又到一年暑期孩子入學(xué)的日子，市民王女士焦急地通過“新民幫儂忙”微信公眾號向新民晚報(bào)夏令熱線求助，2023年，她通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，花費(fèi)480萬元購置了一套二手房，本為讓孩子順利就近入讀初中。不料今年意外發(fā)現(xiàn)，該房屋的入學(xué)名額因賣家此前使用過，未滿足“五年一戶”政策要求，孩子入學(xué)資格因此懸空。

然而，到了今年，王女士的孩子即將面臨升學(xué)，她意外發(fā)現(xiàn)費(fèi)勁心思買的房子，卻用不了入學(xué)名額。

也就是說，王女士家的孩子入學(xué)直接受到了影響。她隨即找上家理論，對方輕描淡寫丟出一句“你記錯了”。

王女士認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)在簽約付款前對“房屋入學(xué)名額是否被占用”這一關(guān)鍵信息沒有盡到審核的義務(wù)和責(zé)任，書面合同中未對教育升學(xué)名額這一關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行約定，眼下不但升學(xué)受阻，維權(quán)也陷入被動。

《中華人民共和國民法典》第九百六十一條規(guī)定，中介合同是“中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。然而，房屋中介的工作職責(zé)并不僅限于居間介紹。上海市金茂律師事務(wù)所梅穎達(dá)律師指出，實(shí)踐中，房屋中介通常還需承擔(dān)如實(shí)報(bào)告與訂立合同相關(guān)的重要事實(shí)、協(xié)助辦理手續(xù)、提供必要咨詢與建議等義務(wù)。在此次交易中，教育升學(xué)名額（學(xué)位）問題顯然是影響房屋買賣合同訂立的關(guān)鍵事實(shí)，中介有義務(wù)對此進(jìn)行充分了解并提示購房者。

若購房者在交易過程中已明確告知中介其購房目的為子女教育升學(xué)，作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，中介理應(yīng)知曉上海市關(guān)于房產(chǎn)入學(xué)名額的限制政策，并應(yīng)預(yù)見到名額問題對購房決策及子女入學(xué)的重大影響。

梅穎達(dá)律師提到，中介未能提示雙方就教育升學(xué)名額事宜進(jìn)行書面約定，未能充分履行應(yīng)盡義務(wù)，存在明顯過失。他同時建議，買家在與中介簽訂居間合同時，應(yīng)將諸如教育升學(xué)名額等特殊需求明確寫入合同條款，以促使中介在居間過程中向賣家或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)情況，并建議雙方在房屋買賣合同中納入相關(guān)約定。

1. 出售方的保證與責(zé)任

出售方需保證該房屋在特定期限內(nèi)（如五年內(nèi)）未占用入學(xué)名額；交易完成后，出售方應(yīng)積極配合辦理戶籍遷移手續(xù)；若導(dǎo)致買方子女無法入學(xué)，出售方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，包括但不限于：解除合同、全額返還購房款、賠償損失（如購房差價、子女入學(xué)的額外支出、因購房目的無法實(shí)現(xiàn)而產(chǎn)生的其他經(jīng)濟(jì)損失等）。

2. 中介的告知義務(wù)與責(zé)任

購房者在簽訂居間合同時，可明確要求中介對房屋關(guān)鍵信息（如產(chǎn)權(quán)狀況、房屋質(zhì)量、學(xué)位占用情況等）進(jìn)行核實(shí)并如實(shí)告知。合同中應(yīng)載明中介的告知義務(wù)及違約責(zé)任，如中介故意隱瞞或提供虛假信息，須承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

3. 交易過程中的注意事項(xiàng)

保持與中介的書面溝通，避免僅依賴電話交流，關(guān)鍵信息應(yīng)通過文字記錄留存；及時跟進(jìn)交易進(jìn)展，審慎評估中介的建議，必要時可要求其出具書面說明；如遇爭議，及時固定證據(jù)（如聊天記錄、郵件、書面函件等），以便維權(quán)。

王女士的權(quán)益是否能夠得到保障？“新民幫儂忙”將繼續(xù)關(guān)注。