收房的程序應(yīng)該是怎樣的？購房合同是維權(quán)的法律依據(jù)，買房簽訂合同時，該明確哪些事項？

嘉賓點評

關(guān)于這一話題，中聞律師事務(wù)所律師李斌和北京潮陽律師事務(wù)所律師裘葉共同作出分析與解讀：

經(jīng)濟(jì)之聲：崔先生提出了兩項訴求，一是房屋維修期間的物業(yè)費不該由買房人承擔(dān)，二是修改或刪除合同中的不合理條款。這些訴求合理嗎？

李斌：“首先，如果由于房屋質(zhì)量存在問題，不符合交付條件，沒有實際交很顯然。在維修期間，也就是在交付之前的物業(yè)費應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商支付。如果這個房屋的情況是，雖然有質(zhì)量問題但是不影響業(yè)主收房，那么收房之后，要從收房那天起開始計算保修期，在保修期限之內(nèi)開發(fā)商承擔(dān)保修義務(wù)。但問題在于，如果符合交房條件，業(yè)主應(yīng)當(dāng)收房，但房屋確實同時存在質(zhì)量問題需要維修，在此維修過程當(dāng)中的物業(yè)費，我個人認(rèn)為還是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主支付的。因為物業(yè)服務(wù)合同和商品買賣合同是兩個法律關(guān)系，如果房屋確實是由于嚴(yán)重質(zhì)量問題，不符合交付條件，這種情況下物業(yè)費由開發(fā)商承擔(dān)。所以要看案件的實際情況到底是哪種。

其次，就涉及到的合同中不合理條款的問題，我們現(xiàn)在所使用的商品房的買賣合同一般是示范文本，示范文本本身不能夠理解為格式合同。但如果開發(fā)商在其擬定的，對不特定多數(shù)人的購房人共同使用的示范文本當(dāng)中又增加了部分不合理的霸王條款，那么這個條款本身是免除或者限制了的開發(fā)商責(zé)任，同時他可能加重了買方的義務(wù)或者排除了買方的主要權(quán)利。這時很顯然它是侵害消費者合法權(quán)益的合同。

對于免責(zé)條款的合同，比如，‘我不承擔(dān)責(zé)任，所有費用都由你來負(fù)’。這時候他應(yīng)當(dāng)按照合同法的規(guī)定，采取特殊的文字、符號、字體等特殊標(biāo)志將這些條款給標(biāo)示出來，讓消費者很清晰地看到。另外，必須要對消費者進(jìn)行解釋說明。

崔先生作為買方，如果他認(rèn)為這個合同確實能夠構(gòu)成格式條款，而這個格式條款又違背《合同法》規(guī)定，如果沒有提示，可以要求撤銷這個條款。”

經(jīng)濟(jì)之聲：在調(diào)查采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，目前該小區(qū)還有樓盤正在交房。記者以消費者身份撥通開發(fā)商電話后，核實到，目前該小區(qū)的收房程序還是“先收后驗”。物業(yè)費也還是按照合同約定的交付之日起收取。開發(fā)商的做法存在問題嗎？如果存在，是哪些問題呢？

裘葉：“首先，開發(fā)商提到的‘先收后驗’這個行為肯定有問題，因為商品房是一種不動產(chǎn)，不動產(chǎn)之間的交付就是以實際交付為準(zhǔn)。簽收就意味著，首先對這個房屋符合交付條件；第二，房屋不存在任何問題，消費者自愿收了，收了以后房屋的所有風(fēng)險都由買售人承擔(dān)。所以如果‘先收再驗’，驗的過程中發(fā)生一些問題，可能不涉及到房屋主體質(zhì)量的問題，比如漏水等這些小問題時，可能開發(fā)商這邊和物業(yè)公司這邊會有一些推諉。在這種情況下，對于消費者維權(quán)或者后續(xù)的主張權(quán)利可能會有一些障礙存在。所以收房的程序應(yīng)該是先驗，驗完以后才能收。

其次，就物業(yè)費問題，如上述所說，應(yīng)當(dāng)按照實際交付日，房子收了之后才能向業(yè)主收取物業(yè)費，否則肯定是不合理的。”

經(jīng)濟(jì)之聲：收房的程序應(yīng)該是什么樣的？哪些細(xì)節(jié)是需要消費者注意？

李斌：“房屋建設(shè)成功之后，建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工方和監(jiān)理方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行四方竣工驗收。竣工驗收合格的房屋才具備交付條件，住宅是特殊房屋，它要進(jìn)行分層的驗收。在交付之前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買售人出具住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。作為買方，有一個檢驗義務(wù)。也就是說，開開發(fā)商交付給的房屋到底表面是否能夠符合質(zhì)量要求？有沒有表面瑕疵？買方有義務(wù)，也有權(quán)利進(jìn)行檢驗。如果在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在著顯而易見的質(zhì)量問題，買方有權(quán)利要求開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果有一些質(zhì)量隱蔽的瑕疵，不能通過肉眼看到的，比如入住一段時間才能夠發(fā)現(xiàn)的，這仍然不能免除開發(fā)商的維修義務(wù)。因為他從交房之日起，在相應(yīng)的保修期限之內(nèi)，對房屋質(zhì)量問題承擔(dān)維修義務(wù)。當(dāng)然前提是房屋質(zhì)量本身存在問題而不是業(yè)主的不當(dāng)使用所造成。”

經(jīng)濟(jì)之聲：關(guān)于購房合同，一旦簽訂后就具有了法律效力。在買房的時候該怎么樣簽合同，哪些事項是必須明確的呢？

李斌：“首先，建議采取政府部門頒發(fā)的示范文本，這個它是一個平衡雙方權(quán)益的文本。第二，必須明確要買的房屋本身具有的相關(guān)條件，比如面積、樓層、戶型等。

第三，房屋交付日期是什么樣的，如果延遲交付了，會承擔(dān)什么樣的違約金責(zé)任；如果出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，在什么情況之下可以拒收，在什么情況之下收了，但是相關(guān)的維修責(zé)任和維修費用由賣房來承擔(dān)。

第四，在維修期間發(fā)生的物業(yè)費的損失到底該如何承擔(dān)？因為物業(yè)公司肯定會去找業(yè)主收取物業(yè)費，因為業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的相對人。但問題在于，業(yè)主繳納之后有沒有權(quán)利向開發(fā)商追償，因為這是開發(fā)商沒有履行質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任給業(yè)主造成損失的一部分，這也要在合同中明確約定。包括什么時候辦理過戶登記，遲延辦理產(chǎn)權(quán)證時開發(fā)商要承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容都必須明確約定。

對于買方而言，除了取得房屋所有權(quán)，還要承擔(dān)一個法定擔(dān)保義務(wù)。買方需要關(guān)注合同本身是否具有不合理的責(zé)任免除條款。在這個方面，提示各位買售人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真仔細(xì)閱讀合同，發(fā)現(xiàn)哪個地方不理解的，可以要求開放商解釋，也可以咨詢相關(guān)專業(yè)人士。

經(jīng)濟(jì)之聲：如果這個合同條款當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了霸王條款，簽訂的時候我們應(yīng)該怎么辦？ 

裘葉：“如果存在存在不合理條款的情況下，消費者首先要跟開發(fā)商進(jìn)行溝通，能否做相應(yīng)的修改。如果沒有辦法做修改，而消費者當(dāng)時必須要買房的情況下，在合同簽訂的時候必須要綜合考慮情況。如果簽了，后續(xù)在履行房屋的交付、服務(wù)過程當(dāng)中出現(xiàn)問題，要看這個不合理的條款有沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，要是完全違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，即使簽了這個條款也是無效的，對消費者來說也是沒有任何意義的。但還有一種情況，這個條款并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，只是對消費者一方存不合理的情況，那么消費者在當(dāng)時就應(yīng)當(dāng)預(yù)料到這個后果可能會是什么樣。”