長沙一小區(qū)垃圾站臭氣熏天

維修改造遲遲未進行

2022年8月，家住長沙誠興園小區(qū)25棟的張女士向《為民熱線》反映，幾年來，靠近小區(qū)西門25棟樓下的一個公共地埋式垃圾站經(jīng)常散發(fā)著難聞的臭味�！�天氣稍微熱一點，就臭氣熏天，蚊蟲也很多，凡是從西門進出的居民都能聞到�！�

張女士表示，垃圾站旁邊21棟和25棟的業(yè)主更是深受影響，低層住戶壓根不敢開窗。小區(qū)業(yè)主們多番反映，希望維修改造或是遷移，卻一直沒有解決。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，誠興園小區(qū)于2011年底交房，西門垃圾站設(shè)施設(shè)備已經(jīng)老化，確實會有臭味散發(fā)出來，不管是維修還是遷移重建，都需要大筆費用。

誠興社區(qū)黨總支書記袁雙波告訴記者：“2021年年底，小區(qū)召開業(yè)主大會時，將是否動用物業(yè)維修基金或者是小區(qū)公共收益來維修這個垃圾站進行了議題討論，但是業(yè)主們投票不同意，否掉了。你不能說又不想花錢，又想讓它憑空變好，這是不太現(xiàn)實的。”

由于大部分業(yè)主不同意動用物業(yè)維修資金或是小區(qū)公共收益，誠興園小區(qū)西門的垃圾站也就遲遲得不到維護修復(fù)。袁雙波表示，社區(qū)會督促物業(yè)加強對垃圾站的清理清洗，并繼續(xù)跟居民們做工作，希望能推動從根本上解決問題。

然而，將近2年時間過去，4月15日熱線記者回訪發(fā)現(xiàn)，誠興園小區(qū)西門垃圾站仍然沒有得到修復(fù)，居民們?nèi)匀坏萌淌茈y聞的臭味。

誠興社區(qū)黨總支書記袁雙波無奈地告訴記者：“業(yè)主們的意見還沒達成一致。聽物業(yè)公司和業(yè)委會說，如果是維修一個垃圾站要四五十萬。有的業(yè)主是對維修的金額有爭議。各方有各方的意見�！�

物業(yè)維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

為民律師團成員、湖南通程律師事務(wù)所律師彭震分析，在超過房屋質(zhì)保期后，如果出現(xiàn)小范圍、小金額的維修，可由物業(yè)公司從物業(yè)費中撥出資金維修，“若是出現(xiàn)大面積脫落、滲水等情況，到達了公共維修資金的啟動標準的，可以經(jīng)過業(yè)主大會同意后，申請使用公共維修資金維修。”

如何打消居民疑慮，讓物業(yè)維修資金申請使用更便捷高效，真正“活”起來，提升小區(qū)居住品質(zhì)？

為民律師團成員、湖南通程律師事務(wù)所律師彭震介紹，《住宅專項維修資金管理辦法》明確，“業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交”，為化解小區(qū)維修資金續(xù)籌難題提供了法律支撐。

據(jù)了解，2021年1月，夢澤園小區(qū)898戶業(yè)主專項維修資金正式完成續(xù)籌，開創(chuàng)長沙市小區(qū)公共收益補充物業(yè)專項維修資金的先例，為長沙市小區(qū)公共收益補充物業(yè)維修資金的續(xù)籌工作提供了寶貴經(jīng)驗。

針對一些居民反映小區(qū)電梯故障、頂樓漏水，想申請動用物業(yè)維修資金維修，但是物業(yè)公司總是拖拖拉拉不走申請流程的問題，長沙市物業(yè)維修資金管理中心法規(guī)部負責人張小林表示，物業(yè)公司、業(yè)委會或者相關(guān)業(yè)主都可提出使用申請：“ 以單元電梯維修為例，說物業(yè)公司不代為履行申請職責，小區(qū)又沒有業(yè)委會，那么這個單元的業(yè)主可以推選2名業(yè)主代表進行申請使用物業(yè)維修資金。”

2022年底，新修改的《長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法》頒布施行。新《辦法》對業(yè)主參與和通過物業(yè)專項維修資金相關(guān)事項的表決比例進行修改，由以前“雙三分之二”業(yè)主同意，修改為“雙三分之二”業(yè)主參與表決并經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意，從而有利于形成共同決定，降低維修資金使用門檻，解決維修資金“使用難”的問題。

以往，小區(qū)的物業(yè)維修資金使用表決方式都采用線下紙質(zhì)投票，不僅耗時長，也容易被別有用心的人鉆空子，冒充業(yè)主簽名挪用物業(yè)維修資金。

如今，長沙、株洲、湘潭、郴州等部分市州啟動“電子投票”方式，實現(xiàn)了資金管理從“線下跑”到“網(wǎng)上辦”，有效解決了維修資金使用過程中的業(yè)主“表決難”、主管部門“核實難”的問題。

長沙市物業(yè)維修資金管理中心法規(guī)部負責人張小林介紹，自維修資金使用實施“電子投票”以來，內(nèi)五區(qū)共有1415個項目發(fā)起電子投票，1043 個項目完成了電子投票，業(yè)主表決效率和安全性都得到提升。

張小林說：“投票APP需要業(yè)主本人注冊登記，驗證身份證信息，需要跟房屋交易系統(tǒng)和產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)里的身份信息進行比對以后，才會跳轉(zhuǎn)到投票頁面，真實性得到了保障，表決結(jié)果真實有效。效率方面，原來就一個單元的電梯維修上門簽字，一兩個月完成都算快的�，F(xiàn)在采用電子表決，一個單元六七十戶，最快是3天不到就完成了投票�！�

那么，誰來對申請使用的物業(yè)維修資金進行監(jiān)管，怎么監(jiān)管來確保資金安全？張小林介紹，按照長沙物業(yè)維修資金的相關(guān)管理辦法，從法定程序、結(jié)算審價、屬地監(jiān)管、業(yè)主監(jiān)督這四個層面來進行把關(guān)監(jiān)管。

首先是按照法定程序把關(guān)審批，嚴格審核申請資料，嚴格勘查項目情況，嚴格項目信息公示，同時建立使用項目層級審批制度，明確審批職責和審批權(quán)限，加強使用審批監(jiān)管。張小林表示：“一般有三級以上的審批。重要的項目，如50萬以上的項目，會介入合法性程序的審查，100萬以上的項目還會納入到管理機構(gòu)內(nèi)部的會議集體討論決定。所以這個審批不是某幾個人就可以審批的。

其次，借力第三方審價機構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)對資金使用的事前事中事后全過程監(jiān)督，并探索建立信用評價體系和“紅黑榜”制度。維修工程費用在3萬元以上的項目，必須要具備相應(yīng)資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)進行結(jié)算審核。張小林介紹，“我們對第三方審價機構(gòu)有相應(yīng)的管理制度，并建立了“紅黑榜”。對于不按規(guī)定履行監(jiān)督審價職責的機構(gòu)，我們肯定會處理，上“黑名單”并通報�！�

此外，長沙物業(yè)維修資金實施使用項目屬地監(jiān)管，明確街道（社區(qū)）參與使用項目申報、現(xiàn)場勘察和驗收環(huán)節(jié)，核實使用項目相關(guān)情況，確保屬地監(jiān)管落實到位�！�

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