在深圳

有一群人被高房?jī)r(jià)逼離

他們走到了深圳的邊緣

試圖尋找一個(gè)新的棲息地

圓心中一個(gè)夢(mèng)

可是邊緣化置業(yè)的現(xiàn)實(shí)

好像有點(diǎn)骨感

買房者林女士

真后悔當(dāng)初買了這個(gè)房子，到現(xiàn)在我都不敢住進(jìn)去

這到底是怎么一回事呢？

先看幾個(gè)關(guān)鍵詞

拒退裝修押金 電梯安全隱患 

挪用維修資金 空置率高

……

深圳人住到臨深

除了需要交通上的便利

要住得舒適看起來(lái)似乎并不容易

▼

對(duì)于在深圳打拼的林女士（化名）來(lái)講，一塊懸在心中的石頭始終未能落地。2015年12月購(gòu)入惠州盛世翡翠樓盤，2016年4月拿到房產(chǎn)證，而后安排工程隊(duì)進(jìn)場(chǎng)裝修，計(jì)劃入住。

林女士現(xiàn)租住于深圳南山區(qū)，由于深圳房?jī)r(jià)一路走高已遠(yuǎn)超出林女士的支付范圍，她選擇在臨深置業(yè)。在綜合多方意見后，她決定買下惠州盛世翡翠，“我不住也可以給我父母住，或者我一周回去一次也行”，然而一切并沒有想象中順利，她新購(gòu)的樓房已空置了一年多。

“有一天我來(lái)房子了解裝修進(jìn)度，有個(gè)工人頭上流血了，起初我以為是工作施工不小心弄傷了，后來(lái)才知道跟合家的人打過(guò)架”，林女士氣憤地告訴南都記者。原來(lái)，打架是因?yàn)檠b修只能使用合家指定的物料，但工人不同意。此時(shí)，林女士才知道自己遭遇了“黑物管”。然而合家提供的水泥不達(dá)標(biāo)，“他的水泥標(biāo)號(hào)硬度不夠，我們工程師說(shuō)不能用”，林女士如是說(shuō)。

除了要用合家指定的沙、石、水泥外，林女士表示，“每戶在裝修的時(shí)候，還要給合家交’裝修押金’，不然就停水停電”，然而交過(guò)的錢再也沒有退回來(lái)，“因?yàn)槊繎舻难b修在合家眼中都不合格”。對(duì)于不退錢，業(yè)主張先生補(bǔ)充，“原因有多方面的，有些是物管公司認(rèn)為裝修不合要求就不退了，但是有些業(yè)主說(shuō)物業(yè)收了錢就給隨便裝，不管合不合規(guī)�！�

不過(guò)，張先生不認(rèn)為物管公司指定了裝修材料，但要裝修公司另外給物管交1000塊押金。

買房者林女士

能不要真不想要了，現(xiàn)在房子升值有限，賣也賣不掉，租也不好租

你以為問(wèn)題就只有這些了？

 

no no no

還有更多的在等著林女士

▼

直到2016年11月17日，合家在小區(qū)內(nèi)公示了生活水泵整改方案，標(biāo)明新更換水泵需用到房屋維修資金63485元。業(yè)主方小姐表示，合家有借水泵問(wèn)題動(dòng)用房屋維修資金之嫌。方小姐指著收據(jù)告訴南都記者，這些錢都是業(yè)主自發(fā)捐出來(lái)的，沒用到房屋維修資金。

業(yè)主方小姐

水泵使用時(shí)間不長(zhǎng)，不可能到了非換不可的地步。而合家借口已聯(lián)系不上原廠家，只能換新的廠家新設(shè)備，后來(lái)我自己就聯(lián)系到原廠家過(guò)來(lái)修好了，才花了7800元。

此外，電梯安全隱患揮之不去。據(jù)業(yè)主介紹，小區(qū)內(nèi)共有的4部電梯中，其中一部已停用一年多，“報(bào)修了物管公司也不理”。而南都記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)僅有兩部電梯在使用，而經(jīng)過(guò)采訪的第二天，有業(yè)主反映近期停用的一部在恢復(fù)運(yùn)行一天后再次停用，目前僅一部電梯正常運(yùn)行。

業(yè)主陳小姐

有次，在20樓按了電梯，門開了電梯沒上來(lái)。此前被困在電梯里近半小時(shí)無(wú)人處理，按電梯上的緊急求助電話也無(wú)人接聽，最后是報(bào)警了才被救出來(lái)。

電梯有問(wèn)題

錢花的不明不白

……

這么多的問(wèn)題 業(yè)主們難道不嘗試改變嗎？

 

成立業(yè)委會(huì)遭遇阻撓

舉步維艱

業(yè)主方小姐

換了物管公司我們也不知道，來(lái)了就漲物業(yè)費(fèi)，只是叫我們業(yè)主去簽新的物業(yè)合同，完整沒有商量。

兩年前我們就想在成立業(yè)委會(huì)了，但一直沒在成功，作為業(yè)主會(huì)籌備組成員之一，方小姐表現(xiàn)得很焦慮。

據(jù)南都記者了解，盛世翡翠業(yè)委會(huì)籌備組嚴(yán)格按照《惠州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》開展籌備工作，目前已進(jìn)入到召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議程，但是由于無(wú)法與其他業(yè)主取得聯(lián)系，籌備組表示曾求助物業(yè)管理公司索取業(yè)主名冊(cè)。

目前，籌備組已經(jīng)工作了四個(gè)多月，但就卡在業(yè)主名冊(cè)上。方小姐稱，因籌備組沒有其他業(yè)主的聯(lián)系方式，加上400來(lái)戶的小區(qū)入住率僅一半左右，難以聯(lián)系到其他業(yè)主并召開業(yè)主大會(huì)，進(jìn)入成立業(yè)委會(huì)的下一個(gè)環(huán)節(jié)�！�

業(yè)主方小姐

很多業(yè)主不住這里，物管公司不愿意提供名冊(cè)給我們，籌備組沒法聯(lián)系到其他業(yè)主

而物管公司負(fù)責(zé)人之一的戴先生則表示，由于入住率低，很多業(yè)主沒有交物管費(fèi)。

物管公司負(fù)責(zé)人 戴先生

手上的名冊(cè)也只有一百來(lái)戶，也已經(jīng)交過(guò)給籌備組了

但方小姐認(rèn)為物管公司有阻撓之嫌，其所提供名冊(cè)里竟然連自己的名字都沒有，況且開發(fā)商早已把名冊(cè)移交物管公司。

物管公司負(fù)責(zé)人 戴先生

開發(fā)商作為最大的業(yè)主都沒有參與成立業(yè)委會(huì)，其他業(yè)主投票票數(shù)將不夠。

對(duì)于該小區(qū)的其他問(wèn)題，戴先生拒絕回應(yīng)。與此同時(shí)，南都記者聯(lián)系了惠州市物來(lái)管理協(xié)會(huì)，該協(xié)會(huì)的吳秘書長(zhǎng)不予置評(píng)。

公說(shuō)公有理  婆說(shuō)婆有理

那么第三方管理機(jī)構(gòu) 街道辦 

又是怎么說(shuō)的呢

街道辦觀察到物管公司合家確實(shí)有阻礙業(yè)委會(huì)成立的情況，已經(jīng)督促物管公司及時(shí)提供相關(guān)材料。不過(guò)，遇到的最大困難是，由于小區(qū)入住率低，業(yè)主名冊(cè)等資料收集困難。對(duì)于開發(fā)商持有小區(qū)內(nèi)大面積物業(yè)的情況，街道辦認(rèn)為其面積占比遠(yuǎn)未達(dá)到全部面積的一半，即使不同意，也不會(huì)直接造成業(yè)委會(huì)成立失敗。

就目前來(lái)看，在淡水片區(qū)的新樓盤中，大部份住的是深圳人，不過(guò)常住戶約在60%－70%間，而70%－80％的入住率就已經(jīng)非常高了。比如惠州的駿景花園，入住率不會(huì)超過(guò)七成。還有很多在深圳上班的業(yè)主要周末才回來(lái)，不常住就不會(huì)參與投票，或?qū)Τ闪�業(yè)委會(huì)本身沒興趣，因此，入住率低的問(wèn)題直接造成的業(yè)委會(huì)成立難。

此外，業(yè)委會(huì)能否成立，在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l列》及《物權(quán)業(yè)》中都有規(guī)定，需要“雙過(guò)半”才，也就是應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

 好吧

原來(lái)人不齊是最大的難題

但是業(yè)主們遇到的其他問(wèn)題

難道沒有業(yè)委會(huì)就不能解決了？

南都記者幫大家咨詢了相關(guān)的律師

律師說(shuō)法 

姓名：朱斌

性別：男

意向職位：北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所 高級(jí)合伙人、律師  

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)電梯在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備均有維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理的義務(wù)，對(duì)電梯的運(yùn)行安全負(fù)有管理主體責(zé)任，如因電梯管理不到位導(dǎo)致事故發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

而關(guān)于 “裝修押金”的退還，如物業(yè)公司與業(yè)主所約定的退還期已屆至，物業(yè)公司無(wú)正當(dāng)理由不得拖延退還業(yè)主的裝修押金，否則構(gòu)成違約，業(yè)主可以選擇走法律途徑維權(quán)。

如果物業(yè)公司采取暴力、威脅等手段強(qiáng)迫業(yè)主裝修使用其指定產(chǎn)品，情節(jié)嚴(yán)重的，則涉嫌刑法第226條所規(guī)定的“強(qiáng)迫交易罪”，業(yè)主可以向公安機(jī)關(guān)進(jìn)行報(bào)案尋求救濟(jì)。

關(guān)于水泵故障欲動(dòng)用房屋維修資金，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金的行為不當(dāng)，可以不通過(guò)物管公司的使用建議，或者向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)或房產(chǎn)主管部門投訴。

此外，物業(yè)公司義務(wù)配合小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)并提供相關(guān)材料，物業(yè)公司拒不配合的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、,居民委員會(huì)或房產(chǎn)主管部門進(jìn)行投訴。

那如果我們真的要買房

應(yīng)該注意哪些問(wèn)題

是不是臨深的樓盤就不適合去買呢？

專家說(shuō)法

未來(lái)會(huì)改善

 可是為什么小區(qū)的

空置率還那么高？

行業(yè)觀察

投資行為導(dǎo)致高空置率

惠州大亞灣片區(qū)的空置比較高，惠陽(yáng)因?yàn)橛斜镜匦枨笄闆r稍微好一些。而相對(duì)較新的樓盤，空置的占比還會(huì)更高。

目前來(lái)看，臨深片區(qū)大部份購(gòu)房者還是以投資為主，也有考慮作為第二居所的購(gòu)房者。

近一兩年隨著租賃市場(chǎng)活躍，空置情況有所改善。此外，從美聯(lián)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，有約八成購(gòu)房者來(lái)自深圳區(qū)域。

江少杰

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理

大亞灣早期買到的大部份是毛坯房，上沒有裝修，且購(gòu)房者投資心態(tài)更重，所以入住率就會(huì)低一些。

近兩年出售的樓盤有帶精裝修，所以入住率會(huì)有所提高，不過(guò)在大亞灣片區(qū)也僅有約50%，惠陽(yáng)片區(qū)情況稍微好些。

未來(lái)承著片區(qū)配套建設(shè)完善，入住率將有所提高。

孟祥義

美聯(lián)物業(yè)惠州區(qū)總經(jīng)理

臨深樓盤值不值得買？

何時(shí)才能買得放心、買的順心？