小區(qū)里建設(shè)幼兒園，本來(lái)是一件便民的大好事。但是，在業(yè)主并不知情的情況下，小區(qū)房開(kāi)、物業(yè)將小區(qū)公共區(qū)域租賃給幼兒園，業(yè)主會(huì)作何感想？

近日，貴陽(yáng)市花溪區(qū)騰龍灣小區(qū)的業(yè)主反映，小區(qū)的物業(yè)將一樓的架空層出租給幼兒園，還將原本單元樓下的小廣場(chǎng)，用欄桿“圈”了一塊地，建成幼兒園操場(chǎng)。

小區(qū)業(yè)主對(duì)此十分不滿，“這是公共區(qū)域，怎么能被幼兒園私用�！薄罢加脴I(yè)主的公共區(qū)域，應(yīng)該征得業(yè)主的同意�！薄�…

1月12日，記者來(lái)到花溪區(qū)騰龍灣小區(qū)實(shí)地探訪。

小區(qū)廣場(chǎng)變成了幼兒園操場(chǎng)

幼兒園占小區(qū)公共區(qū)域，引主業(yè)不滿

1月12日上午，記者來(lái)到花溪區(qū)騰龍灣小區(qū)，在A2區(qū)2、3棟之間看到，該幼兒園臨街一側(cè)的外圍被一圈欄桿圍住。欄桿內(nèi)，是幼兒園的操場(chǎng)，操場(chǎng)呈半圓形，地面鋪設(shè)著人工草坪，面積大約300平方米。

“這原本是單元樓的小廣場(chǎng)，就和旁邊單元下的廣場(chǎng)一樣�，F(xiàn)在，卻變成了幼兒園的操場(chǎng)。”A2區(qū)2棟的業(yè)主龍勇說(shuō)，單元樓下的小廣場(chǎng)是業(yè)主們飯后休閑的地方，有時(shí)還會(huì)搞些小活動(dòng)�！艾F(xiàn)在被圍了起來(lái)，業(yè)主們少了一塊活動(dòng)場(chǎng)地。”

記者來(lái)到旁邊單元，在A2區(qū)1、2棟之間看到，半圓形的一平地上，有幾棵景觀樹(shù)，幾位業(yè)主正在廣場(chǎng)上曬太陽(yáng)。廣場(chǎng)中間，有一條路，是小區(qū)停車場(chǎng)入口。

“不僅是小廣場(chǎng)沒(méi)有了，中間的停車場(chǎng)入口也沒(méi)了。”3棟的業(yè)主羅成龍告訴記者，對(duì)于幼兒園占用公共區(qū)域這一行為，此舉沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，小區(qū)業(yè)主一直反對(duì)。大概是2017年10月，改建小區(qū)幼兒園操場(chǎng)施工時(shí)，業(yè)主們出面阻止過(guò)。

“當(dāng)時(shí)工程停工了，可后來(lái)，他們又偷偷的建了起來(lái)。2018年3月，幼兒園正式開(kāi)園�！绷_成龍說(shuō)。

“再說(shuō)了，幼兒園的活動(dòng)場(chǎng)地就在樓下，很不安全。”龍勇說(shuō)，幼兒園的操場(chǎng)緊挨著高樓，并沒(méi)有什么防護(hù)措施，萬(wàn)一什么東西掉落，很容易出事。

“規(guī)劃圖紙上標(biāo)明了這塊地屬于業(yè)主的公共區(qū)域，負(fù)1層屬于架空層�！�2棟業(yè)主龍海光指著規(guī)劃圖紙告訴記者，架空層、公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共同所有，房開(kāi)、物業(yè)在沒(méi)有告知業(yè)主，征得業(yè)主同意的情況下，占有業(yè)主的公共區(qū)域，并作為室外操場(chǎng)，出租給幼兒園，侵占業(yè)主公共利益。

幼兒園臨街一側(cè)的圍欄

隔壁單元的廣場(chǎng)

物業(yè)：出租方不是物業(yè)，只負(fù)責(zé)管理

就業(yè)主們反映的問(wèn)題，小區(qū)物業(yè)公司，貴州信卓物業(yè)管理有限公司賴經(jīng)理進(jìn)行了回應(yīng)。

賴經(jīng)理說(shuō)，騰龍灣小區(qū)是2013年開(kāi)始入住的，小區(qū)共有28棟33個(gè)單元，5508戶，目前入住2400余戶。小區(qū)目前只有兩個(gè)大型幼兒園，一個(gè)是規(guī)劃圖紙上有的公立幼兒園，一個(gè)就是業(yè)主反應(yīng)的這個(gè)幼兒園�！皹I(yè)主是有這個(gè)需求的�！�

但對(duì)于幼兒園操場(chǎng)占用公共區(qū)域這一行為，賴經(jīng)理表示，他并不清楚，“我們物業(yè)公司是入駐該小區(qū)的第3家物業(yè)公司，是2016年7月進(jìn)的場(chǎng)。據(jù)我了解，該幼兒園以前也是開(kāi)在樓層中的，后來(lái)才搬到樓下。但出租方并不是物業(yè)公司，所以并不清楚。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)管理，比如一些衛(wèi)生、治安等問(wèn)題。”

但對(duì)于賴經(jīng)理的說(shuō)法，業(yè)主并不接受。

羅成龍告訴記者，據(jù)他了解，房開(kāi)是將小區(qū)的商業(yè)打包承包給物業(yè)公司的�！拔飿I(yè)這就是推諉�！�

規(guī)劃圖紙

房開(kāi)：如占用了公共區(qū)域，該拆就拆

貴陽(yáng)凱宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司余經(jīng)理表示，小區(qū)的架空層和一些小區(qū)配套，是不計(jì)容建筑面積，不是公攤面積。也就是計(jì)算容積率時(shí)，這部分建筑面積不計(jì)入在內(nèi)。根據(jù)誰(shuí)投資，誰(shuí)收益的規(guī)定，房開(kāi)公司是可以使用、出租的。

業(yè)主龍海光表示，按余經(jīng)理的說(shuō)法，既然配套設(shè)施屬于房開(kāi)公司，使用、收益都?xì)w房開(kāi)公司，那為什么維護(hù)還要用業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)來(lái)維護(hù)？這種說(shuō)法完全說(shuō)不通。

雙方一番爭(zhēng)論后，并無(wú)法達(dá)成一致。

余經(jīng)理說(shuō)，小區(qū)商業(yè)部分的出租都是物業(yè)在出租�！拔沂秦�(fù)責(zé)銷售的，商業(yè)招租不歸我管，具體情況不清楚。”

不過(guò)她表示，會(huì)去咨詢清楚情況，本月底之前，給業(yè)主一個(gè)答復(fù)，如果占用了業(yè)主的公共區(qū)域，影響到業(yè)主的生活，該拆就拆。如果沒(méi)有占用業(yè)主公共區(qū)域，房開(kāi)公司會(huì)出示相關(guān)的憑證。

對(duì)此，業(yè)主表示等月底房開(kāi)給出相應(yīng)解釋后，再根據(jù)情況維護(hù)自己的權(quán)益。

業(yè)主向房開(kāi)討說(shuō)法

律師：占用公共區(qū)域收益，雙方可以協(xié)商分配

隨后，記者咨詢了貴州貴達(dá)律師事務(wù)所康懋律師�？德蓭煴硎�，小區(qū)公共區(qū)域，指的是除業(yè)主專有部分以外的區(qū)域，通常包括的小區(qū)綠化、小區(qū)公共健身娛樂(lè)場(chǎng)所、小區(qū)道路、小區(qū)地面停車場(chǎng)、消防樓梯、屋頂、門(mén)廳、電梯間、公共樓道、物業(yè)服務(wù)用房、配電房等等。

小區(qū)公共區(qū)域?qū)儆谛�區(qū)全體業(yè)主，房開(kāi)、物業(yè)無(wú)權(quán)私自建操場(chǎng)。若更改綠地、圈地?cái)U(kuò)張作為他用，需經(jīng)過(guò)全體業(yè)主的同意和相關(guān)部門(mén)的審批，不允許擅自隨意更改。

“如果業(yè)主不同意，有權(quán)要求其恢復(fù)原貌。”康律師說(shuō)，如果經(jīng)過(guò)廣大業(yè)主同意，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可與其簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定。