小區(qū)物業(yè)工作人員介紹，他們2019年10月份接手管理的時(shí)候，該店面已經(jīng)存在，而且沒(méi)有納入小區(qū)公共收益。

物業(yè)工作人員還表示，根據(jù)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心的回復(fù)件以及小區(qū)規(guī)劃圖紙，上面都標(biāo)明店鋪位置屬于商場(chǎng)門廳。因此大家質(zhì)疑公共區(qū)域被侵占，侵害了業(yè)主們的權(quán)益，要求歸還該區(qū)域及出租所得款。

采訪現(xiàn)場(chǎng)，記者撥打了出租該店鋪的房東，對(duì)方自稱為開(kāi)發(fā)商，已買下二層，一層為附帶，未辦理產(chǎn)權(quán)證，并表示店鋪位置不屬于公共區(qū)域。

記者還從業(yè)主們提供的12345回復(fù)件里注意到，福州市臺(tái)江區(qū)城市管理局曾在5月份回復(fù)，表示經(jīng)茶亭城管中隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)了解，該處公共部位系由建設(shè)單位福建省嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和源利明珠前任物業(yè)出租。

記者從臺(tái)江區(qū)城市管理局了解到，源利明珠商場(chǎng)門廳是由前任物業(yè)和前任業(yè)委會(huì)同意改造的，由于商場(chǎng)門廳屬于房屋內(nèi)部的改造，沒(méi)有對(duì)外擴(kuò)建，不屬于違建，所以城管部門無(wú)法介入。

對(duì)于這個(gè)商場(chǎng)門廳究竟屬不屬于公共區(qū)域，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心的工作人員出具了一份分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算表。

從這個(gè)表中可以看出，源利明珠一層商場(chǎng)門廳屬于分?jǐn)偡秶��?/span>面積大概在86平方米左右。也就是說(shuō)源利明珠的商場(chǎng)門廳屬于公共區(qū)域，歸小區(qū)業(yè)主所有。

法律人士表示，既然是產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，無(wú)論是建設(shè)單位還是小區(qū)物業(yè)，在公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，若將經(jīng)營(yíng)收益占為己有，則涉及侵權(quán)。

在采訪中，將商場(chǎng)門廳進(jìn)行出租的房東自稱為小區(qū)開(kāi)發(fā)商，并表示自己當(dāng)初買下二樓，,而一樓屬于連接部分，對(duì)于這一說(shuō)法，律師認(rèn)為是站不住腳的。

律師 蔡思斌

01

這個(gè)公共區(qū)域不能賣給任何人；

02

即便是有賣，也是開(kāi)發(fā)商侵權(quán)，是一個(gè)無(wú)效的行為；

03

小區(qū)的共同區(qū)域被侵占，正常的話是要成立業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主去起訴侵占的相關(guān)單位。

記者從國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中查詢到了開(kāi)發(fā)商福建省嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的位置，記者來(lái)到市監(jiān)部門登記的住所后，并未找到該家公司。此外，記者了解到，該開(kāi)發(fā)商早在2019年就曾因登記的住所或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所無(wú)法聯(lián)系，被福州市臺(tái)江區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。

法律人士表示，在無(wú)法聯(lián)系上開(kāi)發(fā)商的情況下，店鋪承租方與開(kāi)發(fā)商以及前任物業(yè)簽訂的租賃合同應(yīng)被定性為無(wú)效。

既然店鋪承租方與前任物業(yè)和開(kāi)發(fā)商簽訂的是一個(gè)沒(méi)有法律效力的合同，為了保障店鋪經(jīng)營(yíng)的合法性，記者建議小區(qū)物業(yè)和業(yè)主與商鋪承租方商討重新簽訂一份合同。隨后，當(dāng)記者再次前往門店時(shí)，店員仍然不愿提供承租人的電話，還是將出租人的電話給到了記者。

目前小區(qū)業(yè)主想要維護(hù)自身權(quán)益，法律人士也給出了建議。

記者了解到，2022年9月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《福建省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開(kāi)公示管理實(shí)施細(xì)則》，其中明確提出，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益及使用情況，都應(yīng)及時(shí)予以公示。

小區(qū)的公共區(qū)域關(guān)乎每位業(yè)主的合法權(quán)益，任何單位或個(gè)人都不能將公共區(qū)域占為己有，更不能擅自對(duì)外出租牟利，小區(qū)物業(yè)作為服務(wù)單位，更應(yīng)規(guī)范服務(wù)行為，增強(qiáng)服務(wù)透明度，保障業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

關(guān)于源利明珠小區(qū)商場(chǎng)門廳被私自出租一事，我們希望店鋪的承租人能夠盡快出面，與小區(qū)業(yè)主和現(xiàn)任物業(yè)簽訂有效的租賃合同，同時(shí)我們也建議業(yè)主們?nèi)绻�在協(xié)商不了的情況下，及時(shí)拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。