北京市民王先生居住的西釣嘉園小區(qū)在去年成立了業(yè)委會，王先生是業(yè)委會成員之一。王先生說，為了更好地維護業(yè)主權益，去年開始，業(yè)委會想聘請專業(yè)的會計師事務所對物業(yè)服務公司進行財務審計，但是，物業(yè)公司以前期物業(yè)合同沒有約定配合審計義務為由拒不配合。于是，業(yè)委會想在今年召開的業(yè)主大會上，增加要求物業(yè)公司配合審計的物業(yè)服務合同條款。 業(yè)主王先生：去找這個物業(yè)公司，物業(yè)公司反饋就是他要的這些資料、憑證什么的都沒了，就是這個賬一直查不清楚。我們跟他們這邊審計溝通的過程中，他們說前期物業(yè)合同沒有約定好他們必須配合審計，以這個理由，那我們覺得那好吧，那既然你這么說沒寫，那我們就要立一個新的合同，以我為主，我拿一個合同過來，如果全體業(yè)主都同意了，你物業(yè)公司同意的話，那我們就跟你簽；如果你不同意，我們就找一個愿意按照我們的這個規(guī)則來辦事的物業(yè)公司來執(zhí)行。
西釣嘉園小區(qū)在去年成立了業(yè)委會
為什么要跟物業(yè)公司協(xié)商一致？
今年6月，西釣嘉園小區(qū)業(yè)委會提前將召開業(yè)主大會的表決事項提交給西釣嘉園居委會，在等待了3個多月后，居委會給出了指導監(jiān)督函，針對表決事項中修改《物業(yè)服務合同》這一議題，居委會建議業(yè)委會和物業(yè)公司——北京西宇嘉業(yè)物業(yè)管理有限公司協(xié)商一致后，再提交業(yè)主大會表決，這個回復讓業(yè)委會不能接受。
業(yè)主王先生：他要求我們必須先跟物業(yè)公司商量好一份合同之后，才能夠開業(yè)主大會，你就陷入了一個悖論，因為我們是業(yè)主，我們有權選聘我們認為合適的這個物業(yè)公司，然后居委會就站出來說，那你必須得先跟現(xiàn)在的物業(yè)公司商量好，你才能開業(yè)主大會。
居委會建議業(yè)委會和物業(yè)公司協(xié)商一致后，再提交業(yè)主大會表決
業(yè)主：居委會沒權要求這樣做
據(jù)王先生介紹，在小區(qū)業(yè)主看來，業(yè)主有權選擇自己滿意的物業(yè)公司，有權要求物業(yè)公司提供符合業(yè)主標準的服務，通過業(yè)主大會表決《物業(yè)服務合同》就是業(yè)主行使自己權力的方式，業(yè)主不理解，為什么居委會要求相關表決事項需要事先取得物業(yè)公司的同意。
業(yè)主王先生：就是小區(qū)里業(yè)主都很生氣，因為我們覺得首先我們作為一個業(yè)主，我們是有權選擇自己的物業(yè)公司的，對吧？這個肯定是一個法律賦予我們的權力。我們認為這個指導意見是超出了他的這個權力范圍的，無論是站在公眾的立場，還是站在他的職責的立場，他都沒有權力要求我們這樣做。
居委會有權事先對業(yè)主大會的討論議題進行把關嗎？就此，記者首先聯(lián)系到海淀區(qū)房管局，物業(yè)科的工作人員表示：
海淀區(qū)房管局物業(yè)科：根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》來說的話，它是需要將會議議題及具體的內容、時間、地點、方式等，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，并報物業(yè)所在地的居委會，村委會。
區(qū)房管局：主責單位為街道辦
那么，居委會的指導意見與業(yè)委會意見不一致怎么辦？海淀區(qū)房管局指導一科工作人員表示，相關事宜主責單位為屬地。
海淀區(qū)房管局指導一科：就是業(yè)委會、業(yè)主大會這種，這個主責都在街道辦事處這塊，然后具體有一些什么條文上的，不管是民法典也好，或者是說咱們物業(yè)管理都是以這個社區(qū)居委會他們來主責。
街道辦：與居委會意見一致
記者隨后聯(lián)系了屬地——甘家口街道辦物業(yè)科，工作人員表示，居委會的意見與街道辦意見一致。
甘家口街道辦物業(yè)科：社區(qū)是跟街道這邊應該也是開過會啊什么的，社區(qū)的意見應該也就是街道這邊的意見。
居委會：業(yè)委會需要與物業(yè)商議
那么，居委會出具這條指導意見的理由和根據(jù)是什么呢？根據(jù)王先生提供的甘家口街道西釣嘉園居民委員會出具的《指導監(jiān)督函》，居委會表示，由于物業(yè)服務合同需業(yè)主方與物業(yè)服務人雙方協(xié)商一致方可訂立，如果此議題經業(yè)主大會表決通過，現(xiàn)物業(yè)服務人因未經協(xié)商而不同意，則該業(yè)主大會決定的規(guī)范合同目的無法實現(xiàn)。西釣嘉園居委會工作人員對此表示：
西釣嘉園居委會：不是說物業(yè)同意，是有些合同的范本，需要跟物業(yè)去商議，你看我們那個回復函上就是這個意思。
甘家口街道西釣嘉園居委會出具的《指導監(jiān)督函》
律師：變更物業(yè)合同需雙方協(xié)商
龍圣強：這個物業(yè)服務合同還沒有到期的情況之下，如果提出新的要求，肯定是對物業(yè)合同的履行的一個變更，那么對合同的變更肯定是需要跟物業(yè)公司協(xié)商一致才能變更的。就是在現(xiàn)在這個期限之內他不同意，我們也可以提示他，就我們這個物業(yè)合同到期之后，我們接下來要為我們服務的物業(yè)公司必須接受我們這個條款，否則的話我們是不會聘用這樣的物業(yè)公司的。
西釣嘉園業(yè)委會對居委會《指導監(jiān)督函》的回復
業(yè)主：第一訴求不是中斷物業(yè)服務
業(yè)主王先生表示，現(xiàn)在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的是前期物業(yè)合同，合同中沒有明確服務期限。現(xiàn)在業(yè)主的第一訴求并不是與新的物業(yè)公司簽署物業(yè)服務合同，而是希望在現(xiàn)有合同的基礎上增加條款。
業(yè)主王先生：因為咱們北京市新房入住的時候，用的都是北京市統(tǒng)一的模板，這個模板里邊其實是沒有約定好前期物業(yè)怎么樣結束的，里邊就有這么一句話，就是當業(yè)委會成立之后，跟新的物業(yè)公司簽署合同，舊的合同自動就失效了，有這樣一個終止條款。就是我第一步我提出一個文本，然后我要跟街道商量對吧？第二步街道說可以，然后我再公開征求意見，這個意見公開征求的范圍里面，包括業(yè)主，也包括物業(yè)公司。第三步才是大家去投，投完了之后才是第四步，我們執(zhí)行這個合同。
王先生表示，業(yè)委會將繼續(xù)加強與居委會的溝通。后續(xù)進展，“問北京”將持續(xù)關注。
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