租客失信，矛盾橫生

解約之后，賬目未清

房子遲遲沒(méi)騰退

損失主張能“滾雪球”嗎？

欠租導(dǎo)致合同解除

房屋占用費(fèi)成新?tīng)?zhēng)議

2023年3月，房東小張把房子出租給了甲公司，租期兩年，約定每半年支付一次租金，若逾期不交，房東可以單方終止合同、收回房屋，租客還需按日支付滯納金。然而，甲公司支付首期租金后再未履約。多次催繳無(wú)果，小張于2024年4月16日發(fā)出“最后通牒”，要求甲公司在4月18日前付清欠租和滯納金，逾期則立即解除合同，4月20日前必須騰空房子。結(jié)果甲公司仍未付款。

之后，小張?jiān)V至北京市通州區(qū)人民法院，主張解除合同，追討甲公司欠付租金，還索要4月至10月共6個(gè)月的房屋占用費(fèi)，理由是甲公司一直沒(méi)有搬走房?jī)?nèi)物品，一直到10月新租戶入住，小張才清掃了甲公司的物品。甲公司不同意支付房屋占用費(fèi)，反駁稱沒(méi)能及時(shí)搬走屋內(nèi)物品，是因?yàn)樾��?月初就拿走了房門(mén)鑰匙。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，甲公司未按期支付租金，違反了合同約定。小張向甲公司發(fā)送的解除通知明確“4月18日前未付清欠租及滯納金，則合同立即解除”。甲公司仍未履行，系以其行為表明不履行其債務(wù)。因此法院確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2024年4月18日解除。合同解除后，甲公司未及時(shí)騰退屋內(nèi)物品、辦理房屋交接，仍然形成了對(duì)房屋的占用，因此小張主張房屋占用費(fèi)于法有據(jù)。

房東小張作為守約方，有權(quán)主張合同解除后的房屋占用費(fèi)，但這并不意味著占用費(fèi)的計(jì)算時(shí)間可以無(wú)限延長(zhǎng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。因此，小張雖為合同守約方，仍然負(fù)有防止損失擴(kuò)大的減損義務(wù)。

本案中，小張?jiān)?月已向甲公司發(fā)送合同解除通知，且已收回房屋鑰匙，但在接下來(lái)的六個(gè)多月內(nèi)未采取任何明顯的防止損失擴(kuò)大的措施，故未盡到減損義務(wù)。若出租人長(zhǎng)期不收回租賃房屋并主張高額占用費(fèi)，對(duì)其未履行減損義務(wù)所致的損失，應(yīng)不予支持。最后，綜合考慮雙方的溝通情況及案涉房屋情況，法院酌情支持甲公司給付小張3個(gè)月租金作為占有使用費(fèi)。

房東需注意，在簽訂租賃合同前，應(yīng)充分了解承租人的信用狀況和履約能力，謹(jǐn)慎選擇合作伙伴。如房屋租賃合同因?qū)Ψ竭`約解除，應(yīng)及時(shí)與租客溝通收回房屋，避免擴(kuò)大損失，不能放任房屋長(zhǎng)期被占，“坐等”高額房屋占用費(fèi)。

租客應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，按時(shí)支付租金，妥善使用租賃房屋。若因特殊原因無(wú)法履約，應(yīng)及時(shí)與出租人溝通協(xié)商，尋求合理解決方案，切勿“失聯(lián)”或消極應(yīng)對(duì)，避免因違約給自己帶來(lái)不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。

房屋租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，離不開(kāi)租賃雙方的規(guī)則意識(shí)。無(wú)論房東還是租客，都要規(guī)范自身行為，嚴(yán)格履行合同義務(wù)。畢竟，守約方的權(quán)利保護(hù)，從來(lái)都不是“無(wú)限兜底”。