尹女士（化名）是南京南部新城云瀾尚府小區(qū)業(yè)主。小區(qū)每平米均價約為四萬五千元，計劃于2023年3月中下旬交付。尹女士說，今年1月以來，有業(yè)主在業(yè)主群提出，小區(qū)的外立面材料是真石漆，看上去檔次不夠，今后二手房也賣不上價，因此提議大家眾籌更換外立面，從真石漆升級為鋁板。根據(jù)施工方報價，整體升級改造成本為四千零六十七萬元，測算下來，每戶需承擔三到六萬元不等。

外立面升級后，房價是不是真的就能漲暫且不說。但所謂“業(yè)主代表”的一系列操作，已讓尹女士充滿疑問�！坝械娜撕灹耍▍f(xié)議），有的人沒簽，像我是沒有簽。我想的是，如果是你在合理合法，價格也合適，而且你工程確實質量也有保證的情況下，如果大家都交了，我也不說不交。但是我覺得，我們這個小區(qū)搞得比較過分，讓人覺得很難受”。

尹女士說，小區(qū)外立面升級一直是由群里的幾名“業(yè)主代表”在張羅，他們確定的施工方并未通過公開招投標，報價也比其他小區(qū)貴。更讓人擔憂的是，所謂“業(yè)主代表”還在群里疑似“網暴”未繳費的業(yè)主。記者獲取的業(yè)主群聊天截圖顯示，他們將對未繳費業(yè)主采取公示名單、入住后上門訪談、禁止參與小區(qū)未來各項福利活動、密切關注未繳費業(yè)主賣房意向等十項措施。

“那群里好多網暴的，威脅我們，都有。我覺得肯定很多人也報警了，我也報警了。我只是想安安靜靜買個房，他們這樣也太過分了�！闭f起群里的種種言語威逼，尹女士很是氣憤。

江蘇君劭律師事務所執(zhí)行主任蔡安明律師指出，這些帶有“威脅”性質的行為一旦實施，將涉嫌侵犯其他業(yè)主的隱私權和人身安寧權，屬于違法行為。

尹女士提供的小區(qū)業(yè)主群聊天截圖

記者了解到，在部分業(yè)主針對群里過激言辭報警之后，業(yè)主群里目前已經平靜許多。但升級鋁板的工作，相關“業(yè)主代表”仍在推進。群里的最近消息稱，目前已經收取合同總價90.4%的錢款，并表示，施工方同意按目前已收取及承諾交的繳費總價承接工程，擬于3月18日-22日小區(qū)集中交付后，立即進場施工。

施工方弘藍建設工程有限公司方面也確認項目仍在推進�！八麄兘环恐�后，我們就啟動來做，順利的話在四個月內完成，會做得很漂亮。”項目負責人朱總表示，“如果確定不了，錢收不上來的話，可能我就會再稍微等一下。”

根據(jù)業(yè)主與施工單位、建設單位簽訂的施工協(xié)議，目前已收取的費用是由各位業(yè)主直接打到施工方設立的一個專用銀行賬戶。里面的資金由開發(fā)商南京鼎茂置業(yè)與業(yè)主代表共同監(jiān)管，�？顚Ｓ�。至于仍有部分業(yè)主不同意改造，不愿意繳費，后續(xù)怎么辦？是別的業(yè)主多貼點，還是就不給這幾家升級外立面了，目前仍未有明確方案。

此外，建筑外立面由真石漆改成鋁板，是否涉及到規(guī)劃變更，主管部門對此又是怎么要求的呢？南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局重大項目與新城服務科工作人員介紹，他們已規(guī)劃核實，只要外觀顏色跟原來整體一致，改造不需要另外審批。

“外立面如果說你們要改造，實際上你們需要跟建設單位溝通，或者你們業(yè)主之間自行溝通，如果你們都協(xié)商一致的話，你們可以自行決定�！惫ぷ魅藛T表示，“對你們小區(qū)提檔升級什么的，都是你們業(yè)主自治的事情�！�

在各種業(yè)主群里“上了鋁板，每戶房價增值百萬”的吆喝下，越來越多新房加入“顏值管理”行列，業(yè)主眾籌升級外立面。據(jù)相關房產公眾號統(tǒng)計，南京城南某小區(qū)正自費升級干掛鋁板外立面；南京河西南某樓盤，業(yè)主與開發(fā)商早在去年5月就協(xié)商達成共識，100%簽署改造協(xié)議，目前外立面改造工程已經在施工……

小區(qū)外立面改造屬于事關全體業(yè)主的重大事項，類似操作如何做到既真實反映多數(shù)業(yè)主訴求，同時又符合相關法律規(guī)定？

江蘇君劭律師事務所執(zhí)行主任蔡安明律師介紹，《民法典》第二百七十八條規(guī)定，“改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。”

“首先我們認為他這個程序不合法，你雖然說有百分之九十的業(yè)主同意了，但是你這個小區(qū)還沒有交付，實際上就是說，你這個小區(qū)的社團還沒有組建，在還沒有組建的情況下，你是不可能做出決議的�！�

蔡安明律師介紹，公共部分的改造，必須通過一定的程序作出決議才能合法。“這個程序是當小區(qū)交付之后，小區(qū)的業(yè)主通過召開業(yè)主大會，然后由占四分之三面積，以及占四分之三戶數(shù)的業(yè)主作出決議，這個決議才能得到合法執(zhí)行。這種采取單個人以同樣的方式來執(zhí)行某一個行為的行為，在法律上來講找不到依據(jù)�！�

記者注意到，業(yè)主自籌資金改造外立面的新聞去年就在杭州出現(xiàn)過，還上過網絡熱搜。這一次南京的業(yè)主自籌資金改造外立面，又將掀起怎樣的水花？江蘇新聞廣播將保持關注。