業(yè)主：將臺這邊說根據(jù)民法典278條，我們這個產(chǎn)權(quán)是65%，剩下35%是政府的嘛，就是不允許我們成立（業(yè)委會）。民法典說2/3這個規(guī)定我們也認可，（但）代持機構(gòu)不表決。我們理解是權(quán)責(zé)利益相統(tǒng)一嘛，有65%是行使全部的產(chǎn)權(quán)，也和民法典不矛盾，只是一個物業(yè)管理表決權(quán)，產(chǎn)權(quán)什么的還是不動。

李先生：整體上來說，你不能說人家沒干事兒，但是他肯定是達不到三級物業(yè)的標準。像我們小區(qū)西門的地庫，它有個排水漏一直壞，車下去一壓就壞一壓就壞，就很對付地修，修了沒有幾天就又壞了，汽車就經(jīng)常磕著。我們小區(qū)地庫里面有很多電車，那個坑那么大，磕壞電池的話就容易起火，是政府壓著他們，最后終于把水漏修上了，其實非常簡單的一個事兒。

然后像我們小區(qū)里這個樹，按道理的話，你應(yīng)該過冬的時候把它給保護起來，沒有人動這件事兒，今年開春了，小區(qū)里面草坪（好多都）死了，現(xiàn)在重新又鋪上新草坪了。

李先生：我們對這家物業(yè)有非常強烈的不信任感。如果我們真的把它轉(zhuǎn)成正式物業(yè)的話，你整個的收支是什么樣的情況，你能運營到哪天，你會不會動我們的維修基金，所有這些后續(xù)的話會有非常強烈的不確定感。

（美伽的服務(wù)質(zhì)量，將臺鄉(xiāng)肯定也會去督促......）他沒有一個長效的機制，他所有的改善不是他企業(yè)內(nèi)部的組織架構(gòu)合理、人員成長穩(wěn)定和他自己高水平有專業(yè)資質(zhì)這些事決定的，他現(xiàn)在所有的改善都是鄉(xiāng)政府跟他們說，你們好好干，它哪怕是有向好的趨勢也是不可持續(xù)的。

鄉(xiāng)政府城管科：2024年10月25日，鄉(xiāng)政府指定美伽物業(yè)進場應(yīng)急接管上東郡項目，依據(jù)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的一些相關(guān)要求，他在應(yīng)急期內(nèi)，第一個就是應(yīng)急期內(nèi)保證沒有安全事故，第二個就是排除小區(qū)消防風(fēng)險，消防風(fēng)險也是咱們上級部門排查過程中是非常大的風(fēng)險，他當時里頭有涉及消防管道沒水或者噴淋設(shè)施癱瘓的一些情況，基本解決了這個樓道內(nèi)的就是消防管道沒水沒壓的問題。消電檢（消防安全檢查和電氣安全檢查）一共是查出了548個不合格點位，截止到2025年4月，就是應(yīng)急期到期之前已經(jīng)整改了526條。

鄉(xiāng)政府城管科：都已經(jīng)安排了，準備不采取線上的，線上核實不了身份是吧？我們準備連同后期的一些工作統(tǒng)一進行一次入戶，這個事正在安排，屬地政府正在安排。

區(qū)房管局物管科：從《北京市物業(yè)管理條例》第七十七條的規(guī)定，應(yīng)急物業(yè)實際上它只是保障老百姓的基本的生活保障，并沒有說非得要達到幾級幾級標準，但是，為了讓居民老百姓的生活質(zhì)量不下降，這次應(yīng)急物業(yè)還是參照之前的簽的合同，參照三級標準來做的。我們要求他進行履約評查的復(fù)查，從專業(yè)的角度來說，看看他達沒達到他承諾的那個標準，邀請物業(yè)行業(yè)專家。

鄉(xiāng)政府：咱們2025年4月9日到4月15號三家物業(yè)企業(yè)現(xiàn)場報名。4月14日就是在報名情況的基礎(chǔ)上，提前開了一個應(yīng)急物業(yè)的說明會，把現(xiàn)在的一些歷史遺留問題和現(xiàn)在的一些工作情況（說明）。

報名這兩家，其中長城物業(yè)集團給鄉(xiāng)政府的一個反饋，就是本公司已初步了解小區(qū)基本情況，已知曉應(yīng)急物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容�；�于上述情況，我司就小區(qū)歷史遺留問題及整體運營情況進行了了解分析，決定暫不參與2025年4月16日應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人評選活動。

第二個是廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司北京分公司的答復(fù)，暫不參與上東郡小區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人籌備組。報名情況就是這樣，說白了，明確表示參與了也就是美伽一家。

業(yè)主：現(xiàn)在這個問題就是很搞笑，之前我打12345也問，我說這個事有一個嚴肅性嗎？600萬到169萬，這個事到底是多少錢？審計呢？每筆賬都是有賬可查的。

鄉(xiāng)政府城管科：600萬元是一個預(yù)估，因為是預(yù)估三年內(nèi)的，我們也請過很多專家去研判，就是上東郡到底有多大的缺口。

600萬元里頭涉及到第一個就是這些設(shè)施設(shè)備的問題，比如說消防癱瘓的問題，排污有風(fēng)險的問題，二次供水的問題，就相當于物業(yè)維修小區(qū)基本設(shè)施過程中，投入這一部分錢。還有一部分錢是什么？開發(fā)商給業(yè)主在當年（延期）交房的時候承諾有協(xié)議減免的一些錢，商業(yè)的物業(yè)費未繳的問題，還有開發(fā)商地庫那些物業(yè)管理費用等等的問題。請專家預(yù)估了一下，大概600萬元能堵住上東郡面臨的這些問題，能保證小區(qū)的運轉(zhuǎn)。

鄉(xiāng)政府城管科：這次比選會的169萬元，應(yīng)急期是從2024年10月25號到2025年4月24號，這半年應(yīng)急期物業(yè)干了什么？

第一個消防的問題，解決設(shè)施設(shè)備當年就是沒法運轉(zhuǎn)的那些問題，保證它有水有壓，保證消防安全，還有電梯、水壓，還有排污。物業(yè)向鄉(xiāng)政府提交了他們解決問題的報告。鄉(xiāng)政府官方指定的審計公司，就是設(shè)施設(shè)備維修的這一部分錢進行審計，（這部分資金最終）以鄉(xiāng)政府審計的結(jié)果為準。

這半年期涉及的業(yè)主協(xié)議減免的，還有代金券的，還有前期物業(yè)未交的水電費，就是說前期物業(yè)該著的電費該的水費，這是一部分錢，這兩部分錢加一起一共是169萬。

業(yè)主：你肯定是冤有頭債有主，你該找誰去要就去找誰要錢，鄉(xiāng)政府你要想一個方法去把這個債化掉，你承擔不了化債的責(zé)任，你現(xiàn)在等于就是他（應(yīng)急物業(yè)）就是個過橋，只是把我們現(xiàn)在這個債務(wù)做得更加亂了，以至于后邊更加沒有人接手了。當時在評選會上，他們其他那幾家大物業(yè)說不接我們這個小區(qū)，一個很核心的觀點就是因為這169萬的債務(wù)，就是有這個霸王條款，有一個門檻擱在這，別人進不來。

鄉(xiāng)政府城管科：上東郡是三家地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的，中交、世貿(mào)、金地三家聯(lián)合體，三家成立一個項目公司，世貿(mào)實際上在操盤，世貿(mào)（在上東郡小區(qū)）引進了自己的物業(yè)。

世貿(mào)地產(chǎn)在爆雷之前，從世貿(mào)物業(yè)把物業(yè)費什么的都抽出去補地產(chǎn)去了，就導(dǎo)致物業(yè)這邊整個資金鏈就斷了，群眾交完物業(yè)費或者是減免收的那物業(yè)費，都經(jīng)不了項目的手，直接就被總公司抽走了，所以說導(dǎo)致他項目維修維護根本就不到位，還存在重大的安全隱患。

也不排除后期政府向應(yīng)急物業(yè)公司提供法律資源，向前期物業(yè)公司就是世貿(mào)物業(yè)追討的可能吧，司法部門也在正在積極地跟，因為說必須得有一個主體，后期追那是一定要追的。

業(yè)主：都是業(yè)主來選出來的話，不是將臺鄉(xiāng)給我們指定的，業(yè)主基本上就會認可，物業(yè)費大家交的也會比較主動一點。

現(xiàn)在這個物業(yè)，我們確實對他的能力抱有很大的質(zhì)疑，我們現(xiàn)在是個新的小區(qū)，這些太陽能板什么的還比較穩(wěn)，如果再過幾年，維護不好，真的造成了一些不可挽回的后果的時候，我們都不想見到的，我們是生活在這個小區(qū)里的人。這個小區(qū)會面臨很多問題，需要一個專業(yè)的物業(yè)公司，高質(zhì)量的物業(yè)公司來讓大家能生活有保障。

市住建委：我們北京市住建委，共有產(chǎn)權(quán)房成立業(yè)主大會，就是（按照）您說的這個會議紀要（北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法），問我們負責(zé)同志，就是業(yè)主就代表正常房屋，代持機構(gòu)不參與。

區(qū)房管局物管科：從我們內(nèi)心來說，這也是物業(yè)管理條例的立法的本意，居民自治這沒毛病，我們同意。但是，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房這個問題上現(xiàn)在是有爭議，所以說在這個方面還沒有明確的規(guī)范性文件。

既然有爭議，那實際上也沒有抹殺老百姓的選擇權(quán)，方法和手段的問題，一個是，你組織業(yè)主共同決定，三分之二的二分之一通過，這也是一種方法；還有一種方法，老百姓可以推薦，你們想要的物業(yè)公司，讓他們來報名，也貼公告了，這也是一種方法。