6月24日，記者在采訪中了解到，早在2017年，當(dāng)?shù)刈〗ā⒁?guī)劃等相關(guān)部門在接到投訴后，曾介入調(diào)查處理此事。盡管上述部門及后來法院作出判決，均要求開發(fā)商先自行整改，恢復(fù)原貌。但由于建成的房屋已出售，恢復(fù)原狀一事陷入困局。

才都國際小區(qū)位于撫州市臨川區(qū)金山大道。2016年8月，小區(qū)業(yè)主陸續(xù)收房。

“一樓原本是架空層，除了有設(shè)備間外，都是一根根柱子�！痹撔�區(qū)3棟的多名業(yè)主回憶說，那時一樓視野很開闊。

然而，幾個月之后，有不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原本空曠的架空層沒了。

“當(dāng)時我還以為一樓是改建設(shè)備室或活動室，所以并沒在意�！毙�區(qū)3棟業(yè)主小周說。

直到2017年3月，業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)越來越不對勁：架空層除留有通往電梯路口的一段外，其他部分全部被封閉了起來，并被分隔成房間，還裝上了防盜門。

據(jù)了解，該小區(qū)3、4(現(xiàn)標(biāo)為8棟)、5棟的架空層都出現(xiàn)了這樣的情況。

根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，架空層指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍結(jié)構(gòu)的開敞空間層，可以設(shè)置設(shè)備間、物業(yè)管理用房、儲藏間等。業(yè)內(nèi)人士表示，一些建筑設(shè)計架空層，既增加了樓盤活動空間，也有通風(fēng)降噪的作用，商品房一層的架空層，也有利于小區(qū)內(nèi)人車分流。

隨著入住業(yè)主增多，沒有架空層的問題便顯現(xiàn)了出來。

業(yè)主電動車停在消防車道

6月23日，記者來到才都國際小區(qū)。一進大門，就看到小區(qū)道路上均停放著大量電動車、自行車等，而在一旁就是“消防車道禁止占用”警示牌。

“業(yè)主的自行車和電動車無處可停，只能停在小區(qū)通道，造成通道堵塞�！毙�區(qū)業(yè)主委員會主任鄒小龍說，“這樣就造成了重大消防安全隱患……如果發(fā)生火災(zāi)，消防車進不來小區(qū)，后果將不堪設(shè)想。”

在業(yè)主的指引下，記者來到小區(qū)的3、4、5棟處，從外部看，這幾棟房屋的墻面都有改造過的痕跡，一樓的房屋都安裝了防盜門和防盜窗。

鄒小龍帶著記者在小區(qū)轉(zhuǎn)了一圈后表示，小區(qū)有三棟樓架空層被改造成房間出售。

記者隨機采訪了一樓的一名住戶。該住戶透露，他這間約10平方米的房子是向開發(fā)商買來的，當(dāng)時的價格是9萬元，裝修后給家中老人居住。

業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商的做法侵占了小區(qū)公共區(qū)域，侵犯了業(yè)主們的權(quán)益。為此，業(yè)主們向當(dāng)?shù)囟鄠�部門反映了此事。

“當(dāng)時，住建部門工作人員到現(xiàn)場喊停了裝修，但沒過多久又開始了�！毙≈芑貞浾f。

多名業(yè)主證實，他們曾隨執(zhí)法人員進入現(xiàn)場，被告知是開發(fā)商違規(guī)封閉分割架空層。

臨川區(qū)住房保障中心開發(fā)辦工作人員徐駿福向記者表示，2017年，才都國際小區(qū)業(yè)主多次向各職能部門反映了相關(guān)問題，區(qū)住建局領(lǐng)導(dǎo)相當(dāng)重視。

“通過實地測量，我們發(fā)現(xiàn)架空層面積共1086.53平方米，被隔斷出40余個房間且已全部出售。”徐駿福說，因小區(qū)3、4、5棟一樓建設(shè)與規(guī)劃設(shè)計不符，我們曾下通知書，讓開發(fā)商整改到位。然而，整改并沒有落實。

那么，由架空層改成的住房能否辦理房產(chǎn)證？根據(jù)2019年10月臨川區(qū)房管和住建部門的公開回復(fù)，架空層不屬于規(guī)劃面積，不能辦理房產(chǎn)證。

據(jù)了解，才都國際小區(qū)開發(fā)商為江西亞龍投資發(fā)展有限公司(以下簡稱亞龍公司)。記者從“天眼查”查到，該公司成立于2011年3月11日。記者通過多個渠道試圖與開發(fā)商鄒某某聯(lián)系，但無法聯(lián)系上。

據(jù)鄒小龍介紹，小區(qū)于2019年9月成立業(yè)主委員會后，便開始漫長的架空層權(quán)屬維權(quán)之路。

記者從中國裁判文書網(wǎng)查詢到，才都國際業(yè)主委員會與亞龍公司共有權(quán)糾紛一案，臨川區(qū)法院于2020年7月29日作出判決：一、撫州市臨川區(qū)上頓渡金山大道以南、公園東路以東的才都國際商住小區(qū)架空層面積共1086.53平方米歸小區(qū)業(yè)主共有；二、被告亞龍公司在本判決產(chǎn)生法律效力后三個月內(nèi)將才都國際商住小區(qū)架空層面積共1086.53平方米恢復(fù)原狀。

此后，亞龍公司不服，提起上訴。撫州中院于2020年9月25日作出終審判決：“駁回上訴，維持原判。”

“一審、二審小區(qū)業(yè)委會均勝訴，可是開發(fā)商無動于衷，拒不恢復(fù)原狀。”鄒小龍等業(yè)主告訴記者，直到2022年1月，雙方才初步達成調(diào)解協(xié)議，由開發(fā)商返還336萬元人民幣給業(yè)委會。然而，到了2月份，開發(fā)商反悔，最終調(diào)解失敗。對此，記者并未得到開發(fā)商方面的證實。

隨后，記者來到臨川區(qū)住建、城管部門走訪。兩部門均表示，才都國際小區(qū)開發(fā)商存在違規(guī)改建行為，但對于其未恢復(fù)建筑原狀一事，并沒有正面回應(yīng)。

根據(jù)臨川區(qū)城管綜合執(zhí)法大隊提供的一份材料，事實上，亞龍公司曾在2016年8月25日作出承諾，稱這三棟房子的架空層未計算容積率，“本公司特此承諾，以上未計容積率三部分的面積不對外銷售，只作為公共空間。若有違承諾，本公司承擔(dān)一切責(zé)任，概與臨川區(qū)規(guī)劃監(jiān)察大隊無關(guān)”。

據(jù)了解，2021年7月6日，小區(qū)業(yè)委會曾向臨川區(qū)法院申請強制執(zhí)行，要求開發(fā)商履行法院判決，恢復(fù)架空層原狀。

據(jù)業(yè)主提供的一份2022年6月9日臨川區(qū)法院出具的執(zhí)行裁定書顯示：在執(zhí)行過程中，查明案涉的架空層在訴訟之前已被亞龍公司全部出售給了該小區(qū)部分業(yè)主，且這些業(yè)主已對架空層進行了裝修使用。

法院認(rèn)為，本案的執(zhí)行依據(jù)(2020)贛1002民初2543號民事判決不具有給付內(nèi)容，該判決內(nèi)容的第一項只在于消除當(dāng)事人之間對權(quán)益歸屬的爭議；而判決內(nèi)容的第二項僅為原則性的內(nèi)容，因為被執(zhí)行人已將案涉架空層出售給該小區(qū)部分業(yè)主，且買受人已對架空層進行裝修使用，這會涉及眾多案外人的合法權(quán)益，造成了本案實際履行義務(wù)主體的不確定性，所以本案不符合人民法院受理執(zhí)行案件的條件，應(yīng)予駁回。

采訪結(jié)束時，記者了解到，臨川才都國際業(yè)主委員會已于6月14日提出復(fù)議申請。

江西贛好律師事務(wù)所律師、法學(xué)副教授高鵬認(rèn)為，民事案件最關(guān)鍵的就是區(qū)分不同的法律關(guān)系。本案存在數(shù)個不同的法律關(guān)系：一是架空層的所有權(quán)主體是誰，這一問題已經(jīng)被生效判決所確認(rèn)；二是購買了架空層的業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系問題，而這一法律關(guān)系目前尚無定論。

因此，僅按第一個法律關(guān)系的生效判決來申請執(zhí)行，法院執(zhí)行局駁回執(zhí)行的裁定有法可依，因為執(zhí)行絕對不得“以執(zhí)代審”，也即執(zhí)行局并不清楚架空層的業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系是否有效，即便執(zhí)行局清楚購買架空層的買賣合同無效，也必須經(jīng)過審判機構(gòu)的確認(rèn)，否則執(zhí)行就沒有依據(jù)。

江西撼唐律師事務(wù)所律師黎海龍稱，業(yè)主委員會可以通過訴訟途徑取得新的執(zhí)行依據(jù)后申請執(zhí)行，如業(yè)主委員會可另行提起一個侵權(quán)之訴，根據(jù)確認(rèn)架空層屬于全體業(yè)主共有的那份已生效的判決，起訴購買了架空層的業(yè)主及開發(fā)商，要求他們停止侵害，恢復(fù)架空層的原狀。同時，架空層的業(yè)主也可以向開發(fā)商起訴，要求確認(rèn)購買架空層的合同無效并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的損失，這樣的話，執(zhí)行局的執(zhí)行便有了完整的依據(jù)。