無(wú)論大雨小雨，張女士家的衣柜上都得頂著鍋碗瓢盆，柜腳要墊著抹布；孫先生家的冰箱上，斜放著一個(gè)24小時(shí)不敢停的電扇，吹著浸濕的房頂……在左安浦園小區(qū)，樓頂防水層漏雨至少?gòu)娜ツ觊_(kāi)始就困擾著住在頂層的居民們。防水層破損成了“吸水層”，往往雨后一周，家里還在滴答“下雨”。

在本期報(bào)道中，記者協(xié)調(diào)屬地龍?zhí)督值擂k事處、東城區(qū)住建委等相關(guān)各方共同商議解題良策。商量聯(lián)合“兜底”的辦法僅是一方面，通過(guò)長(zhǎng)期調(diào)查、多期報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)單位雜亂、“三供一業(yè)”移交遺留問(wèn)題、住宅專項(xiàng)維修資金不均甚至虧空等問(wèn)題成為本市老舊小區(qū)的普遍困擾，設(shè)備設(shè)施維修困難重重。通過(guò)此次共商，相關(guān)各方形成新的共識(shí)：以左安浦園小區(qū)漏雨問(wèn)題解難為起點(diǎn)，深入探索此類普遍性問(wèn)題的解決之道。

探訪

吸頂燈罩里都是雨水

8月14日下午，記者來(lái)到左安浦園小區(qū)時(shí)，一場(chǎng)降雨剛剛結(jié)束。一出電梯走進(jìn)小區(qū)5號(hào)樓1單元的頂層，記者便感到了一股濃重的潮氣。在張女士的指引下記者看到，樓道屋頂及兩側(cè)的部分墻面雨水浸濕，8個(gè)大小不一的脫落痕跡環(huán)繞在照明燈旁，讓人看著都覺(jué)得有些危險(xiǎn)。

剛一推開(kāi)張女士家的大門，記者便感到門后有障礙物。將大門推至半開(kāi)側(cè)身進(jìn)去后發(fā)現(xiàn)，障礙物其實(shí)是一個(gè)水桶，在水桶正上方，雨水仍在沿著屋頂墻皮脫落的區(qū)域滴滴答答漏個(gè)不停。在張女士家中，從客廳到臥室擺放著不少用來(lái)接水的盆盆罐罐。張女士說(shuō)，自從今年進(jìn)入雨季以來(lái)，屋內(nèi)的漏雨情況就越來(lái)越嚴(yán)重，除了屋頂漏雨，雨水甚至還會(huì)順著墻紙往下流。

在5號(hào)樓3單元，這里的漏雨情況同樣嚴(yán)重。在居民楊先生家，次臥的窗戶四周，墻體嚴(yán)重泛黃，不少墻皮已脫落，窗臺(tái)上擺放的多個(gè)紙盒里接滿了從墻上脫落的墻皮碎屑。

楊先生說(shuō)，這間次臥住著自己的兩個(gè)兒子。由于雨水已經(jīng)通過(guò)屋頂滲入吸頂燈周邊的區(qū)域，只要一按下開(kāi)關(guān)就會(huì)短路，他只能用膠把吸頂燈周邊一圈的屋頂盡可能封嚴(yán)實(shí)。即便如此，屋內(nèi)仍不時(shí)會(huì)滲漏雨水。楊先生站到床上，伸手摘下吸頂燈的燈罩遞到記者面前，燈罩內(nèi)已經(jīng)積了不少雨水。

“之前跟物業(yè)報(bào)修過(guò)，維修人員也只是在屋頂上鋪設(shè)一些油氈，解決不了漏雨問(wèn)題。如今兩個(gè)孩子在臥室里活動(dòng)僅有一盞臺(tái)燈可供照明，十分不便。”在楊先生和愛(ài)人居住的主臥，漏雨的地方也不少。有的漏雨位置就在床頭處，趕上大雨，破碎的墻皮會(huì)直接掉落在枕邊，楊先生就曾被碎屑和灰塵糊了一臉。

記者注意到，小區(qū)內(nèi)和楊先生、張女士有著類似遭遇的居民不在少數(shù)，而漏雨問(wèn)題不僅存在于居民家中，頂層的樓道也同樣嚴(yán)重。在6號(hào)樓2單元，除頂層6戶居民家均存在不同程度的雨水滲漏情況外，樓梯間內(nèi)的漏雨情況也頗為嚴(yán)重。為此，居民們準(zhǔn)備了多個(gè)塑料泡沫箱，每次下雨后都要定時(shí)傾倒。

在居民提供的照片和視頻中記者看到，樓頂上的防水層已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的破損痕跡，在看似干了的屋頂踩上一腳，便會(huì)有雨水被擠壓出來(lái)。破損的防水層儼然成了“吸水層”。

調(diào)查

454萬(wàn)余額難解屋頂漏雨急

記者了解到，此前左安浦園小區(qū)所在的龍?zhí)督值擂k事處曾多次“吹哨”相關(guān)部門，就漏雨問(wèn)題展開(kāi)商討。由于翻修規(guī)模較大，需要通過(guò)申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金，即公維金，為翻修提供資金支持。

為了解小區(qū)居民對(duì)動(dòng)用公維金的態(tài)度，記者和社區(qū)工作人員一道，前往居住在高、中、低層的居民家了解情況。由于小區(qū)頂層漏雨情況較為嚴(yán)重，不少頂層及高層的居民對(duì)動(dòng)用公維金翻修屋頂都持堅(jiān)決支持的態(tài)度。住在中、低層的居民們，有的人對(duì)頂層漏雨的困境表示理解，但擔(dān)心小區(qū)建成時(shí)間已久，多數(shù)設(shè)備設(shè)施老化嚴(yán)重，小區(qū)公維金賬戶總額并不多，如果大部分錢都用在了修防水上，其他老化的設(shè)備設(shè)施怎么辦。還有居民表示，頂層漏雨與自家關(guān)系不大，對(duì)動(dòng)用公維金持無(wú)所謂的態(tài)度。

據(jù)了解，左安浦園小區(qū)內(nèi)目前共有4棟居民樓，居民數(shù)量在2400戶左右。根據(jù)小區(qū)物業(yè)委托第三方公司前期出具的鑒定報(bào)告及造價(jià)咨詢顯示，小區(qū)4棟居民樓頂層均存在不同程度的漏雨問(wèn)題，翻修工程初步報(bào)價(jià)在300萬(wàn)元至400萬(wàn)元之間。記者從東城區(qū)住建委了解到，目前左安浦園小區(qū)公維金賬戶余額約為454萬(wàn)元，理論上可以滿足此次翻修所需的資金額度。

然而，為何小區(qū)的屋頂翻修遲遲難以推進(jìn)？對(duì)此，東城區(qū)住建委的工作人員給出了專業(yè)解釋。

據(jù)工作人員介紹，左安浦園建成于2004年前后，是一個(gè)危改回遷小區(qū)。小區(qū)樓齡接近20年，目前不僅是頂層防水，小區(qū)內(nèi)老化的電梯和消防設(shè)施也亟待通過(guò)公維金進(jìn)行大修。而且，作為危改回遷小區(qū)，左安浦園公維金的底子非常薄弱�！�建成之初，這個(gè)小區(qū)的公維金是按照31.2元/平方米的價(jià)格收取的，而商品房則是按200元/平方米收取。另外，與同為老舊小區(qū)的其他房改房小區(qū)相比，左安浦園的公維金也要少很多。作為房改房，除居民繳納部分外，售房單位也就是原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)將約20%左右的售房款打入公維金賬戶，為房改房的維護(hù)提供保障。左安浦園小區(qū)目前既沒(méi)有商品房豐厚的資金底子，也沒(méi)有房改房原產(chǎn)權(quán)單位的資金支持。”

記者了解到，左安浦園小區(qū)此前曾多次動(dòng)用公維金對(duì)老化設(shè)備設(shè)施進(jìn)行大修，截至目前小區(qū)公維金賬戶還有454萬(wàn)元左右的余額。除余額不足的問(wèn)題外，還存在著分布不均的情況。

東城區(qū)住建委工作人員說(shuō)，小區(qū)6號(hào)樓的公維金分布不均情況最為嚴(yán)重。以該樓為例，部分單元的賬面余額僅剩不足2萬(wàn)元，而公維金是按每戶居民房屋面積所占比例份額進(jìn)行提取的。即便相鄰單元或同小區(qū)其他居民樓資金相對(duì)充裕，于法于理都不能被提取用于本樓或本單元的大修。北京市住建委關(guān)于印發(fā)《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的通知（京建物[2009]836號(hào)）顯示：業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額（售后公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。如果下一步該小區(qū)繼續(xù)動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)余額不足首期交存額30%的情況。

左安浦園社區(qū)居委會(huì)工作人員告訴記者，在前期動(dòng)用公維金的入戶征集中，居民們都較為支持資金的動(dòng)用，但僅限于從公維金賬戶里扣錢，如果續(xù)交就另當(dāng)別論了。此外，還有部分居民屬于從原業(yè)主手中過(guò)戶，但尚未辦理相關(guān)的公維金移交手續(xù)，動(dòng)這筆錢還要咨詢?cè)瓨I(yè)主意見(jiàn)。

共商

聯(lián)合墊資 先解汛期漏雨“燃眉之急”

8月20日下午，記者來(lái)到龍?zhí)督值擂k事處，就左安浦園小區(qū)樓頂漏雨維修難題，為東城區(qū)住建委、屬地街道、社區(qū)、物業(yè)搭建共商平臺(tái)。相關(guān)各方深入分析了面臨的問(wèn)題及成因，明確當(dāng)前所有難題均圍繞著資金問(wèn)題，在找到主要矛盾后，各方為制定短期和長(zhǎng)期目標(biāo)建言獻(xiàn)策，各領(lǐng)任務(wù)。

目前正值汛期，居民對(duì)迅速緩解漏雨問(wèn)題的需求最為迫切。根據(jù)此次共商的決議，小區(qū)物業(yè)承擔(dān)修繕的主體責(zé)任，根據(jù)現(xiàn)階段居民訴求，加強(qiáng)樓頂漏雨問(wèn)題的局部處置。同時(shí)，小區(qū)2號(hào)樓、6號(hào)樓的樓頂存在違建，先期規(guī)劃部門已經(jīng)認(rèn)定，這些樓頂違建對(duì)樓頂防水層的維修是不利因素，小區(qū)物業(yè)將配合屬地街道綜合行政執(zhí)法隊(duì)做好居民的動(dòng)員工作，推進(jìn)拆違進(jìn)度。

小區(qū)4棟居民樓的樓頂防水層整體修繕工作是長(zhǎng)期目標(biāo)，資金來(lái)源問(wèn)題是核心。通過(guò)共商，各方制定了聯(lián)合兜底的行動(dòng)方案，多方集資扭轉(zhuǎn)困局。

龍?zhí)督值擂k事處主任李軍耀表示，個(gè)別單元居民在動(dòng)用公維金上同意率較低，為此，小區(qū)物業(yè)、社區(qū)、物管會(huì)將繼續(xù)加強(qiáng)動(dòng)員，利用居民微信群、入戶等各種辦法做通居民的思想工作。

其次，樓頂拆違后要恢復(fù)原貌，對(duì)此會(huì)有一定的政策補(bǔ)貼，這也可以作為一部分修繕的資金來(lái)源。

記者了解到，在此次多方共商之前，屬地街道辦事處與左安浦園的開(kāi)發(fā)商也進(jìn)行過(guò)一輪協(xié)商，街道為民解難的態(tài)度得到小區(qū)開(kāi)發(fā)商的支持，其表示將為樓頂防水層的修繕提供一部分資金。

除此之外，社區(qū)的黨組織服務(wù)群眾經(jīng)費(fèi)也將進(jìn)行墊付，彌補(bǔ)剩余的空缺。由此通過(guò)四方面的集資，小區(qū)樓頂防水層修繕問(wèn)題可以得到徹底解決。李軍耀說(shuō)，待資金匯合后，此次修繕要著重保障施工質(zhì)量，一次修繕至少要保障小區(qū)8年至10年不再出現(xiàn)相同問(wèn)題。由此，可以為小區(qū)進(jìn)一步理順公維金爭(zhēng)取時(shí)間，讓老舊小區(qū)的公共設(shè)備設(shè)施維修逐漸進(jìn)入良性循環(huán)軌道。

記者手記

從“輸血”變“造血”

解難不能只靠兜底

樓頂防水層老化破損，是很多小區(qū)的老大難問(wèn)題，同時(shí)，也是老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化難維修的環(huán)節(jié)之一。從去年至今，本端通過(guò)大量調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，政府、企業(yè)兜底目前仍是解決這一難題的重要途徑。

一方面，這樣的做法體現(xiàn)了政府與相關(guān)企業(yè)的擔(dān)當(dāng)。但另一方面，隨著老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化的問(wèn)題日益增多，僅依靠兜底非長(zhǎng)久之計(jì)。近期走訪中記者了解到，某物業(yè)單位近期將接手東城區(qū)多家老舊小區(qū)，設(shè)備設(shè)施老化成為遺留問(wèn)題，老物業(yè)處理不了，新物業(yè)進(jìn)駐先“填坑”成為一種畸形的常態(tài)現(xiàn)象。

其實(shí)，對(duì)于居民作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，法律法規(guī)已經(jīng)制定得比較全面清楚了，但現(xiàn)實(shí)中實(shí)行起來(lái)卻困難重重。讓老舊小區(qū)的“養(yǎng)老”進(jìn)入良性循環(huán)軌道，需要政府各相關(guān)部門形成合力，加強(qiáng)法律法規(guī)的宣傳，逐漸扭轉(zhuǎn)居民意識(shí)，同時(shí)也需要更明確的約束辦法。

比如按照要求，小區(qū)的公維金余額低于初始金額的30%則需要續(xù)交，按照現(xiàn)行辦法是由專屬銀行給居民發(fā)單，負(fù)責(zé)催繳的主體可以是小區(qū)的業(yè)委會(huì)、物管會(huì)。但業(yè)委會(huì)、物管會(huì)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，不能采取強(qiáng)制手段，只能依靠動(dòng)員。如果居民無(wú)特殊情況拒不續(xù)交，是否可以考慮納入個(gè)人征信范疇？

政府到底該不該兜底？這是很多街道、社區(qū)面臨的普遍問(wèn)題。不兜底問(wèn)題解決不了，兜底不僅可能引發(fā)一連串的兜底，不堪重負(fù)，還有悖于公平原則。記者與龍?zhí)督值擂k事處在共商中產(chǎn)生了共鳴，雖然考慮到現(xiàn)階段的實(shí)際困難，政府相關(guān)部門或企業(yè)進(jìn)行了兜底，但兜底要兜得有意義，在居民思想意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變、相關(guān)機(jī)制逐漸完善成熟的過(guò)程中，兜底應(yīng)成為“過(guò)渡期”的保障手段，即：優(yōu)先解決民生問(wèn)題后，繼續(xù)進(jìn)行補(bǔ)繳、追償工作，逐漸扭轉(zhuǎn)現(xiàn)階段老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化難維修問(wèn)題的惡性循環(huán)。

李軍耀說(shuō)，在此次左安浦園的樓頂漏雨修繕問(wèn)題解難的過(guò)程中，龍?zhí)督值擂k事處準(zhǔn)備將該小區(qū)作為試點(diǎn)，為解決同類問(wèn)題“蹚路”。街道辦將詳細(xì)記錄此次樓頂修繕中出現(xiàn)的各方面問(wèn)題，梳理公共維修資金的缺口，并積極嘗試補(bǔ)繳、追償，以此案例為起點(diǎn)，探索老舊小區(qū)問(wèn)題的新解法。