小區(qū)里建設幼兒園，本來是一件便民的大好事。但是，在業(yè)主并不知情的情況下，小區(qū)房開、物業(yè)將小區(qū)公共區(qū)域租賃給幼兒園，業(yè)主會作何感想？

近日，貴陽市花溪區(qū)騰龍灣小區(qū)的業(yè)主反映，小區(qū)的物業(yè)將一樓的架空層出租給幼兒園，還將原本單元樓下的小廣場，用欄桿“圈”了一塊地，建成幼兒園操場。

小區(qū)業(yè)主對此十分不滿，“這是公共區(qū)域，怎么能被幼兒園私用。”“占用業(yè)主的公共區(qū)域，應該征得業(yè)主的同意�！薄�…

1月12日，記者來到花溪區(qū)騰龍灣小區(qū)實地探訪。

小區(qū)廣場變成了幼兒園操場

幼兒園占小區(qū)公共區(qū)域，引主業(yè)不滿

1月12日上午，記者來到花溪區(qū)騰龍灣小區(qū)，在A2區(qū)2、3棟之間看到，該幼兒園臨街一側的外圍被一圈欄桿圍住。欄桿內，是幼兒園的操場，操場呈半圓形，地面鋪設著人工草坪，面積大約300平方米。

“這原本是單元樓的小廣場，就和旁邊單元下的廣場一樣。現(xiàn)在，卻變成了幼兒園的操場。”A2區(qū)2棟的業(yè)主龍勇說，單元樓下的小廣場是業(yè)主們飯后休閑的地方，有時還會搞些小活動�！艾F(xiàn)在被圍了起來，業(yè)主們少了一塊活動場地�！�

記者來到旁邊單元，在A2區(qū)1、2棟之間看到，半圓形的一平地上，有幾棵景觀樹，幾位業(yè)主正在廣場上曬太陽。廣場中間，有一條路，是小區(qū)停車場入口。

“不僅是小廣場沒有了，中間的停車場入口也沒了�！�3棟的業(yè)主羅成龍告訴記者，對于幼兒園占用公共區(qū)域這一行為，此舉沒有經過業(yè)主同意，小區(qū)業(yè)主一直反對。大概是2017年10月，改建小區(qū)幼兒園操場施工時，業(yè)主們出面阻止過。

“當時工程停工了，可后來，他們又偷偷的建了起來。2018年3月，幼兒園正式開園。”羅成龍說。

“再說了，幼兒園的活動場地就在樓下，很不安全�！饼堄抡f，幼兒園的操場緊挨著高樓，并沒有什么防護措施，萬一什么東西掉落，很容易出事。

“規(guī)劃圖紙上標明了這塊地屬于業(yè)主的公共區(qū)域，負1層屬于架空層�！�2棟業(yè)主龍海光指著規(guī)劃圖紙告訴記者，架空層、公共區(qū)域屬于業(yè)主共同所有，房開、物業(yè)在沒有告知業(yè)主，征得業(yè)主同意的情況下，占有業(yè)主的公共區(qū)域，并作為室外操場，出租給幼兒園，侵占業(yè)主公共利益。

幼兒園臨街一側的圍欄

隔壁單元的廣場

物業(yè)：出租方不是物業(yè)，只負責管理

就業(yè)主們反映的問題，小區(qū)物業(yè)公司，貴州信卓物業(yè)管理有限公司賴經理進行了回應。

賴經理說，騰龍灣小區(qū)是2013年開始入住的，小區(qū)共有28棟33個單元，5508戶，目前入住2400余戶。小區(qū)目前只有兩個大型幼兒園，一個是規(guī)劃圖紙上有的公立幼兒園，一個就是業(yè)主反應的這個幼兒園�！皹I(yè)主是有這個需求的�！�

但對于幼兒園操場占用公共區(qū)域這一行為，賴經理表示，他并不清楚，“我們物業(yè)公司是入駐該小區(qū)的第3家物業(yè)公司，是2016年7月進的場。據(jù)我了解，該幼兒園以前也是開在樓層中的，后來才搬到樓下。但出租方并不是物業(yè)公司，所以并不清楚。物業(yè)公司只負責管理，比如一些衛(wèi)生、治安等問題�！�

但對于賴經理的說法，業(yè)主并不接受。

羅成龍告訴記者，據(jù)他了解，房開是將小區(qū)的商業(yè)打包承包給物業(yè)公司的�！拔飿I(yè)這就是推諉�！�

規(guī)劃圖紙

房開：如占用了公共區(qū)域，該拆就拆

貴陽凱宏房地產開發(fā)有限公司余經理表示，小區(qū)的架空層和一些小區(qū)配套，是不計容建筑面積，不是公攤面積。也就是計算容積率時，這部分建筑面積不計入在內。根據(jù)誰投資，誰收益的規(guī)定，房開公司是可以使用、出租的。

業(yè)主龍海光表示，按余經理的說法，既然配套設施屬于房開公司，使用、收益都歸房開公司，那為什么維護還要用業(yè)主交的物業(yè)費來維護？這種說法完全說不通。

雙方一番爭論后，并無法達成一致。

余經理說，小區(qū)商業(yè)部分的出租都是物業(yè)在出租�！拔沂秦撠熶N售的，商業(yè)招租不歸我管，具體情況不清楚。”

不過她表示，會去咨詢清楚情況，本月底之前，給業(yè)主一個答復，如果占用了業(yè)主的公共區(qū)域，影響到業(yè)主的生活，該拆就拆。如果沒有占用業(yè)主公共區(qū)域，房開公司會出示相關的憑證。

對此，業(yè)主表示等月底房開給出相應解釋后，再根據(jù)情況維護自己的權益。

業(yè)主向房開討說法

律師：占用公共區(qū)域收益，雙方可以協(xié)商分配

隨后，記者咨詢了貴州貴達律師事務所康懋律師�？德蓭煴硎�，小區(qū)公共區(qū)域，指的是除業(yè)主專有部分以外的區(qū)域，通常包括的小區(qū)綠化、小區(qū)公共健身娛樂場所、小區(qū)道路、小區(qū)地面停車場、消防樓梯、屋頂、門廳、電梯間、公共樓道、物業(yè)服務用房、配電房等等。

小區(qū)公共區(qū)域屬于小區(qū)全體業(yè)主，房開、物業(yè)無權私自建操場。若更改綠地、圈地擴張作為他用，需經過全體業(yè)主的同意和相關部門的審批，不允許擅自隨意更改。

“如果業(yè)主不同意，有權要求其恢復原貌�！笨德蓭熣f，如果經過廣大業(yè)主同意，小區(qū)業(yè)主委員會可與其簽訂協(xié)議，對有關收益分配作出具體約定。