近日

一則“深圳再現(xiàn)一成首付賣(mài)房”

的消息登上熱搜

這是真的嗎？

一起來(lái)關(guān)注詳細(xì)情況

“首付只需一成，開(kāi)發(fā)商送兩成！”近日，深圳多名中介人員私信告訴南都·灣財(cái)社記者，又有樓盤(pán)推出豐厚優(yōu)惠活動(dòng)。經(jīng)多方了解，上述樓盤(pán)系位于福田區(qū)的承翰灣尚駿璽家園（以下簡(jiǎn)稱“駿璽家園”），該項(xiàng)目于今年5月入市，屬于水圍村舊改項(xiàng)目之一。

7月5日，承翰灣尚國(guó)際曾通過(guò)官方公號(hào)發(fā)布聲明，稱網(wǎng)傳活動(dòng)與事實(shí)嚴(yán)重不符，但次日灣財(cái)社記者走訪時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售顧問(wèn)向記者確認(rèn)，該活動(dòng)真實(shí)有效。

承翰灣尚國(guó)際位于庭璽家園下方的接待中心

從走訪當(dāng)天情況來(lái)看，高額讓利吸引了不少中介帶客參觀。但值得注意的是，此前也有樓盤(pán)推出過(guò)“送首付”活動(dòng)，卻被開(kāi)發(fā)商緊急叫停。而駿璽家園的銷(xiāo)售顧問(wèn)表示，活動(dòng)房源為“工抵房”，“送首付”并不違規(guī)。

對(duì)此，福田住建局工作人員7月6日向?yàn)池?cái)社記者表示，“送首付”有擾亂市場(chǎng)的嫌疑，但無(wú)明確法律規(guī)定。該工作人員表示，此前曾針對(duì)該情況向開(kāi)發(fā)商核實(shí)，并要求對(duì)方公開(kāi)回復(fù)，至于聲明后活動(dòng)依舊持續(xù)的情況，福田住建局會(huì)繼續(xù)督促開(kāi)發(fā)商。

而針對(duì)“工抵房送首付”的營(yíng)銷(xiāo)手段，福田住建局工作人員提醒，可能會(huì)影響正常網(wǎng)簽；也有法律人士表示，銀行很有可能拒絕審批購(gòu)房資格的貸款，若造成違約，客戶一成首付也可能被充作違約金。

縱觀今年樓市，各大新盤(pán)開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)手段上絞盡腦汁。除了常規(guī)的打折、優(yōu)惠等，甚至推出過(guò)送菜地、零首付等吸睛手段，而這背后反映出的是新房市場(chǎng)整體去化承壓的現(xiàn)狀。

資料顯示，承翰灣尚國(guó)際屬于水圍村舊改項(xiàng)目，分為庭璽家園和駿璽家園兩期，矗立于水圍村南北端，靠一條水圍五路相連。

7月5日，承翰灣尚國(guó)際曾通過(guò)官方公號(hào)發(fā)布聲明稱，關(guān)于當(dāng)日網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)的該項(xiàng)目“8折銷(xiāo)售”、“送兩成首付”等銷(xiāo)售信息與事實(shí)嚴(yán)重不符。但截至7月6日，仍有不少中介以此拓客。

“無(wú)論如何都要來(lái)看看，優(yōu)惠力度絕無(wú)僅有！”在中介的熱情邀請(qǐng)下，7月6日，南都·灣財(cái)社記者來(lái)到了位于福田區(qū)水圍村附近的承翰灣尚駿璽花園。

從地鐵“福民站”出站，沿金田路往南再拐入福強(qiáng)路即可看到承翰灣尚國(guó)際接待中心，路程合計(jì)僅700余米，幾乎相同距離外還有地鐵“福田口岸站”。

在“送首付”活動(dòng)推出以前，承翰灣尚國(guó)際的整體去化表現(xiàn)并不理想。其中，于2022年8月推出的庭璽家園共計(jì)374戶，戶型為119-175㎡三至四房，入市接近一年備案進(jìn)度僅有28%；而今年5月最新加推的位于駿璽家園的169戶78-85㎡兩房戶型，截至7月6日住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”及“已備案”房源合計(jì)僅11套。

駿璽家園高層俯瞰，水圍村盡收眼底

作為福田區(qū)稀缺住宅產(chǎn)品，承翰灣尚國(guó)際為何去化不佳？參觀過(guò)項(xiàng)目的客戶總結(jié)出至少三點(diǎn)：

數(shù)據(jù)顯示，駿璽家園備案均價(jià)超10萬(wàn)元/㎡，最低單價(jià)為9.09萬(wàn)元/㎡，最低總價(jià)630萬(wàn)元的是一套僅61㎡的戶型，套均總價(jià)834萬(wàn)元，最高總價(jià)超千萬(wàn)元。有網(wǎng)友直言，“這個(gè)價(jià)格還不如買(mǎi)前�！�。

接待區(qū)一角坐滿了中介和客戶

如今“送首付”悄然開(kāi)啟，在高達(dá)兩成的讓利之后價(jià)格更能匹配消費(fèi)者預(yù)期，人流不請(qǐng)自來(lái)。盡管聲明否認(rèn)了活動(dòng)真實(shí)性，但在灣財(cái)社記者走訪當(dāng)日，整個(gè)接待中心人滿為患，座無(wú)空席，時(shí)常能聽(tīng)到中介電話邀約客戶時(shí)提到“送兩成首付”的表述。

那么吸引眾多客戶前來(lái)看房的“送首付”

具體如何操作？

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銷(xiāo)售顧問(wèn)彼時(shí)表示，該活動(dòng)僅針對(duì)駿璽兩房，不限量，但享受活動(dòng)優(yōu)惠后將由精裝交付變?yōu)槊�坯交�?/span>。據(jù)透露，承翰灣尚國(guó)際的裝修標(biāo)準(zhǔn)超1萬(wàn)元/㎡。

此外，銷(xiāo)售顧問(wèn)還補(bǔ)充到，針對(duì)資金狀況不同的客戶還可個(gè)性化選擇優(yōu)惠模式，比如總價(jià)折讓15%，剩余5%直接返還購(gòu)房人；總價(jià)折讓10%，剩余10%直接返還購(gòu)房人。雖然模式不同，但優(yōu)惠力度均為20%。

當(dāng)日晚間，有中介向?yàn)池?cái)社記者表示，活動(dòng)房源已調(diào)整為限量30套。“今天白天我們公司就成交了6套�！�

據(jù)灣財(cái)社記者此前報(bào)道，今年2月，深圳龍崗某項(xiàng)目也曾推出“送首付”的促銷(xiāo)活動(dòng)，具體來(lái)看，其兩成首付亦為開(kāi)發(fā)商“無(wú)償贈(zèng)送”，剩余的一成甚至還可以申請(qǐng)小額貸款，進(jìn)而達(dá)到“零首付”的目的。彼時(shí)該項(xiàng)目也曾人山人海，但樹(shù)大招風(fēng)，不久后該活動(dòng)被開(kāi)發(fā)商緊急叫停。

在房產(chǎn)糾紛領(lǐng)域?qū)＜抑軤?zhēng)鋒看來(lái)，“送首付”的行為本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，甚至客戶有可能“賠了夫人又折兵”。

據(jù)周爭(zhēng)鋒介紹，依據(jù)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》建房〔2017〕215號(hào)第一條規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過(guò)任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購(gòu)房人通過(guò)其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款。

他指出，由第三方轉(zhuǎn)賬兩成首付的行為屬于墊資�！般y行在審核購(gòu)房者貸款時(shí)，依據(jù)規(guī)定會(huì)嚴(yán)查首付的來(lái)源，如購(gòu)房者自有資金只有一成，剩余的首期款由其他人墊資提供，依據(jù)政策的要求，銀行很有可能拒絕審批購(gòu)房資格的貸款，購(gòu)房者可能構(gòu)成違約�！�

對(duì)此，周爭(zhēng)鋒進(jìn)一步提醒，若要參與類(lèi)似活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)書(shū)面承諾，貸款未成功時(shí)購(gòu)房者不算違約；否則客戶自有的一成購(gòu)房款，最終也可能被充作違約金。

另一方面，“第三方把錢(qián)打入購(gòu)房者賬號(hào)，購(gòu)房者再支付給開(kāi)發(fā)商用于購(gòu)房，第三方的資金如何回籠、第三方和開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者之間是何種法律關(guān)系，都需要簽訂三方協(xié)議提前明確。”周爭(zhēng)鋒認(rèn)為，期房項(xiàng)目最好不要參與此類(lèi)活動(dòng)，避免出現(xiàn)爛尾。

走訪當(dāng)日，灣財(cái)社記者曾問(wèn)及活動(dòng)的合規(guī)性，案場(chǎng)銷(xiāo)售顧問(wèn)回復(fù)稱，活動(dòng)房源屬于“工抵房（工程抵押房）”，“當(dāng)然是合規(guī)的”。

據(jù)悉，“工抵房”是指在某些條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)或開(kāi)發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。

關(guān)于大幅降價(jià)的原因，銷(xiāo)售顧問(wèn)稱：“供應(yīng)商想要現(xiàn)金，而公司為了正常運(yùn)轉(zhuǎn)，肯定不能全部用現(xiàn)金支付，所以我們把房子抵押給他們，再幫他們打折賣(mài)出去�！�

銷(xiāo)售對(duì)于“工抵房”的解釋是否合理？周爭(zhēng)鋒認(rèn)為，這大概率只是一個(gè)降價(jià)促銷(xiāo)的借口，若出賣(mài)人實(shí)際為開(kāi)發(fā)商，則一定不是“工抵房”�！肮さ址渴情_(kāi)發(fā)商先和工程方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同和抵債協(xié)議，再由工程方對(duì)外出售約定，開(kāi)發(fā)商配合工程方找到的人簽訂網(wǎng)簽合同，辦理過(guò)戶手續(xù)”，他同時(shí)指出，“銀行的信貸資金最終會(huì)劃入監(jiān)管賬戶，工程方根本拿不到錢(qián)�！�

在一些城市，借“工抵房”為由降價(jià)促銷(xiāo)已被列為違法違規(guī)行為，被明文禁止。比如，2022年11月，荊門(mén)市住建局等部門(mén)發(fā)文表示，“嚴(yán)禁低價(jià)或以工抵房、特價(jià)房等形式傾銷(xiāo)，打價(jià)格戰(zhàn)，依法打擊惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)等違法違規(guī)行為”。

7月7日，灣財(cái)社記者從福田區(qū)住建局獲悉，目前深圳市并無(wú)明確約束此行為的法律法規(guī)，但開(kāi)發(fā)商此舉有擾亂市場(chǎng)的嫌疑。該工作人員表示，此前曾針對(duì)該情況向開(kāi)發(fā)商核實(shí)，得到否定回復(fù)，后要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)聲明。至于聲明后活動(dòng)依舊持續(xù)的情況，福田住建局會(huì)繼續(xù)督促開(kāi)發(fā)商。談到購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房存在的風(fēng)險(xiǎn)，該工作人員提醒，可能會(huì)影響正常的網(wǎng)簽。

促銷(xiāo)年年有，今年尤其多。灣財(cái)社記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)不少新房樓盤(pán)都曾推出過(guò)促銷(xiāo)活動(dòng)。

比如，上文提及的深圳龍崗某樓盤(pán)因“零首付”引得萬(wàn)人空巷；今年4月坪山某樓盤(pán)推出“買(mǎi)房送菜地”的活動(dòng)，受到市場(chǎng)熱議；爾后，李克勤、王心凌、單依純、辛?xí)早鳌⒁捉��?lián)等公眾人物頻頻受邀為各大新房項(xiàng)目站臺(tái)，在展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資本實(shí)力的同時(shí)也收獲了可觀的流量；五一期間，多樓盤(pán)更是打出誘人折扣，直接以現(xiàn)金減免展現(xiàn)去化誠(chéng)意，彼時(shí)東海、中洲、招蛇、萬(wàn)科、前海等開(kāi)發(fā)商頻頻發(fā)力，優(yōu)惠力度最低數(shù)十萬(wàn)，最高超千萬(wàn)。

剖開(kāi)現(xiàn)象談本質(zhì)，開(kāi)發(fā)商“內(nèi)卷”的背后，實(shí)則是深圳新房市場(chǎng)去化承壓。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳一手住宅預(yù)售面積達(dá)到324.56萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌14%，同比卻大幅上漲84%。

與此同時(shí)，新房去化情況不盡如人意，數(shù)據(jù)顯示，2023上半年深圳一手住宅網(wǎng)簽面積165.6萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑10.4%，同比下滑3%。

供應(yīng)增多，去化走低，繼2022年底深圳新房庫(kù)存量時(shí)隔7年超400萬(wàn)㎡后，2023年上半年庫(kù)存壓力再度上漲，達(dá)到436.82萬(wàn)㎡，創(chuàng)歷史新高。按近半年的平均銷(xiāo)售水平來(lái)計(jì)算，2023年6月深圳新房的去化周期已達(dá)到接近16個(gè)月。而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，超過(guò)14個(gè)月的去化周期，已經(jīng)達(dá)到該城市新房的警戒值。

另?yè)?jù)深圳市住建局，第三季度全市還將新增供應(yīng)房源16984套，面積合計(jì)1734907.52㎡，其中商品房項(xiàng)目34個(gè)，包括14597套住宅。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹曾表示，就目前的市場(chǎng)環(huán)境看，如果沒(méi)有政策刺激，下半年尤其是第三季度，市場(chǎng)的交易氣氛將與二季度差不多，不會(huì)出現(xiàn)較大的好轉(zhuǎn)。下半年如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有好轉(zhuǎn)，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)“以價(jià)換量”的情況。