長(zhǎng)沙一小區(qū)垃圾站臭氣熏天

維修改造遲遲未進(jìn)行

2022年8月，家住長(zhǎng)沙誠(chéng)興園小區(qū)25棟的張女士向《為民熱線》反映，幾年來(lái)，靠近小區(qū)西門25棟樓下的一個(gè)公共地埋式垃圾站經(jīng)常散發(fā)著難聞的臭味。“天氣稍微熱一點(diǎn)，就臭氣熏天，蚊蟲(chóng)也很多，凡是從西門進(jìn)出的居民都能聞到�！�

張女士表示，垃圾站旁邊21棟和25棟的業(yè)主更是深受影響，低層住戶壓根不敢開(kāi)窗。小區(qū)業(yè)主們多番反映，希望維修改造或是遷移，卻一直沒(méi)有解決。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，誠(chéng)興園小區(qū)于2011年底交房，西門垃圾站設(shè)施設(shè)備已經(jīng)老化，確實(shí)會(huì)有臭味散發(fā)出來(lái)，不管是維修還是遷移重建，都需要大筆費(fèi)用。

誠(chéng)興社區(qū)黨總支書記袁雙波告訴記者：“2021年年底，小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，將是否動(dòng)用物業(yè)維修基金或者是小區(qū)公共收益來(lái)維修這個(gè)垃圾站進(jìn)行了議題討論，但是業(yè)主們投票不同意，否掉了。你不能說(shuō)又不想花錢，又想讓它憑空變好，這是不太現(xiàn)實(shí)的。”

由于大部分業(yè)主不同意動(dòng)用物業(yè)維修資金或是小區(qū)公共收益，誠(chéng)興園小區(qū)西門的垃圾站也就遲遲得不到維護(hù)修復(fù)。袁雙波表示，社區(qū)會(huì)督促物業(yè)加強(qiáng)對(duì)垃圾站的清理清洗，并繼續(xù)跟居民們做工作，希望能推動(dòng)從根本上解決問(wèn)題。

然而，將近2年時(shí)間過(guò)去，4月15日熱線記者回訪發(fā)現(xiàn)，誠(chéng)興園小區(qū)西門垃圾站仍然沒(méi)有得到修復(fù)，居民們?nèi)匀坏萌淌茈y聞的臭味。

誠(chéng)興社區(qū)黨總支書記袁雙波無(wú)奈地告訴記者：“業(yè)主們的意見(jiàn)還沒(méi)達(dá)成一致。聽(tīng)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)說(shuō)，如果是維修一個(gè)垃圾站要四五十萬(wàn)。有的業(yè)主是對(duì)維修的金額有爭(zhēng)議。各方有各方的意見(jiàn)�！�

物業(yè)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

為民律師團(tuán)成員、湖南通程律師事務(wù)所律師彭震分析，在超過(guò)房屋質(zhì)保期后，如果出現(xiàn)小范圍、小金額的維修，可由物業(yè)公司從物業(yè)費(fèi)中撥出資金維修，“若是出現(xiàn)大面積脫落、滲水等情況，到達(dá)了公共維修資金的啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)的，可以經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意后，申請(qǐng)使用公共維修資金維修。”

如何打消居民疑慮，讓物業(yè)維修資金申請(qǐng)使用更便捷高效，真正“活”起來(lái)，提升小區(qū)居住品質(zhì)？

為民律師團(tuán)成員、湖南通程律師事務(wù)所律師彭震介紹，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》明確，“業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交”，為化解小區(qū)維修資金續(xù)籌難題提供了法律支撐。

據(jù)了解，2021年1月，夢(mèng)澤園小區(qū)898戶業(yè)主專項(xiàng)維修資金正式完成續(xù)籌，開(kāi)創(chuàng)長(zhǎng)沙市小區(qū)公共收益補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金的先例，為長(zhǎng)沙市小區(qū)公共收益補(bǔ)充物業(yè)維修資金的續(xù)籌工作提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

針對(duì)一些居民反映小區(qū)電梯故障、頂樓漏水，想申請(qǐng)動(dòng)用物業(yè)維修資金維修，但是物業(yè)公司總是拖拖拉拉不走申請(qǐng)流程的問(wèn)題，長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理中心法規(guī)部負(fù)責(zé)人張小林表示，物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)或者相關(guān)業(yè)主都可提出使用申請(qǐng)：“ 以單元電梯維修為例，說(shuō)物業(yè)公司不代為履行申請(qǐng)職責(zé)，小區(qū)又沒(méi)有業(yè)委會(huì)，那么這個(gè)單元的業(yè)主可以推選2名業(yè)主代表進(jìn)行申請(qǐng)使用物業(yè)維修資金。”

2022年底，新修改的《長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》頒布施行。新《辦法》對(duì)業(yè)主參與和通過(guò)物業(yè)專項(xiàng)維修資金相關(guān)事項(xiàng)的表決比例進(jìn)行修改，由以前“雙三分之二”業(yè)主同意，修改為“雙三分之二”業(yè)主參與表決并經(jīng)“雙過(guò)半”業(yè)主同意，從而有利于形成共同決定，降低維修資金使用門檻，解決維修資金“使用難”的問(wèn)題。

以往，小區(qū)的物業(yè)維修資金使用表決方式都采用線下紙質(zhì)投票，不僅耗時(shí)長(zhǎng)，也容易被別有用心的人鉆空子，冒充業(yè)主簽名挪用物業(yè)維修資金。

如今，長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、郴州等部分市州啟動(dòng)“電子投票”方式，實(shí)現(xiàn)了資金管理從“線下跑”到“網(wǎng)上辦”，有效解決了維修資金使用過(guò)程中的業(yè)主“表決難”、主管部門“核實(shí)難”的問(wèn)題。

長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理中心法規(guī)部負(fù)責(zé)人張小林介紹，自維修資金使用實(shí)施“電子投票”以來(lái)，內(nèi)五區(qū)共有1415個(gè)項(xiàng)目發(fā)起電子投票，1043 個(gè)項(xiàng)目完成了電子投票，業(yè)主表決效率和安全性都得到提升。

張小林說(shuō)：“投票APP需要業(yè)主本人注冊(cè)登記，驗(yàn)證身份證信息，需要跟房屋交易系統(tǒng)和產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)里的身份信息進(jìn)行比對(duì)以后，才會(huì)跳轉(zhuǎn)到投票頁(yè)面，真實(shí)性得到了保障，表決結(jié)果真實(shí)有效。效率方面，原來(lái)就一個(gè)單元的電梯維修上門簽字，一兩個(gè)月完成都算快的�，F(xiàn)在采用電子表決，一個(gè)單元六七十戶，最快是3天不到就完成了投票�！�

那么，誰(shuí)來(lái)對(duì)申請(qǐng)使用的物業(yè)維修資金進(jìn)行監(jiān)管，怎么監(jiān)管來(lái)確保資金安全？張小林介紹，按照長(zhǎng)沙物業(yè)維修資金的相關(guān)管理辦法，從法定程序、結(jié)算審價(jià)、屬地監(jiān)管、業(yè)主監(jiān)督這四個(gè)層面來(lái)進(jìn)行把關(guān)監(jiān)管。

首先是按照法定程序把關(guān)審批，嚴(yán)格審核申請(qǐng)資料，嚴(yán)格勘查項(xiàng)目情況，嚴(yán)格項(xiàng)目信息公示，同時(shí)建立使用項(xiàng)目層級(jí)審批制度，明確審批職責(zé)和審批權(quán)限，加強(qiáng)使用審批監(jiān)管。張小林表示：“一般有三級(jí)以上的審批。重要的項(xiàng)目，如50萬(wàn)以上的項(xiàng)目，會(huì)介入合法性程序的審查，100萬(wàn)以上的項(xiàng)目還會(huì)納入到管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部的會(huì)議集體討論決定。所以這個(gè)審批不是某幾個(gè)人就可以審批的。

其次，借力第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金使用的事前事中事后全過(guò)程監(jiān)督，并探索建立信用評(píng)價(jià)體系和“紅黑榜”制度。維修工程費(fèi)用在3萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，必須要具備相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)算審核。張小林介紹，“我們對(duì)第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)有相應(yīng)的管理制度，并建立了“紅黑榜”。對(duì)于不按規(guī)定履行監(jiān)督審價(jià)職責(zé)的機(jī)構(gòu)，我們肯定會(huì)處理，上“黑名單”并通報(bào)。”

此外，長(zhǎng)沙物業(yè)維修資金實(shí)施使用項(xiàng)目屬地監(jiān)管，明確街道（社區(qū)）參與使用項(xiàng)目申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)勘察和驗(yàn)收環(huán)節(jié)，核實(shí)使用項(xiàng)目相關(guān)情況，確保屬地監(jiān)管落實(shí)到位�！�

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