巴黎在燃燒：說(shuō)了多少年了，所謂“學(xué)區(qū)房”只是開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳，教育部門(mén)沒(méi)任何義務(wù)和理由聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的。

Hope：上次是高樓遮擋采光要求賠償，這次是學(xué)校搬走，想賴掉尾款，這些人挺有意思啊。

海闊天空 ：我覺(jué)得問(wèn)題在于學(xué)校的劃分，有些小區(qū)劃分的公立學(xué)校特別遠(yuǎn)，大家都想離家近的公立學(xué)校，所以才想買(mǎi)學(xué)區(qū)房學(xué)位房。為什么不就近入學(xué)呢？還有些小區(qū)沒(méi)有公立學(xué)校，私立學(xué)校又太貴，都是被逼出來(lái)的。

廖小東 ：要把相關(guān)條款寫(xiě)進(jìn)合同，要不然說(shuō)不清楚。按合同辦事是最基本的契約精神，要不然社會(huì)亂套了。如果這次是學(xué)校借口，下次就是旁邊的那個(gè)樹(shù)掉樹(shù)葉了不好看要退房了。

點(diǎn)點(diǎn)：難道沒(méi)有房就不能讀書(shū)了?難道有學(xué)區(qū)房讀書(shū)出來(lái)的孩子就一定能出人頭地?

昆明市五華區(qū)人民法院立案庭庭長(zhǎng) 馬俊梅：

依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是有約束力的，它是受法律保護(hù)的。那么具體到這個(gè)案件當(dāng)中，就是小學(xué)搬遷的公告發(fā)出以前，房屋的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立，并且房屋已經(jīng)完成了過(guò)戶。那么在這樣的一個(gè)情況下，其實(shí)對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，他還差20萬(wàn)的尾款沒(méi)有付。他起訴到法院來(lái)，是要求將原來(lái)的合同價(jià)款145.8萬(wàn)元變到120萬(wàn)元，意味著，他就不用付20萬(wàn)的尾款，并且要讓對(duì)方再退回他58000元。

大家認(rèn)為說(shuō)學(xué)校搬遷了，房?jī)r(jià)肯定要降，認(rèn)為買(mǎi)方吃虧。如果換一個(gè)想法，假如說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂了，而這個(gè)小區(qū)突然劃到更好的一個(gè)學(xué)區(qū)了，賣(mài)方突然要漲價(jià)，大家又能接受嗎？所以這個(gè)還是一個(gè)依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事雙方都有約束力。

買(mǎi)方的代理人一直在提出一個(gè)情勢(shì)變更原則，那么所謂的情勢(shì)變更，就是說(shuō)你這個(gè)合同成立以后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)是無(wú)法預(yù)見(jiàn)并且也不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的這樣一些重大變化，在這樣的情況下，受不利影響的這一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者是仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)變更或者解除合同。那么法院或者是仲裁機(jī)構(gòu)是要根據(jù)公平原則來(lái)對(duì)這個(gè)是否適用情勢(shì)變更來(lái)做出一個(gè)認(rèn)定。但是我們認(rèn)為這個(gè)不屬于情勢(shì)變更。影響房屋的價(jià)值因素很多，比如說(shuō)學(xué)校的對(duì)應(yīng)片區(qū)的劃分，甚至道路規(guī)劃等等這些都會(huì)影響到房子的上漲或者是下跌，所以我們認(rèn)為它是屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的范疇，并不屬于情勢(shì)變更的范疇。

這個(gè)合同，它是一個(gè)在房屋中介居間作用下簽訂的一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，通篇就只對(duì)房屋的價(jià)款、交付價(jià)款的時(shí)間以及房屋過(guò)戶等等這些常見(jiàn)的條款來(lái)進(jìn)行約定，并沒(méi)有把這個(gè)孩子能不能就讀某個(gè)學(xué)�；蛘哒f(shuō)這個(gè)房子是一定要作為學(xué)區(qū)房來(lái)使用等等這些做過(guò)有關(guān)的約定。

孩子能不能上學(xué)或者是劃到哪個(gè)學(xué)區(qū)等等，這并不是一個(gè)民事領(lǐng)域的范疇，有教育主管部門(mén)的政策因素等等。那么如果說(shuō)雙方在簽訂合同的時(shí)候，比如說(shuō)賣(mài)方為了獲得更高的價(jià)款，他對(duì)買(mǎi)方說(shuō)我這個(gè)房子我沒(méi)有使用過(guò)這個(gè)學(xué)位。如果說(shuō)我有違約，你可以來(lái)向我索賠或者是等等之類。就相當(dāng)于要把相應(yīng)的內(nèi)容，以民事權(quán)利義務(wù)的這種方式來(lái)進(jìn)行設(shè)定。那么到時(shí)候?qū)徖淼臅r(shí)候，就根據(jù)你們雙方具體約定的情況。因?yàn)槲覀冎�道民事領(lǐng)域是意思自治原則，你為了獲得高收益，你做出了一些更多的承諾。如果你違約了，那么對(duì)方可以根據(jù)你們雙方的約定來(lái)進(jìn)行一些索賠等等的民事責(zé)任方面的追究是沒(méi)有問(wèn)題的。但是如果說(shuō)你就說(shuō)保證這個(gè)房子能上某某學(xué)校等等，這些我覺(jué)得還是要考慮。因?yàn)樯蠈W(xué)不是單純通過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方的民事權(quán)利義務(wù)的建構(gòu)就能夠完成的一個(gè)事項(xiàng)。

這個(gè)案子在媒體報(bào)道以后也有好多網(wǎng)友評(píng)價(jià)了，大家都還是比較客觀理性的，這就說(shuō)明契約精神里面的一些原則，比如說(shuō)我們意思自治對(duì)吧，自己行為自己負(fù)責(zé)，還有風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)等等這些，你作為一個(gè)完全民事行為能力人，你簽訂了這樣的合同，你就要受它的約束。所以這個(gè)案件來(lái)說(shuō)不能光看這個(gè)結(jié)果，說(shuō)這個(gè)學(xué)區(qū)搬走了以后，買(mǎi)家吃虧了或者是怎么樣。總的來(lái)講我們就評(píng)判了它是屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還是屬于你需要自己選擇自己負(fù)責(zé)的這樣一個(gè)范疇里面。

作為中介，在我們法律上來(lái)講，他提供的是第一是居間合同，居間合同是向買(mǎi)賣(mài)雙方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，至于定不訂立這個(gè)合同，選擇權(quán)是在你雙方當(dāng)事人的。那么他第二項(xiàng)服務(wù)一般常見(jiàn)的就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方的交易過(guò)程當(dāng)中它會(huì)提供一些服務(wù)性的內(nèi)容，比如說(shuō)幫忙跑腿辦證等等，但是在這個(gè)案件當(dāng)中，如果說(shuō)他刻意隱瞞等等這些情況，你也要有當(dāng)事人提供證據(jù)能夠證明他有這個(gè)責(zé)任等等。我們民事法律上講誰(shuí)主張誰(shuí)舉證，但是具體到這個(gè)案件當(dāng)中，買(mǎi)方和賣(mài)方從來(lái)都沒(méi)有提到過(guò)說(shuō)中介有責(zé)任或者是怎樣，我們民事案件是不告不理，所以在這個(gè)案件當(dāng)中，我們并沒(méi)有去審理中介是否有這樣的情況。但是就是要提醒大家，即便是說(shuō)你認(rèn)為中介他有刻意隱瞞了或者違法促成了交易的形成等等，那么舉證責(zé)任是在你這邊，你要能證明你的主張，那么你的主張才能得到法律的支持。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房和學(xué)位房是我們老百姓自己的一種理解和概念，在法律上它不單獨(dú)作為一個(gè)某種概念來(lái)考慮，那么應(yīng)該說(shuō)在我們審理的案件當(dāng)中，這類情況并不多見(jiàn)。以前可能教育方面的政策它相對(duì)是比較穩(wěn)定的，變化比較少一點(diǎn)，所以沒(méi)有引發(fā)這種糾紛。那么再一個(gè)，它也不是一個(gè)單純的民事領(lǐng)域的評(píng)價(jià)，他們可能就自己和解或者是調(diào)解就解決掉了，也沒(méi)有走到法院這步來(lái)。具體到本案，其實(shí)一開(kāi)始我們也是希望促成雙方能夠以調(diào)解來(lái)結(jié)案。那么賣(mài)方他對(duì)于買(mǎi)方的這種遭遇也比較理解，前期也表示，如果調(diào)解結(jié)案的話，他可以在原來(lái)合同的價(jià)格基礎(chǔ)上適當(dāng)降低一部分。但是買(mǎi)方這邊由于當(dāng)時(shí)的意見(jiàn)還是堅(jiān)持要判決。在整個(gè)審理過(guò)程當(dāng)中，我們也做了大量的法律的示民工作，所以才會(huì)出現(xiàn)雖然案子判決結(jié)案了，但是一審宣判以后雙方都沒(méi)有上訴。那么現(xiàn)在這個(gè)案件的進(jìn)展其實(shí)在執(zhí)行階段，賣(mài)方也還是做了一定讓步，然后雙方現(xiàn)在應(yīng)該是已經(jīng)執(zhí)行和解了。

昆明樓市首席購(gòu)房顧問(wèn) 文峰：

開(kāi)發(fā)商方面，執(zhí)行了新的購(gòu)房合同的一個(gè)版本之后，其實(shí)它就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合同，所以就不存在所謂的學(xué)區(qū)房的字眼。你會(huì)發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房本身來(lái)講是開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷過(guò)程當(dāng)中主導(dǎo)的賣(mài)房的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)或是優(yōu)勢(shì)，其實(shí)它不能夠決定未來(lái)教育主管部門(mén)對(duì)劃片招生的這種政策的影響。所以在這個(gè)維度里面，我覺(jué)得不存在所謂的有明確規(guī)定在合同當(dāng)中約定有學(xué)區(qū)房的這么一個(gè)條件。

我們認(rèn)為買(mǎi)家本身買(mǎi)的看似是買(mǎi)學(xué)區(qū)房，其實(shí)他買(mǎi)的是學(xué)區(qū)，不是房。房子是學(xué)區(qū)當(dāng)中的一種載體而已，換句話說(shuō)，他在其他地方也可以買(mǎi)到這樣一個(gè)帶學(xué)位的所謂的房源。但是因?yàn)閷W(xué)校搬遷之后，造成他現(xiàn)在想毀約這么一個(gè)決策，其實(shí)就是因?yàn)樗�本身的目的在于學(xué)區(qū)而不在房。

每一個(gè)學(xué)校在建設(shè)和遷址辦學(xué)的過(guò)程當(dāng)中，它往往確實(shí)會(huì)有很多的信息。其實(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，中介服務(wù)也好，賣(mài)方也好，為了賣(mài)這個(gè)房子，其實(shí)也不敢保證他完全把所有的信息透明化或者是公開(kāi)化。

招生政策是一年一測(cè)，每一年的變更你可以參照往年的招生劃片信息，但去年的信息可能放在今年就不適用了。所以這一點(diǎn)來(lái)講，我覺(jué)得心里還是要有一些承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的起碼的一個(gè)認(rèn)知。

中介有義務(wù)也就是要把房源的真實(shí)情況，賣(mài)家的房源的實(shí)際情況或者說(shuō)學(xué)校周邊的一個(gè)配套實(shí)際情況，比如說(shuō)離地鐵多遠(yuǎn)、離學(xué)校多遠(yuǎn)，之前的劃片有什么大概的信息，應(yīng)該來(lái)講是作為你服務(wù)房源或者是掌握房源的一個(gè)最基本的要求。比如說(shuō)像深圳、上海，其實(shí)他們對(duì)于這種中介服務(wù)的要求是很高的，就是你對(duì)房源不僅僅是簡(jiǎn)單的撮合交易，你這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)你房源的信息的完整度要求會(huì)很高。因?yàn)橘I(mǎi)家某種意義上來(lái)講，是對(duì)這個(gè)房源是不夠清楚的，只有賣(mài)家是清楚他自己家的情況。中介實(shí)際上本身在收集所謂的房源，所謂真房源非常重要，就是要體現(xiàn)真的概念，比如說(shuō)深圳你的掛牌價(jià)，你的成交價(jià)跟最終的合同價(jià)，叫三價(jià)統(tǒng)一。但是你在其他城市，哪怕是放在昆明，在這點(diǎn)上還沒(méi)辦法做到。你掛牌價(jià)很高，但是你最終的成交價(jià)或者是合同價(jià)跟你的簽約價(jià)格可能是有懸殊的。你也可以理解為在很多市場(chǎng)行為下，我們叫高評(píng)高貸也好，低貸也好，它有這樣一個(gè)操作的空間。所以在房?jī)r(jià)背后本身來(lái)講，中介其實(shí)是一個(gè)非常重要的角色。

尤其在過(guò)去幾年當(dāng)中，昆明二手房的交易里面，很多房東都是毀約的。就是我寧愿支付違約金，我也不愿意低價(jià)賣(mài)給你，我愿意加價(jià)。在過(guò)去幾年的數(shù)據(jù)當(dāng)中，昆明有配置比較優(yōu)質(zhì)的學(xué)校的價(jià)格，二手房的價(jià)格會(huì)比周邊沒(méi)有這種對(duì)應(yīng)學(xué)校的價(jià)格高個(gè)25~30%。

防止一些投投機(jī)取巧的人，其實(shí)一般來(lái)講（學(xué)校搬遷等）不會(huì)做提前公示，因?yàn)檫@個(gè)東西你提前讓大家有所準(zhǔn)備或者讓大家也有所預(yù)留，其實(shí)本身來(lái)講你已經(jīng)給人家機(jī)會(huì)了，或者理解為你給到了時(shí)間窗口，相對(duì)來(lái)講也是不合理的。

學(xué)區(qū)房哪怕在新房的領(lǐng)域里面，開(kāi)發(fā)商可以賣(mài)得比周邊的價(jià)格要貴好幾千塊錢(qián)單個(gè)平米，所以只能通過(guò)全民教育均衡的這樣一個(gè)配置，全民的這種宣導(dǎo)，讓大家在學(xué)校的選擇上沒(méi)有更多所謂優(yōu)先權(quán)，我覺(jué)得那個(gè)時(shí)候才體現(xiàn)真正的教育公平。

最好的學(xué)區(qū)房應(yīng)該是自家的書(shū)房，其次就是所有的購(gòu)買(mǎi)行為本身來(lái)講，我覺(jué)得還是得放平心態(tài)。