11月21日這一天，她訴贛州開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán))索賠違約金一案正在贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)法院公開(kāi)審理�！�

2014年，張霞在開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)開(kāi)發(fā)的麗景江山樓盤按揭購(gòu)買了一套房，她滿懷憧憬地期待交房卻遭遇了兩次延期，在開(kāi)發(fā)商承諾支付延期交房違約金后，又以其逾期付款為由扣除其部分違約金，這讓張霞感覺(jué)不滿。

　　和張霞一樣，由于對(duì)開(kāi)發(fā)商扣除違約金行為不滿，麗景江山20戶業(yè)主訴開(kāi)發(fā)商索賠違約金。

11月21日及22日，贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)法院公開(kāi)審理此案，法院未當(dāng)庭宣判。

　　11月1日，贛州市麗景江山樓盤一期正式交房了，在售樓部的大門口，一張印有“歡迎您回家”的海報(bào)顯得格外扎眼，而為了這一刻，業(yè)主已經(jīng)等待了300多天，“回家”之路太“漫長(zhǎng)”。

　　2014年5月，張霞在麗景江山售樓處預(yù)定了一套商品房，每平方米5000多元。同年6月底，置業(yè)顧問(wèn)通知張霞開(kāi)盤，當(dāng)晚，張霞便交了意向金。

　　第二天，在麗景江山售樓處，張霞與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房購(gòu)買合同，并交了20余萬(wàn)元首付款。購(gòu)房合同中，約定2015年12月31日交房。

　　和張霞一樣，2014年6月份，市民羅麗(化名)在麗景江山按揭購(gòu)買了一套商品房，并支付了首付款。

　　然而，眼看交房日期漸漸臨近，張霞等業(yè)主發(fā)現(xiàn)工程施工進(jìn)度緩慢，很有可能無(wú)法如約交房。

　　2015年12月27日，開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)向業(yè)主下發(fā)了逾期交付通知書(shū)：因各種因素導(dǎo)致交房日期滯后，公司在保證工程質(zhì)量以及樓盤高品質(zhì)的前提下加快施工進(jìn)度，并暫定房屋交付時(shí)間延期至2016年6月30日，我公司將按雙方簽訂的購(gòu)房合同相關(guān)約定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，并結(jié)合雙方權(quán)利義務(wù)，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交房后一次性支付違約金。

　　然而，開(kāi)發(fā)商仍未兌現(xiàn)今年6月30日交房的約定。

　　6月22日，開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)再次向業(yè)主下發(fā)了逾期交付通知書(shū)，而此次將房屋交付時(shí)間延至10月31日。

　　開(kāi)發(fā)商下發(fā)的逾期交房通知書(shū)，讓業(yè)主覺(jué)得開(kāi)發(fā)商言而無(wú)信�！拔覀円�求開(kāi)發(fā)商先期支付6月30日前延期交房的違約金，才能接受開(kāi)發(fā)商再次違約�！睒I(yè)主表示。

　　經(jīng)協(xié)商，開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)再次向業(yè)主發(fā)出了逾期交房通知書(shū)(補(bǔ)充)，寫明7月30日前支付1月1日至6月30日(共計(jì)182天)違約金以銀行轉(zhuǎn)賬的方式一次性支付至業(yè)主銀行賬戶。如再次逾期交付，7月1日至10月31日的違約金則在再次逾期后一個(gè)月內(nèi)支付。　

　　然而事情并沒(méi)有業(yè)主們想的那樣順利。

　　“等到支付期限快到時(shí)，我們?nèi)晕词盏介_(kāi)發(fā)商的延期交房違約金。”羅麗告訴記者，開(kāi)發(fā)商稱按照購(gòu)房合同約定，許多業(yè)主逾期付款，應(yīng)支付違約金，并從延期交房的違約金中扣除。

　　而開(kāi)發(fā)商追究業(yè)主逾期付款的違約金計(jì)算方式讓業(yè)主大跌眼鏡�！肮�積金貸款業(yè)主的違約金以簽合同開(kāi)始到銀行放款計(jì)算，商業(yè)貸款業(yè)主的違約金以簽合同開(kāi)始到面簽貸款合同計(jì)算，并且會(huì)單獨(dú)通知各個(gè)業(yè)主去售樓處簽違約金確認(rèn)之類的文件�！�

　　羅麗說(shuō)，按照開(kāi)發(fā)商違約計(jì)算方式，按揭貸款購(gòu)房的業(yè)主都逾期付款了，意味著都要扣除違約金，她家逾期100多天，意味著要扣除1萬(wàn)多元違約金。

　　在張霞等業(yè)主看來(lái)，業(yè)主沒(méi)有按照合同約定履行付款義務(wù)，不是業(yè)主的原因?qū)е碌��！?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; color: rgb(255, 104, 39);">與開(kāi)發(fā)商簽訂合同當(dāng)天，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)由于樓盤目前未封頂，與公積金的合作還未拿到，叫我們等通知去辦按揭，并未告知我的按揭款從第二天開(kāi)始便要支付違約金�！�

　　張霞向記者表示，業(yè)主在支付完首付款，拖延幾個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商才開(kāi)具了首付發(fā)票，而且依然是等通知辦理按揭�！皼](méi)有首付款發(fā)票，意味著無(wú)法辦理按揭手續(xù)�！�　

　　“開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同是對(duì)等的，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定時(shí)間交房，會(huì)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，而業(yè)主沒(méi)有按照合同約定履行付款義務(wù)，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任�！� 11月10日，贛州麗景江山樓盤副總經(jīng)理劉旦明接受記者采訪時(shí)表示。

　　至于業(yè)主質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商違約金計(jì)算方式不合理一事。劉旦明向記者坦言，第一次計(jì)算業(yè)主逾期付款違約方案確實(shí)不科學(xué)�！肮�司經(jīng)過(guò)開(kāi)會(huì)研究，改變了計(jì)算方案，起算時(shí)間從開(kāi)稅務(wù)發(fā)票后第四天開(kāi)始計(jì)算業(yè)主逾期付款，結(jié)束時(shí)間以業(yè)主與金融機(jī)構(gòu)或公積金處簽訂的合同為主，這種計(jì)算方案合情合理，大部分業(yè)主接收了這套方案。”

　　麗景江山銷售部經(jīng)理羅清告訴記者，為了提高支付違約金效率，公司專門在交房之初就向業(yè)主下發(fā)了違約金的統(tǒng)計(jì)表，讓業(yè)主準(zhǔn)備身份證、合同等資料，業(yè)主一旦確認(rèn)后，他們就會(huì)立即支付�！暗侥壳盀橹�，仍有業(yè)主不認(rèn)可計(jì)算違約金的方式，業(yè)主沒(méi)有確認(rèn)的話，我們沒(méi)法支付違約金�！�

　　“樓盤一期共涉及200多戶業(yè)主，如今大部分業(yè)主已經(jīng)接受了這種計(jì)算方式，并已經(jīng)領(lǐng)取了開(kāi)發(fā)商支付的違約金，金額從1萬(wàn)元到5萬(wàn)元不等�！眲⒌┟髡f(shuō)。

　　為何延期交房10個(gè)多月呢？羅清解釋稱，麗景江山項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)與北京一家公司合作開(kāi)發(fā)的，由建投集團(tuán)出土地，北京那家公司負(fù)責(zé)實(shí)際運(yùn)作，但是后期由于一些原因，北京這家公司停工了，耽誤了一段時(shí)間，之后，開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)接手了這個(gè)項(xiàng)目。此外，因?yàn)橛昙镜确矫嬖�因，也�?dǎo)致施工延誤了。

　　針對(duì)延期交房一事，11月22日，記者來(lái)到贛州市房管局進(jìn)行采訪，該局辦公室一位自稱郭姓主任以“采訪需經(jīng)宣傳部同意”為由拒絕了采訪。

　　據(jù)悉，由于對(duì)開(kāi)發(fā)商違約金計(jì)算方案不滿，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果后，今年8月，麗景江山20戶業(yè)主將開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)訴至贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)法院。

　　11月21日及22日，贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)法院公開(kāi)審理此案。業(yè)主認(rèn)為，原告與開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)簽訂《贛州市商品房買賣合同》，合同約定2015年12月31日前交房，逾期交房超過(guò)60日，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定交付日期第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。

　　原告按合同要求履行付款義務(wù)后，開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)在2015年12月31日前未能完成商品房竣工驗(yàn)收并交房，后開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)向原告出具逾期交房通知書(shū)，將房屋交付時(shí)間延期至2016年10月31日，并稱將按合同約定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)逾期交付行為構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

　　對(duì)此，被告開(kāi)發(fā)區(qū)建投集團(tuán)認(rèn)為，業(yè)主主張的逾期交房違約金過(guò)高，并無(wú)相關(guān)證據(jù)證實(shí)，且在合同履行過(guò)程中，業(yè)主逾期付款，違反了合同約定，違約金應(yīng)予以核減。

　　據(jù)了解，庭審中，開(kāi)發(fā)商反訴業(yè)主，要求業(yè)主支付首付款及逾期支付按揭款的違約金。法院未當(dāng)庭宣判。

　　江西朗秋律師事務(wù)所劉星律師認(rèn)為，一般在商品房交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商會(huì)提供合作銀行為購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，從開(kāi)具首付款發(fā)票到提交貸款手續(xù)，全過(guò)程都在開(kāi)發(fā)商的掌控之中。貸款合同簽訂后，購(gòu)房者應(yīng)向銀行提供貸款申請(qǐng)材料，如無(wú)問(wèn)題銀行就會(huì)審批通過(guò)。因此，在貸款申請(qǐng)手續(xù)上購(gòu)房者是可以控制的。但是，待貸款審批通過(guò)后，銀行何時(shí)放款，購(gòu)房者是根本無(wú)法把握的。

　　“然而，在開(kāi)發(fā)商提供的預(yù)售合同中，約定的卻是貸款支付時(shí)間(銀行放款時(shí)間)，而不是貸款申請(qǐng)手續(xù)的完成時(shí)間，這個(gè)條款本身對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就不公平。”劉星認(rèn)為。

　　據(jù)了解，麗景江山與業(yè)主簽訂的合同補(bǔ)充協(xié)議中約定了款項(xiàng)到達(dá)特別約定，記者在開(kāi)發(fā)商提供的合同樣本中看到該款約定，“買受人向出賣人支付購(gòu)房款時(shí)，無(wú)論是一次性付款或分期付款或銀行按揭貸款付款方式等，均以相關(guān)款項(xiàng)實(shí)際到達(dá)出賣人賬戶為準(zhǔn)，否則，視同買受人未履行付款義務(wù)，須承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。”　　

　　江西省社會(huì)科學(xué)院研究員王明美建議，有關(guān)職能部門應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商資金上的監(jiān)管力度加大，采取措施向開(kāi)發(fā)商施壓，提高開(kāi)發(fā)商違約成本，開(kāi)發(fā)商違約現(xiàn)象就會(huì)減少。同樣，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，所有的說(shuō)辭都要落實(shí)到合同上，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，理性維權(quán)，通過(guò)法律手段維護(hù)合法權(quán)益。

　　有專家還建議，有關(guān)部門可以專門建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)誠(chéng)信檔案，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商延期交房等情況納入誠(chéng)信記錄，既對(duì)此類開(kāi)發(fā)商今后競(jìng)拍拿地、開(kāi)發(fā)樓盤等做出必要限制，也向市場(chǎng)公開(kāi)，讓購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信情況“知根知底”。同時(shí)，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更誠(chéng)信、更健康。