在贛州市南康區(qū)南水新區(qū)大衛(wèi)村擁有13棟32層的高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)住宅為此，記者一行來到位于贛州市南康區(qū)南山大道區(qū)婦幼保健院西側(cè)，佳興·花園城二期新語南山營銷中心（南水新區(qū)NS2-01-C01地塊）走訪了解。
幾個年輕的銷售人員漫不經(jīng)心地向前來咨詢的記者介紹著：“我們這里一共有13棟房子，層高32層，總的戶數(shù)是1550戶，現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了500多戶”。他還介紹說這里地段好，旁邊就是區(qū)婦幼保健院，就醫(yī)方便；前面拐個彎就是南康第八中學(xué)，附近還有第四小學(xué)、第三小學(xué)、區(qū)幼兒園、第十一中學(xué)，上學(xué)看病都很方便，是南水區(qū)的核心區(qū)。經(jīng)過簡單的介紹，他感覺記者一行并沒有太大的熱情，便找了個借口走開了。記者在該售樓處看到了他們張貼的“五證” 倒是很齊全（ 即規(guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、國土部門核發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建設(shè)主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程施工許可證》和建設(shè)主管部門核發(fā)的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》）。標(biāo)注的地塊就是南水新區(qū)NS2-01-C01地塊。但是記者發(fā)現(xiàn)，其中《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的圖片上赫然印刷著《附圖：贛州市南康區(qū)挹翠城小區(qū)返遷房（榕江片區(qū)、東山片區(qū)棚戶區(qū)）建設(shè)項目位置示意圖》也是南水新區(qū)NS2-01-C01地塊。根據(jù)佳興集團官網(wǎng)顯示，佳興集團先后開發(fā)建設(shè)了中國·南康國際家居博覽中心等5個大型產(chǎn)業(yè)鏈商貿(mào)平臺，打造出“花園系”、“府系”、“原著系”、“濱江系”等12個經(jīng)典系列住宅產(chǎn)品，總開發(fā)面積約600萬平方米。是南康區(qū)的主要的房產(chǎn)企業(yè)。據(jù)了解，佳興集團的主體公司是江西佳興投資有限公司。根據(jù)企查查顯示，后者成立于2012年11月，法人王齊明，注冊資本為5000萬元人民幣，企業(yè)地址位于贛州市南康區(qū)。珠海新家新投資有限公司和王齊明各分別持股80%和20%；珠海新家新由王家新、王齊明、王曉娟和王曉蕓持股，分別持股40%、20%、20%和20%；王家新為佳興集團董事長亦為實控人，王齊明為佳興集團副總裁。佳興·花園城二期新語南山項目是佳興集團旗下江西新欣源置業(yè)有限公司負責(zé)運營。2023年2月20日中午，晨報記者來到南康區(qū)南水新區(qū)大衛(wèi)村了解情況。經(jīng)過走訪記者發(fā)現(xiàn)，村里的大部分人都不知道就在自己家門口有一塊用于他們?nèi)蘸蟛疬w的安置房用地，更不知道這塊地已經(jīng)被開發(fā)成了商品房，并且已經(jīng)銷售了將近三分之一。“我大概聽說過婦幼保健院附近有一塊地，是我們村子的拆遷安置房用地，但是什么時候建設(shè)，有多少面積，我還真不知道，估計我們的村主任比較清楚”， 大衛(wèi)村的一名村支委委員向記者介紹道。
這塊土地曾經(jīng)幾度易主，2019年1月18日，南康區(qū)公開出讓了南水新區(qū)NS2-01-C01地塊，地塊編號DBE2018127，134.9162畝的國有建設(shè)用地。該地塊容積率1.0 < FAR ≤ 3.6，建筑密度D≤28%，綠地率GAR≥30%，土地用途為居住用地(含配套商業(yè))，出讓年限商業(yè)40年，居住70年。最終由贛州市南康區(qū)城市建設(shè)發(fā)展集團有限公司競買成交，成交總價28332.402萬元人民幣，樓面價約875元/㎡。隨后，南康城發(fā)集團又于2022年3月23日10:00公開轉(zhuǎn)讓南水新區(qū)NS2-01-C01地塊，最終由佳興集團用起拍價29673.6萬元人民幣競得，備注為“該地為返遷房用地”。晨報記者找到了當(dāng)時出讓土地的贛州市南康區(qū)城市建設(shè)發(fā)展集團有限公司（以下簡稱城發(fā)公司）。在該公司黨群工作部，該集團公司房產(chǎn)公司常務(wù)副總鐘先生接受了采訪。他坦言這塊地是城發(fā)公司從政府競買后，又轉(zhuǎn)手給佳興集團，也就是江西新欣源置業(yè)有限公司。當(dāng)時這塊地也是帶項目轉(zhuǎn)讓的，也就是說這塊地上原來規(guī)劃的用于拆遷安置棚戶區(qū)的返遷房性質(zhì)也是一起轉(zhuǎn)讓的。對于現(xiàn)在這塊土地已經(jīng)變成了商品房的事實，鐘先生表示自己也知道，他說估計是做了變更或者分割，應(yīng)該是有手續(xù)的。但是至于走了什么手續(xù)，他說這個是佳興集團的個體行為，他不清楚，建議記者去自然資源部門了解。記者在佳興·花園城二期新語南山營銷中心的沙盤上看到，在高高聳立的13棟商品房旁邊，有5棟非常矮的透明模型引起了記者的注意。當(dāng)記者問起這里是什么建筑時，銷售人員告訴記者說，這個是安置房的返遷房用地。雖然在一個的地塊里，但是他表示，安置房的地面會比商品房低2米，兩個小區(qū)之間會有圍欄隔開。同時他告訴記者，現(xiàn)在他們的售樓處就是以后這個安置房小區(qū)的菜市場。當(dāng)記者問，既然是兩個小區(qū)，為什么佳興·花園城二期的售樓處可以使用安置房小區(qū)的用地作為售樓處，他表示這個是老板的事情，他也說不清楚。記者仔細核對了沙盤的規(guī)劃形狀和大小，證實了它和南水新區(qū)NS2-01-C01地塊的規(guī)劃圖和用地圖是一模一樣的，這一點也從南康區(qū)各級單位得到了確認。 根據(jù)城發(fā)公司房產(chǎn)公司常務(wù)副總鐘先生介紹說，當(dāng)時城發(fā)公司從贛州市國土資源局南康分局拍賣到了南水新區(qū)NS2-01-C01地塊共計134.9162畝，轉(zhuǎn)讓給佳興集團后，其中89畝被佳興集團用做商業(yè)樓盤，還剩下了45畝繼續(xù)做安置房用，鐘先生認為這45畝地是可以解決700多戶的拆遷改善住房用地。但對于為何該地塊由安置房用地轉(zhuǎn)變成商品房用地，他表示并不清楚具體原因。在采訪中鐘先生告訴記者，2022年3月23日在南康區(qū)公共資源交易中心舉行的拍賣會上，最終由佳興集團用起拍價29673.6萬元人民幣競得。當(dāng)記者問道為什么是起拍價成交時，他解釋稱當(dāng)時現(xiàn)場只有一家企業(yè)舉牌，所以就成交了。對于記者質(zhì)疑該拍賣會是否符合相關(guān)法規(guī)時，城發(fā)公司房產(chǎn)公司常務(wù)副總鐘先生認為是符合程序的。根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定，拍賣是指以公開競價的形式，將特定的物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。也就是說，最少應(yīng)該有兩家參與才存在競價，如果沒有競價，那么拍賣活動就不成立。同樣，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條也作出了相應(yīng)規(guī)定：競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。另外，根據(jù)記者查詢江西省公共資源交易網(wǎng)上的信息顯示，該地塊轉(zhuǎn)讓成功后有一個備注為“該地為返遷房用地”，也就是說轉(zhuǎn)讓后該土地的用途依然是返遷房用地。關(guān)于這塊土地的用途，所有的部門都說要找自然資源局，于是，記者來到了贛州市自然資源局南康分局了解情況。該局的黨辦負責(zé)人陳主任找來了國土管制科的科長，但是該科長說自己是剛剛到任的，不了解情況，讓記者下午再來。當(dāng)天下午，記者再次來到自然資源局，該局一位李姓的副局長接待了記者。從他提供的資料上，再次證實了南水新區(qū)NS2-01-C01地塊2019年1月18日無底價向社會拍賣出讓，當(dāng)時的出讓方案里也說明了建設(shè)項目是“返遷房用地”。而對于該這塊土地已經(jīng)有部分變成了商品房用地進行買賣，他表示不清楚。李副局長表示，現(xiàn)在土地出讓給了城發(fā)公司，怎么處置就是城發(fā)公司的事情。至于城發(fā)公司發(fā)生再次轉(zhuǎn)讓的行為，南康區(qū)自然資源局就沒有再去過問。“只要它還是用于建設(shè)住宅，我們就不會再管，至于建什么房，給誰住，我們是沒有辦法去管理的，現(xiàn)在這塊地的情況屬于二級市場的行為，現(xiàn)在二級市場的行為不是在我們（自然資源局）的職責(zé)范圍之內(nèi)”。
記者隨后前往贛州市南康區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解情況，在南康區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房管股的辦公室，記者從房管股的申報材料系統(tǒng)里，看到了南水新區(qū)NS2-01-C01地塊項目提供的《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等原始材料里依然是《附圖：贛州市南康區(qū)挹翠城小區(qū)返遷房（榕江片區(qū)、東山片區(qū)棚戶區(qū)）建設(shè)項目位置示意圖》。也就是說房管部門從來沒有收到過有關(guān)這塊地的分割、變更用途、變更施工項目的材料。根據(jù)工作人員提供記者的《商品房預(yù)售許可證申報材料目錄》中，一共需要提供30項材料，但是記者沒有看到關(guān)于該地塊的任何一份和分割和變更有關(guān)的材料。在記者采訪的過程中有多個工作人員強調(diào)稱，這個項目大家都知道，應(yīng)該有新的材料，但是截止到記者離開，工作人員依然沒有給出相關(guān)的材料。而在《商品房預(yù)售許可證申報材料目錄》中，記者發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售許可審批資料中的第九項“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、第十項“建筑工程規(guī)劃許可證”、第十一項“建筑工程施工許可證及附件”這三項材料，是需要項目方向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和自然資源局報批才能拿到，也就是說，南康區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和自然資源局在明知該地塊為返遷房用地的情況下，依然給佳興公司出具了這三項許可證，用于商品房預(yù)售許可證的申報工作。
后記：失控的國有土地用途變更流程，該由誰來監(jiān)管
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十六條，建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。2022年3月29日江西省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議第二次修訂的江西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法于2022年6月1日實施。其中，第八條規(guī)定，縣級以上人民政府組織編制本行政區(qū)域國土空間總體規(guī)劃。省國土空間總體規(guī)劃由省人民政府組織編制，經(jīng)省人民代表大會常務(wù)委員會審議后報國務(wù)院批準(zhǔn)。需報國務(wù)院審批的城市國土空間總體規(guī)劃，經(jīng)同級人民代表大會常務(wù)委員會審議和省人民政府審核同意后報國務(wù)院批準(zhǔn)。其他設(shè)區(qū)的市、縣(市)國土空間總體規(guī)劃由本級人民政府組織編制，經(jīng)同級人民代表大會常務(wù)委員會審議后，逐級審查報省人民政府批準(zhǔn)。市轄區(qū)的區(qū)國土空間規(guī)劃，原則上納入市級國土空間總體規(guī)劃統(tǒng)一編制，確需單獨編制的，由區(qū)人民政府組織編制，經(jīng)同級人民代表大會常務(wù)委員會審議后，逐級審查報省人民政府批準(zhǔn)；其中第三十條規(guī)定，依法取得使用權(quán)的國有土地，未經(jīng)法定程序不得擅自改變土地用途。
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