6月24日，記者在采訪中了解到，早在2017年，當(dāng)?shù)刈〗�、�?guī)劃等相關(guān)部門在接到投訴后，曾介入調(diào)查處理此事。盡管上述部門及后來(lái)法院作出判決，均要求開(kāi)發(fā)商先自行整改，恢復(fù)原貌。但由于建成的房屋已出售，恢復(fù)原狀一事陷入困局。

才都國(guó)際小區(qū)位于撫州市臨川區(qū)金山大道。2016年8月，小區(qū)業(yè)主陸續(xù)收房。

“一樓原本是架空層，除了有設(shè)備間外，都是一根根柱子�！痹撔�區(qū)3棟的多名業(yè)主回憶說(shuō)，那時(shí)一樓視野很開(kāi)闊。

然而，幾個(gè)月之后，有不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原本空曠的架空層沒(méi)了。

“當(dāng)時(shí)我還以為一樓是改建設(shè)備室或活動(dòng)室，所以并沒(méi)在意。”小區(qū)3棟業(yè)主小周說(shuō)。

直到2017年3月，業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)越來(lái)越不對(duì)勁：架空層除留有通往電梯路口的一段外，其他部分全部被封閉了起來(lái)，并被分隔成房間，還裝上了防盜門。

據(jù)了解，該小區(qū)3、4(現(xiàn)標(biāo)為8棟)、5棟的架空層都出現(xiàn)了這樣的情況。

根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，架空層指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間層，可以設(shè)置設(shè)備間、物業(yè)管理用房、儲(chǔ)藏間等。業(yè)內(nèi)人士表示，一些建筑設(shè)計(jì)架空層，既增加了樓盤活動(dòng)空間，也有通風(fēng)降噪的作用，商品房一層的架空層，也有利于小區(qū)內(nèi)人車分流。

隨著入住業(yè)主增多，沒(méi)有架空層的問(wèn)題便顯現(xiàn)了出來(lái)。

業(yè)主電動(dòng)車停在消防車道

6月23日，記者來(lái)到才都國(guó)際小區(qū)。一進(jìn)大門，就看到小區(qū)道路上均停放著大量電動(dòng)車、自行車等，而在一旁就是“消防車道禁止占用”警示牌。

“業(yè)主的自行車和電動(dòng)車無(wú)處可停，只能停在小區(qū)通道，造成通道堵塞。”小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任鄒小龍說(shuō)，“這樣就造成了重大消防安全隱患……如果發(fā)生火災(zāi)，消防車進(jìn)不來(lái)小區(qū)，后果將不堪設(shè)想。”

在業(yè)主的指引下，記者來(lái)到小區(qū)的3、4、5棟處，從外部看，這幾棟房屋的墻面都有改造過(guò)的痕跡，一樓的房屋都安裝了防盜門和防盜窗。

鄒小龍帶著記者在小區(qū)轉(zhuǎn)了一圈后表示，小區(qū)有三棟樓架空層被改造成房間出售。

記者隨機(jī)采訪了一樓的一名住戶。該住戶透露，他這間約10平方米的房子是向開(kāi)發(fā)商買來(lái)的，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是9萬(wàn)元，裝修后給家中老人居住。

業(yè)主們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的做法侵占了小區(qū)公共區(qū)域，侵犯了業(yè)主們的權(quán)益。為此，業(yè)主們向當(dāng)?shù)囟鄠�(gè)部門反映了此事。

“當(dāng)時(shí)，住建部門工作人員到現(xiàn)場(chǎng)喊停了裝修，但沒(méi)過(guò)多久又開(kāi)始了�！毙≈芑貞浾f(shuō)。

多名業(yè)主證實(shí)，他們?cè)�隨執(zhí)法人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，被告知是開(kāi)發(fā)商違規(guī)封閉分割架空層。

臨川區(qū)住房保障中心開(kāi)發(fā)辦工作人員徐駿福向記者表示，2017年，才都國(guó)際小區(qū)業(yè)主多次向各職能部門反映了相關(guān)問(wèn)題，區(qū)住建局領(lǐng)導(dǎo)相當(dāng)重視。

“通過(guò)實(shí)地測(cè)量，我們發(fā)現(xiàn)架空層面積共1086.53平方米，被隔斷出40余個(gè)房間且已全部出售。”徐駿福說(shuō)，因小區(qū)3、4、5棟一樓建設(shè)與規(guī)劃設(shè)計(jì)不符，我們?cè)�下通知�?shū)，讓開(kāi)發(fā)商整改到位。然而，整改并沒(méi)有落實(shí)。

那么，由架空層改成的住房能否辦理房產(chǎn)證？根據(jù)2019年10月臨川區(qū)房管和住建部門的公開(kāi)回復(fù)，架空層不屬于規(guī)劃面積，不能辦理房產(chǎn)證。

據(jù)了解，才都國(guó)際小區(qū)開(kāi)發(fā)商為江西亞龍投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱亞龍公司)。記者從“天眼查”查到，該公司成立于2011年3月11日。記者通過(guò)多個(gè)渠道試圖與開(kāi)發(fā)商鄒某某聯(lián)系，但無(wú)法聯(lián)系上。

據(jù)鄒小龍介紹，小區(qū)于2019年9月成立業(yè)主委員會(huì)后，便開(kāi)始漫長(zhǎng)的架空層權(quán)屬維權(quán)之路。

記者從中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)查詢到，才都國(guó)際業(yè)主委員會(huì)與亞龍公司共有權(quán)糾紛一案，臨川區(qū)法院于2020年7月29日作出判決：一、撫州市臨川區(qū)上頓渡金山大道以南、公園東路以東的才都國(guó)際商住小區(qū)架空層面積共1086.53平方米歸小區(qū)業(yè)主共有；二、被告亞龍公司在本判決產(chǎn)生法律效力后三個(gè)月內(nèi)將才都國(guó)際商住小區(qū)架空層面積共1086.53平方米恢復(fù)原狀。

此后，亞龍公司不服，提起上訴。撫州中院于2020年9月25日作出終審判決：“駁回上訴，維持原判。”

“一審、二審小區(qū)業(yè)委會(huì)均勝訴，可是開(kāi)發(fā)商無(wú)動(dòng)于衷，拒不恢復(fù)原狀。”鄒小龍等業(yè)主告訴記者，直到2022年1月，雙方才初步達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由開(kāi)發(fā)商返還336萬(wàn)元人民幣給業(yè)委會(huì)。然而，到了2月份，開(kāi)發(fā)商反悔，最終調(diào)解失敗。對(duì)此，記者并未得到開(kāi)發(fā)商方面的證實(shí)。

隨后，記者來(lái)到臨川區(qū)住建、城管部門走訪。兩部門均表示，才都國(guó)際小區(qū)開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)改建行為，但對(duì)于其未恢復(fù)建筑原狀一事，并沒(méi)有正面回應(yīng)。

根據(jù)臨川區(qū)城管綜合執(zhí)法大隊(duì)提供的一份材料，事實(shí)上，亞龍公司曾在2016年8月25日作出承諾，稱這三棟房子的架空層未計(jì)算容積率，“本公司特此承諾，以上未計(jì)容積率三部分的面積不對(duì)外銷售，只作為公共空間。若有違承諾，本公司承擔(dān)一切責(zé)任，概與臨川區(qū)規(guī)劃監(jiān)察大隊(duì)無(wú)關(guān)”。

據(jù)了解，2021年7月6日，小區(qū)業(yè)委會(huì)曾向臨川區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求開(kāi)發(fā)商履行法院判決，恢復(fù)架空層原狀。

據(jù)業(yè)主提供的一份2022年6月9日臨川區(qū)法院出具的執(zhí)行裁定書(shū)顯示：在執(zhí)行過(guò)程中，查明案涉的架空層在訴訟之前已被亞龍公司全部出售給了該小區(qū)部分業(yè)主，且這些業(yè)主已對(duì)架空層進(jìn)行了裝修使用。

法院認(rèn)為，本案的執(zhí)行依據(jù)(2020)贛1002民初2543號(hào)民事判決不具有給付內(nèi)容，該判決內(nèi)容的第一項(xiàng)只在于消除當(dāng)事人之間對(duì)權(quán)益歸屬的爭(zhēng)議；而判決內(nèi)容的第二項(xiàng)僅為原則性的內(nèi)容，因?yàn)?span style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; color: rgb(192, 0, 0);">被執(zhí)行人已將案涉架空層出售給該小區(qū)部分業(yè)主，且買受人已對(duì)架空層進(jìn)行裝修使用，這會(huì)涉及眾多案外人的合法權(quán)益，造成了本案實(shí)際履行義務(wù)主體的不確定性，所以本案不符合人民法院受理執(zhí)行案件的條件，應(yīng)予駁回。

采訪結(jié)束時(shí)，記者了解到，臨川才都國(guó)際業(yè)主委員會(huì)已于6月14日提出復(fù)議申請(qǐng)。

江西贛好律師事務(wù)所律師、法學(xué)副教授高鵬認(rèn)為，民事案件最關(guān)鍵的就是區(qū)分不同的法律關(guān)系。本案存在數(shù)個(gè)不同的法律關(guān)系：一是架空層的所有權(quán)主體是誰(shuí)，這一問(wèn)題已經(jīng)被生效判決所確認(rèn)；二是購(gòu)買了架空層的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系問(wèn)題，而這一法律關(guān)系目前尚無(wú)定論。

因此，僅按第一個(gè)法律關(guān)系的生效判決來(lái)申請(qǐng)執(zhí)行，法院執(zhí)行局駁回執(zhí)行的裁定有法可依，因?yàn)閳?zhí)行絕對(duì)不得“以執(zhí)代審”，也即執(zhí)行局并不清楚架空層的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系是否有效，即便執(zhí)行局清楚購(gòu)買架空層的買賣合同無(wú)效，也必須經(jīng)過(guò)審判機(jī)構(gòu)的確認(rèn)，否則執(zhí)行就沒(méi)有依據(jù)。

江西撼唐律師事務(wù)所律師黎海龍稱，業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)訴訟途徑取得新的執(zhí)行依據(jù)后申請(qǐng)執(zhí)行，如業(yè)主委員會(huì)可另行提起一個(gè)侵權(quán)之訴，根據(jù)確認(rèn)架空層屬于全體業(yè)主共有的那份已生效的判決，起訴購(gòu)買了架空層的業(yè)主及開(kāi)發(fā)商，要求他們停止侵害，恢復(fù)架空層的原狀。同時(shí)，架空層的業(yè)主也可以向開(kāi)發(fā)商起訴，要求確認(rèn)購(gòu)買架空層的合同無(wú)效并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的損失，這樣的話，執(zhí)行局的執(zhí)行便有了完整的依據(jù)。