停車管理混亂，垃圾無(wú)人清理，線路隱患重重……“小區(qū)管理那叫一個(gè)亂。”曾有居民反映，牡丹園東里小區(qū)建成30余年，小區(qū)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，18棟樓中既有商品房，也有房改房、回遷房等，共18家產(chǎn)權(quán)單位，由5家物業(yè)提供服務(wù)，物業(yè)費(fèi)各不相同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，小區(qū)居民備受困擾。然而近日記者來(lái)到花園路街道牡丹園東里小區(qū)，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和居住體驗(yàn)都不錯(cuò)。這座老小區(qū)是如何實(shí)現(xiàn)逆襲的？記者進(jìn)行探訪。

看變化

小區(qū)不再“北干凈南臟亂”

牡丹園東里小區(qū)北邊是高層塔樓區(qū)，南邊是低層板樓區(qū)，居民王女士帶記者從小區(qū)西門一路往東走，沿途路面干凈整潔，兩側(cè)綠化帶修剪地整整齊齊。

王女士說，就在半年前，小區(qū)還是“北干凈南臟亂”的景象。做為將近20年的老住戶，說起小區(qū)里的變化，她的感受頗深。“以前，就以咱們腳下這條路為界，南北兩側(cè)判若倆小區(qū)。”王女士說，北側(cè)區(qū)域有物業(yè)管理，比較干凈，南側(cè)公共區(qū)域卻是失管狀態(tài)，同一條路，北邊的綠化帶整整齊齊，南邊卻長(zhǎng)期無(wú)人打理，雜亂的灌木霸占了本就狹窄的人行道。南側(cè)區(qū)域一座小廣場(chǎng)垃圾常年無(wú)人清理，居民投訴不斷。

屬地牡丹園東里社區(qū)十分頭疼。社區(qū)工作人員告訴記者，南側(cè)的小廣場(chǎng)沒人管理，只好社區(qū)兜底，多年來(lái)，這里成了社區(qū)周末清潔日活動(dòng)的“專區(qū)”，工作人員召集黨員和居民志愿者來(lái)清掃垃圾，即便如此，也只能簡(jiǎn)單處理枯枝落葉和生活垃圾，對(duì)于常年擺放在此的大件垃圾卻無(wú)能為力。

王女士帶記者來(lái)到這座居民和社區(qū)都頭疼的小廣場(chǎng)。只見大家口中的垃圾已不見蹤影，草木修剪一新，幾位老人正在步道上散步。一位老人說，小區(qū)清運(yùn)垃圾時(shí)，整整裝了十幾車才全部運(yùn)走，小廣場(chǎng)終于恢復(fù)為居民休閑遛彎兒的場(chǎng)地。

探病根

多方共管服務(wù)參差不齊

花園路街道物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人告訴記者，小區(qū)涉及商品房、房改房、回遷房等，包含18家產(chǎn)權(quán)單位，由5家物業(yè)提供服務(wù)，由于歷史遺留問題復(fù)雜，物業(yè)職能及權(quán)責(zé)不清，小區(qū)內(nèi)18棟樓物業(yè)費(fèi)各不相同且服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，多物業(yè)治理亂象成為了社區(qū)治理的“頑疾”。

“這5家物業(yè)中，只有一家在小區(qū)內(nèi)有辦公地點(diǎn)，其他幾家物業(yè)平時(shí)根本找不著人，”王女士說，除了居民樓外的公共區(qū)域無(wú)人打掃，居民更怕家里遇上管道爆裂、廁所返水等緊急情況。“物業(yè)在小區(qū)里沒有駐點(diǎn)，就算好不容易聯(lián)系上，也得等維修人員大老遠(yuǎn)趕來(lái)，維修費(fèi)用高不說，時(shí)間一耽誤，家里被淹，損失更大。”

“樓里線路早已老化，有的綠色外皮已經(jīng)發(fā)黑變形，有時(shí)甚至?xí)�冒煙，有�?yán)重安全隱患。”居民陳先生說，這些線路早該更換，苦于自家所在居民樓沒有物業(yè)管理，大家只能時(shí)刻留心火災(zāi)隱患。

居民李先生說，大家明明住在同一個(gè)小區(qū)，卻出現(xiàn)“有人花錢找地兒停車、有人免費(fèi)占車位”的怪現(xiàn)象。“一家物業(yè)聘請(qǐng)了第三方停車公司，但只能在這家物業(yè)的管理區(qū)域內(nèi)開展停車管理，只有這家物業(yè)服務(wù)的居民要交停車費(fèi)。即便交了費(fèi)用，也只有租用固定車位的車主不用發(fā)愁停車，臨停依然可能找不到車位。而在其他物業(yè)的管理區(qū)域內(nèi)，車主卻可以隨意免費(fèi)停車，甚至可以用地鎖、雜物占據(jù)多個(gè)車位。”李先生說，這樣一來(lái)，沒固定車位的車主漸漸都把車往免費(fèi)區(qū)域停，實(shí)在找不到車位，就停在消防通道上。“這些區(qū)域沒有物業(yè)管，占消防通道、安地鎖都沒人過問。”

街道負(fù)責(zé)人說，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)、停車管理等公共區(qū)域問題不斷，單項(xiàng)治理只能緩解一時(shí)之需，卻治標(biāo)不治本。必須統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓住在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)的居民，能享受到同等的“待遇”。

解難題

花兩年統(tǒng)一物管會(huì)選聘新物業(yè)

“多物業(yè)小區(qū)的歷史問題錯(cuò)綜復(fù)雜，治病根不是一朝一夕的事，我們從一開始就做好了‘打持久戰(zhàn)’的準(zhǔn)備。”街道相關(guān)負(fù)責(zé)人說。大家一上來(lái)就碰到了難題——統(tǒng)一物業(yè)需要業(yè)委會(huì)牽頭組織居民投票，可小區(qū)里竟同時(shí)有兩個(gè)業(yè)委會(huì)。

原來(lái)，小區(qū)名字叫“牡丹園東里”，里邊卻有兩棟居民樓的樓牌為“牡丹園北里1號(hào)樓”、“牡丹園北里2號(hào)樓”，很多居民認(rèn)為這兩棟“北里”樓和其他“東里”樓不屬于同一個(gè)小區(qū)，因此多年前小區(qū)成立業(yè)委會(huì)時(shí)，居民就按照樓牌的名字，分別成立了北里業(yè)委會(huì)和東里業(yè)委會(huì)。“連兩家業(yè)委會(huì)都各管各的，統(tǒng)一物業(yè)根本無(wú)從談起。”

2020年《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，屬地立即抓住時(shí)機(jī)，帶著對(duì)《條例》的詳細(xì)解讀，耐心向兩個(gè)業(yè)委會(huì)的成員溝通、解釋。“不論‘東里’還是‘北里’，大家都從同一個(gè)大門進(jìn)出，水電、消防等公共設(shè)施也都共用，毫無(wú)疑問屬于同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，按照《條例》要求，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)委會(huì)。”街道負(fù)責(zé)人說，明白了相關(guān)規(guī)定，兩家業(yè)委會(huì)成員終于坐在了一起，在屬地牽頭下，共同組建了物管會(huì)，這讓小區(qū)統(tǒng)一物業(yè)走出第一步。

2021年起，新成立的物管會(huì)成立開始摸底調(diào)研，確定小區(qū)業(yè)主戶數(shù)、面積等，為召開業(yè)主大會(huì)做準(zhǔn)備。“居民要投票表決是否同意解聘當(dāng)下的5家物業(yè)，再投票選聘新物業(yè)。”社區(qū)工作人員說，這最關(guān)鍵的兩步也是最難的，有的居民長(zhǎng)期受小區(qū)失管的困擾，迫切想要統(tǒng)一物業(yè)，可也有一些居民有種種擔(dān)憂。“我家這棟樓的物業(yè)管理還不錯(cuò)，萬(wàn)一換了還不如現(xiàn)在這個(gè)怎么辦？”“我本來(lái)有車位，統(tǒng)一物業(yè)后會(huì)不會(huì)反而不好停車了？”“幾家競(jìng)標(biāo)的物業(yè)來(lái)開過宣講會(huì)，聽起來(lái)是挺不錯(cuò)，入駐以后真能和說的一樣好嗎？”面對(duì)居民的擔(dān)憂，屬地組織答疑會(huì)、溝通會(huì)，并和居民入戶、電話溝通，逐一解答居民的疑慮。“光大大小小的座談會(huì)就開了30余次，與居民的直接溝通更是數(shù)不過來(lái)。”

不斷溝通中，越來(lái)越多居民認(rèn)可統(tǒng)一物業(yè)的重要性。一名居民說：“雖然我家樓下物業(yè)經(jīng)常打掃，旁邊卻沒人掃。稍微一刮風(fēng)，垃圾不就吹過來(lái)了？只有整個(gè)小區(qū)都干凈了，大伙兒的居住環(huán)境才能真的變好。”2022年9月，新物業(yè)經(jīng)過業(yè)主投票選聘，正式入駐牡丹園東里小區(qū)。

半年來(lái)，新物業(yè)對(duì)小區(qū)統(tǒng)一進(jìn)行修剪綠植、清潔路面、翻修廣場(chǎng)、檢修電梯、更換線路……居民說，現(xiàn)在的小區(qū)看起來(lái)終于像是一個(gè)“整體”了。

新挑戰(zhàn)

設(shè)施老化停車管理仍待推動(dòng)

記者來(lái)到牡丹園東里小區(qū)時(shí)，正趕上小區(qū)20號(hào)樓內(nèi)一戶居民家中返水。物業(yè)經(jīng)理說，老物業(yè)雖然撤走了，但由于部分老物業(yè)材料遺失等原因，沒有完成移交，他手頭并沒有這棟樓的管線圖紙，不知道線路是如何鋪設(shè)的。20號(hào)樓是一棟6層板樓，按照經(jīng)驗(yàn)，沒有地下室的板樓管道一般是地埋管，維修就需要挖開一樓住戶家的地板，破壞居民家的整體裝修，不維修又影響正常生活。

正在大家發(fā)愁之際，一位樓里的老住戶回憶起，這棟樓有一個(gè)地下走廊，并帶維修人員來(lái)到樓道內(nèi)。樓道內(nèi)鋪著一整塊木板，維修人員將木板移開后，果然發(fā)現(xiàn)下方有一個(gè)檢修口。維修人員立即從檢修口進(jìn)入地下走廊，從這里可以對(duì)管道進(jìn)行維修。

記者了解到，由于物業(yè)入駐時(shí)間短，小區(qū)情況復(fù)雜，老物業(yè)資料移交不完整，加上各類歷史遺留問題，新物業(yè)很多工作開展起來(lái)顯得束手束腳。物業(yè)負(fù)責(zé)人說：“有些問題能夠快速解決，但公共設(shè)施老化、停車管理等問題，需要一步一步走。” 半年來(lái)，新物業(yè)逐步檢修污水管線，居民訴求較集中的停車管理也提上了日程，目前正在對(duì)小區(qū)內(nèi)停車位進(jìn)行重新施劃，停車管理方案已初步制定完成，小區(qū)內(nèi)車位將納入統(tǒng)一管理。街道負(fù)責(zé)人表示，“持續(xù)兩年多的努力，終于為小區(qū)帶來(lái)了變化，雖然依然面臨很多困難，但統(tǒng)一物業(yè)已經(jīng)開了個(gè)好頭，讓問題有了解決的出口，我們有信心，讓小區(qū)變得越來(lái)越好。”

記者手記

敢啃硬骨頭

老舊小區(qū)樓齡高、問題多，居民投訴集中。《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》在2020年正式實(shí)施后，對(duì)老小區(qū)成立業(yè)委會(huì)、優(yōu)化物業(yè)管理起到了推動(dòng)作用，一些失管老樓得以舊貌換新顏。但還有許多老舊小區(qū)歷史遺留問題復(fù)雜、物業(yè)管理權(quán)責(zé)不清，對(duì)基層治理來(lái)說，無(wú)疑是難啃的硬骨頭。居民對(duì)此投訴不斷，基層工作人員也一肚子苦衷。

牡丹園東里小區(qū)的逆襲之路，讓基層治理看到更多可能性。牡丹園東里小區(qū)的疑難雜癥來(lái)自多物業(yè)共管導(dǎo)致的標(biāo)準(zhǔn)不一、權(quán)責(zé)不清。這塊硬骨頭，屬地啃了近兩年半，成立物管會(huì)、組織業(yè)主大會(huì)、選聘新物業(yè)……每一步都千頭萬(wàn)緒，持續(xù)不斷的溝通、協(xié)調(diào)，需要足夠的耐心決心。解決老大難問題是提升居民幸福感的關(guān)鍵。屬地沒有只想立竿見影出成績(jī)，而是將解決居民訴求放在首位，滿足居民對(duì)美好生活的向往，不怕難、不怕煩，不怕啃硬骨頭。

同時(shí)，該小區(qū)統(tǒng)一物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)也給更多同類小區(qū)提供了破題思路：相信居民自治在解決多物業(yè)問題上發(fā)揮的力量。過去小區(qū)有沒有物業(yè)、是哪家物業(yè)不由居民決定，屬地推動(dòng)問題解決的力度往往取決于物業(yè)的態(tài)度，如今越來(lái)越多小區(qū)成立物管會(huì)、業(yè)委會(huì)，不妨試試通過召開業(yè)主大會(huì)，屬地發(fā)揮引導(dǎo)溝通作用，居民的事兒最終由居民來(lái)決定。

當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，對(duì)多物業(yè)共管的老小區(qū)來(lái)說，統(tǒng)一物業(yè)不是終點(diǎn)，而是新的開始。諸多歷史遺留問題并不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)的統(tǒng)一而自然消失，仍需屬地、物業(yè)和居民協(xié)同合作，勁兒往一處使，才能讓老小區(qū)煥發(fā)新生。