經(jīng)法庭調(diào)查核實(shí)，小張和小麗曾與開發(fā)商簽訂過一份商品房預(yù)售合同的樣張，買受人為小張和小麗兩個(gè)人，而非李女士，這表示小張和小麗有買房的意思表示。房屋的首付款及銀行貸款系小張和小麗共同支付和償還，李女士并未支付過房款也未償還過貸款。房屋的設(shè)計(jì)和裝修系小張出資，并找人實(shí)施。小張與開發(fā)商銷售人員通過微信協(xié)商過因政策調(diào)整欲變更買受人。

借名買房是指實(shí)際購房人因受限購政策、購房資格、銀行信貸政策等因素影響，借用他人名義購房，由借名人實(shí)際支付購房款，出名人對(duì)外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為。

在借名買房糾紛中，借名人與出名人之間一般具有特殊的身份關(guān)系。雙方借名買房的合意多以口頭約定達(dá)成，缺乏書面約定，由此引發(fā)的糾紛在借名買房事實(shí)認(rèn)定、合同效力認(rèn)定等方面存在一定難度。在借名人與出名人沒有簽訂書面協(xié)議時(shí)，判斷雙方之間是否真實(shí)存在借名買房的合同關(guān)系尤為重要。對(duì)于親屬之間約定的借名買房協(xié)議，可通過出資證明、購房手續(xù)、實(shí)際使用或控制房屋等客觀情況來認(rèn)定。

在實(shí)踐中，要注意借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)，一方面，出名人可能反悔，不承認(rèn)與借名人之間的協(xié)議，出名人將房屋出賣或抵押給第三人，第三人可以基于善意取得房屋的所有權(quán)。另一方面，出名人利用自己的購房資格幫助他人購房，若以后出名人要再購房，其購房的首付比例和貸款利率都會(huì)受到影響。

如確需采取借名的方式購買房屋，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，以書面的方式確定該不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人。與此同時(shí)，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在購房時(shí)使用自己的賬戶支付房屋價(jià)款，并保留好轉(zhuǎn)賬記錄、購房手續(xù)等證據(jù)。