北京朝陽區(qū)常營地區(qū)的保利嘉園為保障性住房小區(qū)，分為1號院和3號院兩個院區(qū)，2010年業(yè)主辦理入住，目前共計有4000多戶居民。居民李先生（化姓）向“問北京”（北京新聞廣播新聞熱線65159063）反映，小區(qū)兩個院的停車位都分為固定車位和臨時車位，其中固定車位占大多數(shù)，臨時車位緊俏，這就使得沒有固定車位的業(yè)主每天都面臨停車難的問題。
李先生：臨時車位的業(yè)主現(xiàn)在就這種狀況，老得滿處找車位，找，找不到，說好不容易找著吧，不敢走了，走了又沒地停，有車不敢開，這個造成什么后果，就車你全都停在這，全都占著車位。
居民介紹，小區(qū)的固定車位由物業(yè)公司進行租賃，租賃費用為1600元一年。部分居民們認為不合理之處在于，這些固定車位每年都租給同一批業(yè)主。居民王女士（化姓）表示，入住之初，物業(yè)公司曾提出每年以搖號的方式?jīng)Q定固定車位的使用，但是多年來搖號制度從未啟用。
王女士：當(dāng)時來的時候說搖號我就沒搖，我是第二年再住，因為當(dāng)年我沒在這住，后來他就不搖了。我們現(xiàn)在就覺著什么呢，就覺著他有點太不公平了，每年你租給的都是同一批業(yè)主，你沒有公平對待我們大家。
白天小區(qū)固定車位有空閑/蔡殊 攝
居民楊先生（化姓）表示，沒有車位的業(yè)主只能通過排隊的方法等待固定停車位，但是如此排隊等位的方式并不透明。
楊先生：現(xiàn)在就是黑箱，誰也不知道排在哪里，后面有些車位因為后續(xù)買房賣房。我們曾經(jīng)要求他（物業(yè)）說你要把這個名單公示出來，他也不公示，包括現(xiàn)在排的是哪些，我現(xiàn)在不知道的。
3月23日，“問北京”記者來到保利嘉園探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)帶有編號的停車位就是居民所說的固定車位，占大多數(shù)。下午4點，部分固定車位還有一定的空余。而小區(qū)內(nèi)道路兩旁施劃的車位多數(shù)為臨時車位，已經(jīng)被停放得滿滿當(dāng)當(dāng)。居民表示，固定車位不能完全利用起來，車位無法輪轉(zhuǎn)，更是加劇了停車的困難。
居民：平時上班時候至少有一多半車（位）是空著的，不能停，基本上都很多，就是說輪動不起來這些車位。
小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)施劃臨時車位，車輛停放得很滿/蔡殊 攝
居民：小區(qū)外路側(cè)停車收費費用高
居開
此前，居民在小區(qū)內(nèi)找不到停車位，會選擇將車停放在小區(qū)外路側(cè)道路。但是今年2月，小區(qū)路側(cè)停車突然開始收費，保利嘉園小區(qū)的居民想要停車可以進行申請認證，每月需要繳納360元的停車費。對此，居民認為，小區(qū)外路側(cè)停車收費相比小區(qū)內(nèi)固定車位的租金，費用高出兩倍多，這對小區(qū)居民來說并不公平。李女士說：
李女士：（小區(qū)外）一年是 4000 多，那你這（小區(qū)內(nèi)）一年是1600，那我們都是業(yè)主，我憑什么就低一檔，那肯定大家都有這個想法。
小區(qū)內(nèi)停車收費標準/蔡殊 攝
居民：地面車位歸全體業(yè)主共有
居民李女士介紹，小區(qū)內(nèi)固定車位排不上，臨時車位“搶”不到，小區(qū)外路側(cè)停車收費較高，所以部分業(yè)主認為，小區(qū)地面車位應(yīng)該歸全體業(yè)主共有，物業(yè)公司沒有權(quán)利在小區(qū)施劃固定車位并租給同一批業(yè)主，而要想解決保利嘉園停車難問題，就應(yīng)該取消固定停車位。
李女士：恰恰證明了幾點，一、停車產(chǎn)權(quán)沒有明確。二、停車位使用歸屬權(quán)是全體業(yè)主共有。三、開發(fā)商授權(quán)物業(yè)管理規(guī)則，必須科學(xué)、公平、合理，過去矛盾未顯現(xiàn)，不代表規(guī)則是對的，現(xiàn)在矛盾出來了，就應(yīng)該與時俱進改正過來。
小區(qū)內(nèi)固定車位白天停放情況/蔡殊 攝
為何一直未采取搖號制度？
物業(yè)公司出租固定車位是否合理合規(guī)？小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于誰？小區(qū)停車難問題該如何解決？針對種種問題，保利社區(qū)居委會的孫書記向記者介紹了保利嘉園小區(qū)的情況和當(dāng)年固定車位確定的方式。
孫書記：2010年開始入住，一直到2015年，車位基本是完全夠用的，甚至空好多，讓居民誰停去誰都不停，都不交這個錢去，覺得馬路邊停的不收錢，那時候院區(qū)都是空的。2010年的時候說是搖號，根本用不著搖，那物業(yè)沒法組織搖號。其實后續(xù)從2015 年以后陸陸續(xù)續(xù)的（滿了），人家之前都已經(jīng)租了5年、6年的了，你不可能不讓人租了，給人轟嘍，那也不現(xiàn)實了。
“問北京”記者在保利嘉園走訪時，一名在2010年就選擇租賃固定停車位的業(yè)主告訴記者，在居民剛?cè)胱〉那皫啄辏_實存在固定車位租不滿的情況。
居民：租的早，我們來的早，我2010年就租進來了。這以前（院外路側(cè)）都不收錢，（院內(nèi)車位）租不滿。
物業(yè)：對車位的管理依法合規(guī)
居
此前，部分業(yè)主曾對物業(yè)公司劃分固定車位是否合理的問題，多次向12345市民熱線反饋，保利社區(qū)也曾向物業(yè)公司詢問了解。物業(yè)公司的回復(fù)是，他們對小區(qū)車位的管理權(quán)是按照合同約定的內(nèi)容行使的，不存在違法行為。孫書記介紹了社區(qū)了解到的情況：
孫書記：（物業(yè)公司）說《保利家園業(yè)主臨時管理規(guī)約》，就是同意在物業(yè)服務(wù)活動中給物業(yè)企業(yè)一些權(quán)利，這權(quán)利是什么呢，就是基本上是臨時的管理規(guī)約配合建設(shè)單位制定，這叫物業(yè)公共部位共用設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)。
“問北京”記者隨后聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司——保利物業(yè)管理（北京）有限公司保利嘉園物業(yè)服務(wù)中心咨詢了解。物業(yè)公司前臺表示，3月24日，社區(qū)將組織一場溝通會，物業(yè)公司經(jīng)理將就停車問題的解決與部分業(yè)主進行解釋溝通。在此后業(yè)主提供的溝通會現(xiàn)場錄音顯示，在會上，業(yè)主表示小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主，但是參會的物業(yè)公司經(jīng)理僅以“未必”兩字回應(yīng)，沒有作更多解釋。
業(yè)主：這個車位是屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)：未必。
部分沒有固定車位的業(yè)主找不到車位，只能臨停到其他車位前/蔡殊 攝
此外，物業(yè)經(jīng)理表示，根據(jù)相關(guān)法條，物業(yè)公司有權(quán)利對規(guī)劃車位進行出租。
物業(yè)：《民法典》275條，規(guī)劃內(nèi)的車位，沒說必須所有，（由當(dāng)事人）通過約定出租、出售、贈與。然后占用業(yè)主的公共道路、綠地等的車位屬業(yè)主所有。
《民法典》第275條
業(yè)主代表認為，物業(yè)公司沒有提供顯示固定車位為規(guī)劃車位的規(guī)劃圖，且物業(yè)也沒有開發(fā)商授予他們進行車位出租的協(xié)議或合同，所以大家對物業(yè)公司的解釋并不認同。
業(yè)主：咱們規(guī)劃圖，比如咱們那個一號院三號院，每個樓之間示意圖上有幾個停車位，你最后驗收也好，還是更改也好，就把原始那張圖能讓我們看一下。
而對于業(yè)主們所提出的，為什么固定車位每年總租給同一批業(yè)主。物業(yè)公司經(jīng)理表示，根據(jù)《民法典》第734條，“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。”此前已經(jīng)租過車位的業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，對此，業(yè)主認為物業(yè)公司的解釋缺乏依據(jù)，所以并不認可。
物業(yè)：《民法典》第734條，看我說的是不是這個意思，他有優(yōu)先使用權(quán)。
業(yè)主：你說的那個優(yōu)先使用權(quán)的條例，它是對房屋的，這你在侮辱我們的智商。
物業(yè)：所以我們找律師看一下，找個律師看，我沒有這意思。
《民法典》第734條
社區(qū)：小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)還待確認
溝通會結(jié)束，業(yè)主們依舊對小區(qū)固定車位的施劃和分配抱有疑問，而對于小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)是否屬于全體業(yè)主共有這一問題，保利社區(qū)的孫書記表示，他們也在積極向各個部門詢問小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題。
孫書記：物業(yè)的只有管理權(quán)、服務(wù)權(quán)。因為這也是開發(fā)商委托物業(yè)是給居民做服務(wù)的，物業(yè)證明不了這產(chǎn)權(quán)到底是開發(fā)的還是業(yè)主的。然后我們現(xiàn)在希望律師幫我們找，我們鄉(xiāng)政府，比如區(qū)房管局、市房管局，也都在找有沒有這種東西。因為咱們保障房是政策用房，不像商品房，商品房怎么回事就是怎么回事。政策用房，你看當(dāng)時住欣（家園小區(qū)）人家是經(jīng)適房，蓋這個政策用房以后，國家為了給這施工方一補貼，所以把底商，把車位都直接認定給了開發(fā)商。
增長的需求與有限的供給
小區(qū)車位權(quán)屬問題有待確認，業(yè)主們停車難的問題該如何解決？據(jù)了解，保利家園小區(qū)從2015年開始，房產(chǎn)性質(zhì)可以轉(zhuǎn)為商品用房，也可以進行上市交易。隨著小區(qū)周邊配套設(shè)施完善，小區(qū)入住率提高，小區(qū)停車矛盾日益凸顯。保利社區(qū)孫書記表示，小區(qū)最初的規(guī)劃設(shè)計是3戶1車位，而現(xiàn)在的實際需求是將近1戶3車位。
孫書記：從2015 年到2019年那幾年，房價最高的時候就是賣房的，老百姓買房子有的是，這些人不光是家里一輛車，甚至有的兩輛車三輛車，但是院區(qū)里頭就這點地停不開。本身咱們小區(qū)的比例是 3: 1，現(xiàn)在成商品房以后變成了 1: 3 了，那都愿意往院區(qū)里停，那肯定停不下了。
孫書記介紹，保利嘉園除沒有車位的400多戶廉租房外，還剩下3700多戶，而小區(qū)里目前設(shè)置的固定車位為1060個，小區(qū)內(nèi)道路路側(cè)臨時車位122個，現(xiàn)在還在排隊等待固定車位租賃的共計968戶。此前，社區(qū)為解決居民停車難問題也提出了在小區(qū)內(nèi)建設(shè)立體停車位的建議，但是部分居民沒有同意。
孫書記：居民覺得立體停車位是鐵，叮鈴桄榔響，影響居民休息，立體停車位上就給否認了。
社區(qū)：考慮增加臨時車位
當(dāng)下，為解決這一問題，社區(qū)積極施策，考慮是否把小區(qū)內(nèi)公用地綠施劃為停車位。
孫書記：咱們說公共綠地和公用綠地是不一樣的，我們打算把一些公用綠地上一些邊邊角角的小花小草取消了，給大家停車，方便大家。這樣在院區(qū)里頭基本上能增加100-120個車位左右。這一塊我們也在征集居民的意見，準備這幾天就入戶簽字，2/3 以上業(yè)主同意，咱們就完全可以做這個事。
為何小區(qū)外路側(cè)突然開始收費？
小區(qū)內(nèi)停車難，居民此前可以在小區(qū)外路側(cè)免費停車，但是現(xiàn)在路側(cè)停車開始收費，讓部分居民“望而卻步”，質(zhì)疑停車收費定價的合理性。對此，屬地常營鄉(xiāng)政府平安建設(shè)辦副主任秦先生表示，小區(qū)外道路路權(quán)歸國家所有，2023年北京市交通局和朝陽區(qū)交通局按照相關(guān)文件，要求路側(cè)停車開始收費，而收費標準由市發(fā)改委和市財政局制定。
平安辦：北京市它分三類地區(qū)，像三環(huán)以里屬于第一類地區(qū)，五環(huán)以里屬于第二類地區(qū)，五環(huán)以外屬于第三類地區(qū)。咱們收費標準按照第三類地區(qū)進行收費，但是它這三類地區(qū)路側(cè)停車包月都是360（元）一個月。
小區(qū)外路側(cè)停車收費標準/蔡殊 攝
平安辦的秦先生也表示，在路側(cè)停車收費前，道路兩旁停放很多“僵尸車”，導(dǎo)致附近居民在路側(cè)尋找車位也很困難，在路側(cè)進行管理后，車位的輪轉(zhuǎn)率大大提升。
平安辦：咱們施劃完路側(cè)停車這個收費開始上線，就確實擠走了一批僵尸車，還有這個外邊的車輛。因為原來我們就是在路上巡邏的時候，看好多都是外地車號，就在那停一排很夸張，你走過去北京的車都占不到一半。
目前，常營地區(qū)已經(jīng)有常營中路、常利路、常順路等12條道路實行路側(cè)電子計費，如果居民申請認證360元一月的優(yōu)惠停車，這12條道路都可以進行停放。常營地區(qū)武裝部部長付長春介紹，未來常營地區(qū)還會有8條道路進行重新規(guī)劃。
付長春：常營鄉(xiāng)出資施劃了12條路，1300多個車位，施劃完以后把這個就是全部交給朝陽區(qū)政府下屬，就咱們國有企業(yè)朝陽停車公司進行管理�，F(xiàn)在咱們這東半部12條路已經(jīng)都規(guī)劃好了。然后今年按照這個上級的要求，今年咱們還剩8條路，也要全部規(guī)劃。
隨著城市的快速發(fā)展，部分小區(qū)因規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)致停車位不足，造成停車難的現(xiàn)象日益凸顯。而停車位稀缺伴隨而來的，還有小區(qū)車位管理和施劃是否合理合規(guī)的問題。居民平等停車的權(quán)益如何保障？是否有解決停車難問題的最優(yōu)解？有關(guān)此事的后續(xù)進展，“問北京”將持續(xù)關(guān)注。
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