：“當(dāng)時我就完全懵掉了�！�

記者：“發(fā)現(xiàn)自己孩子讀不了之后，您有沒有跟開發(fā)商這邊溝通過？”

王先生：“有打電話給開發(fā)商，但是開發(fā)商就是說他們想解決方案，回去等通知，就沒有下文。”

很明顯，指定就讀優(yōu)質(zhì)教育配套就是這個樓盤當(dāng)初打出的最大賣點，但是這樣的宣傳內(nèi)容靠譜嗎？開發(fā)商既然答復(fù)業(yè)主已經(jīng)在想解決方案，那這個解決方案出來了嗎？

經(jīng)過調(diào)查，開發(fā)商以優(yōu)質(zhì)教育配套為噓頭的廣告宣傳并不靠譜。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2021年7月，南寧市市場監(jiān)督管理局公布了一份行政處罰決定書。決定書里顯示：廣西勛爵房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2020年自行設(shè)計、在其公司云星城售樓中心宣傳展板上發(fā)布“南寧云星城，首府教育樣本，連續(xù)三年劃分天桃實驗學(xué)校（小學(xué)初中部）”等內(nèi)容；在其公司微信公眾號上發(fā)布含有“2020年南寧中考成績揭榜，看看哪里的學(xué)區(qū)房更香，值得一提的是，云星城已經(jīng)連續(xù)三年都被劃分到雙天桃校區(qū)”等內(nèi)容的廣告。

事實上，根據(jù)教育部門的答復(fù)：“云星城截至2020年11月仍未交房，因此無法作為入學(xué)依據(jù)使用，教育部門也從未將云星城劃入任何一所義務(wù)教育學(xué)校的入學(xué)地段”。因此，當(dāng)事人銷售的云星城并不存在其廣告宣傳所稱“連續(xù)三年被劃分為雙天桃校區(qū)”的情況，當(dāng)事人的行為構(gòu)成發(fā)布虛假廣告的行為。由于違反了廣告法的規(guī)定，南寧市市場監(jiān)管局作出行政處罰，責(zé)令當(dāng)事人在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處罰款30萬元。

欄目志愿律師、廣西欣和律師事務(wù)所的王清水律師表示：“我們也注意到了，像很多開發(fā)商都有類似的這種宣傳，比如說某某商圈、某某學(xué)區(qū)房，但是我記得在幾年前，國家工商總局專門出臺了一個關(guān)于商品房的宣傳廣告的具體規(guī)定，它是要求不得含有廣告主能為入住者辦理戶口、就業(yè)及升學(xué)等事項作出具體的承諾，它（云星城）這個明顯是觸犯了國家工商總局所禁止的商品房廣告的宣傳規(guī)定，所以它肯定是違規(guī)的。我們回到廣告法，廣告法也有相應(yīng)的規(guī)定，是要求禁止虛假和夸大類的宣傳。所以，如果觸犯了這樣一個規(guī)定的話，市場監(jiān)督管理部門是可以作出相應(yīng)處罰的。”

為了解開發(fā)商處理此事的進展，7月21日上午，記者和志愿律師，跟隨王先生一起來到云星城的售樓中心。在記者等待了一段時間后，一位自稱是公司策劃的工作人員來到現(xiàn)場，告訴記者負(fù)責(zé)人無法來到現(xiàn)場。

工作人員：“因為你們沒有提前預(yù)約，然后我們領(lǐng)導(dǎo)正好就不在這邊�！�

記者：“他不是說他趕過來嗎？”

工作人員：“沒有，我們那個銷售經(jīng)理他今天是休息的，然后問了上面的領(lǐng)導(dǎo)，他今天不在這邊的項目。”

記者：“你們剛剛那位同事說的是他已經(jīng)趕過來了�！�

工作人員：“他趕不過來，他在橫縣。”

這位工作人員表示，學(xué)區(qū)劃分出來之后，公司方面已經(jīng)著手處理此事，至于何時有解決方案，還不確定。

工作人員：“這個的話，我只能說是向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，然后他們再形成專案去解決，因為這個問題確實是一個大問題，我們集團也是比較重視這個問題�！�

記者：“你們準(zhǔn)備什么時候給這個答復(fù)呢？”

工作人員：“具體時間（不確定），就剛剛我了解到這位業(yè)主的訴求，我這邊也是馬上就跟領(lǐng)導(dǎo)說了，等下我再打個電話跟領(lǐng)導(dǎo)溝通�！�

截至發(fā)稿時，記者還未收到開發(fā)商方面的反饋。

王先生認(rèn)為，既然讀不了之前開發(fā)商承諾的學(xué)校，那開發(fā)商就應(yīng)該按照承諾“回購”房產(chǎn)，也就是退房退款。而我們注意到，王先生說的開發(fā)商的許諾并沒有落實到合同里。之前我們的志愿律師也分析過，類似的廣告宣傳話術(shù)是違規(guī)的，那么，在這種情況下，開發(fā)商在廣告語上的承諾，能作為主張退房退款的證據(jù)嗎？

欄目志愿律師、廣西欣和律師事務(wù)所的王清水律師表示，要約和承諾是合同訂立的一般程序。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；而要約邀請，就是邀請或者引誘他人向自己發(fā)出訂立合同的要約的意思表示，像寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商品房的銷售廣告和宣傳資料等就是要約邀請。要約邀請不等同于要約，所以如果是當(dāng)事人作出的要約邀請，還達不到成立合同的條件，不會約束他人，也不能據(jù)此要求違約責(zé)任。

但是，王清水律師特別指出，如果出賣人的宣傳廣告，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。

具體到王先生這件事情就是，雖然開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)的相關(guān)允諾沒有載入商品房買賣合同，但該允諾對王先生簽訂合同以及購房的價款有著重大影響，應(yīng)屬于開發(fā)商作出的要約，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

王清水律師：“他們的商品房買賣合同中并沒有約定這方面的具體內(nèi)容，（但是）我說了它的宣傳廣告等同于要約，也就是合同的一部分。因為我當(dāng)時想買這個房，就是按照你作出的具體承諾來上某某學(xué)校，但是現(xiàn)在沒有履行到這樣一個承諾，達不到合同的目的，我覺得王先生是可以主張解除合同、退還款項�！�

另一方面，王清水律師也指出，購買不動產(chǎn)屬于家庭的大額財產(chǎn)處分行為，它的首要功能是居住。為選擇學(xué)區(qū)而選購住房的購房人不同于普通購房者，應(yīng)當(dāng)對欲購買房屋的學(xué)區(qū)政策有更為深入的了解，相對普通購房者更應(yīng)多一份風(fēng)險意識，盡可能多去向有關(guān)部門核實相關(guān)情況，希望家長們在選房時特別留心。

來源：930老友記