近日

一則“深圳再現(xiàn)一成首付賣房”

的消息登上熱搜

這是真的嗎？

一起來關(guān)注詳細(xì)情況

“首付只需一成，開發(fā)商送兩成！”近日，深圳多名中介人員私信告訴南都·灣財社記者，又有樓盤推出豐厚優(yōu)惠活動。經(jīng)多方了解，上述樓盤系位于福田區(qū)的承翰灣尚駿璽家園（以下簡稱“駿璽家園”），該項目于今年5月入市，屬于水圍村舊改項目之一。

7月5日，承翰灣尚國際曾通過官方公號發(fā)布聲明，稱網(wǎng)傳活動與事實嚴(yán)重不符，但次日灣財社記者走訪時，現(xiàn)場銷售顧問向記者確認(rèn)，該活動真實有效。

承翰灣尚國際位于庭璽家園下方的接待中心

從走訪當(dāng)天情況來看，高額讓利吸引了不少中介帶客參觀。但值得注意的是，此前也有樓盤推出過“送首付”活動，卻被開發(fā)商緊急叫停。而駿璽家園的銷售顧問表示，活動房源為“工抵房”，“送首付”并不違規(guī)。

對此，福田住建局工作人員7月6日向灣財社記者表示，“送首付”有擾亂市場的嫌疑，但無明確法律規(guī)定。該工作人員表示，此前曾針對該情況向開發(fā)商核實，并要求對方公開回復(fù)，至于聲明后活動依舊持續(xù)的情況，福田住建局會繼續(xù)督促開發(fā)商。

而針對“工抵房送首付”的營銷手段，福田住建局工作人員提醒，可能會影響正常網(wǎng)簽；也有法律人士表示，銀行很有可能拒絕審批購房資格的貸款，若造成違約，客戶一成首付也可能被充作違約金。

縱觀今年樓市，各大新盤開發(fā)商在促銷手段上絞盡腦汁。除了常規(guī)的打折、優(yōu)惠等，甚至推出過送菜地、零首付等吸睛手段，而這背后反映出的是新房市場整體去化承壓的現(xiàn)狀。

資料顯示，承翰灣尚國際屬于水圍村舊改項目，分為庭璽家園和駿璽家園兩期，矗立于水圍村南北端，靠一條水圍五路相連。

7月5日，承翰灣尚國際曾通過官方公號發(fā)布聲明稱，關(guān)于當(dāng)日網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)的該項目“8折銷售”、“送兩成首付”等銷售信息與事實嚴(yán)重不符。但截至7月6日，仍有不少中介以此拓客。

“無論如何都要來看看，優(yōu)惠力度絕無僅有！”在中介的熱情邀請下，7月6日，南都·灣財社記者來到了位于福田區(qū)水圍村附近的承翰灣尚駿璽花園。

從地鐵“福民站”出站，沿金田路往南再拐入福強路即可看到承翰灣尚國際接待中心，路程合計僅700余米，幾乎相同距離外還有地鐵“福田口岸站”。

在“送首付”活動推出以前，承翰灣尚國際的整體去化表現(xiàn)并不理想。其中，于2022年8月推出的庭璽家園共計374戶，戶型為119-175㎡三至四房，入市接近一年備案進(jìn)度僅有28%；而今年5月最新加推的位于駿璽家園的169戶78-85㎡兩房戶型，截至7月6日住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“已簽認(rèn)購書”及“已備案”房源合計僅11套。

駿璽家園高層俯瞰，水圍村盡收眼底

作為福田區(qū)稀缺住宅產(chǎn)品，承翰灣尚國際為何去化不佳？參觀過項目的客戶總結(jié)出至少三點：

數(shù)據(jù)顯示，駿璽家園備案均價超10萬元/㎡，最低單價為9.09萬元/㎡，最低總價630萬元的是一套僅61㎡的戶型，套均總價834萬元，最高總價超千萬元。有網(wǎng)友直言，“這個價格還不如買前�！�。

接待區(qū)一角坐滿了中介和客戶

如今“送首付”悄然開啟，在高達(dá)兩成的讓利之后價格更能匹配消費者預(yù)期，人流不請自來。盡管聲明否認(rèn)了活動真實性，但在灣財社記者走訪當(dāng)日，整個接待中心人滿為患，座無空席，時常能聽到中介電話邀約客戶時提到“送兩成首付”的表述。

那么吸引眾多客戶前來看房的“送首付”

具體如何操作？

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銷售顧問彼時表示，該活動僅針對駿璽兩房，不限量，但享受活動優(yōu)惠后將由精裝交付變?yōu)槊�坯交�?/span>。據(jù)透露，承翰灣尚國際的裝修標(biāo)準(zhǔn)超1萬元/㎡。

此外，銷售顧問還補充到，針對資金狀況不同的客戶還可個性化選擇優(yōu)惠模式，比如總價折讓15%，剩余5%直接返還購房人；總價折讓10%，剩余10%直接返還購房人。雖然模式不同，但優(yōu)惠力度均為20%。

當(dāng)日晚間，有中介向灣財社記者表示，活動房源已調(diào)整為限量30套。“今天白天我們公司就成交了6套�！�

據(jù)灣財社記者此前報道，今年2月，深圳龍崗某項目也曾推出“送首付”的促銷活動，具體來看，其兩成首付亦為開發(fā)商“無償贈送”，剩余的一成甚至還可以申請小額貸款，進(jìn)而達(dá)到“零首付”的目的。彼時該項目也曾人山人海，但樹大招風(fēng)，不久后該活動被開發(fā)商緊急叫停。

在房產(chǎn)糾紛領(lǐng)域?qū)＜抑軤庝h看來，“送首付”的行為本身就存在一定風(fēng)險，甚至客戶有可能“賠了夫人又折兵”。

據(jù)周爭鋒介紹，依據(jù)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》建房〔2017〕215號第一條規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構(gòu)為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購房人通過其他機構(gòu)融資支付首付款。

他指出，由第三方轉(zhuǎn)賬兩成首付的行為屬于墊資。“銀行在審核購房者貸款時，依據(jù)規(guī)定會嚴(yán)查首付的來源，如購房者自有資金只有一成，剩余的首期款由其他人墊資提供，依據(jù)政策的要求，銀行很有可能拒絕審批購房資格的貸款，購房者可能構(gòu)成違約�！�

對此，周爭鋒進(jìn)一步提醒，若要參與類似活動，開發(fā)商應(yīng)書面承諾，貸款未成功時購房者不算違約；否則客戶自有的一成購房款，最終也可能被充作違約金。

另一方面，“第三方把錢打入購房者賬號，購房者再支付給開發(fā)商用于購房，第三方的資金如何回籠、第三方和開發(fā)商及購房者之間是何種法律關(guān)系，都需要簽訂三方協(xié)議提前明確�！敝軤庝h認(rèn)為，期房項目最好不要參與此類活動，避免出現(xiàn)爛尾。

走訪當(dāng)日，灣財社記者曾問及活動的合規(guī)性，案場銷售顧問回復(fù)稱，活動房源屬于“工抵房（工程抵押房）”，“當(dāng)然是合規(guī)的”。

據(jù)悉，“工抵房”是指在某些條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了后續(xù)項目的建設(shè)或開發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。

關(guān)于大幅降價的原因，銷售顧問稱：“供應(yīng)商想要現(xiàn)金，而公司為了正常運轉(zhuǎn)，肯定不能全部用現(xiàn)金支付，所以我們把房子抵押給他們，再幫他們打折賣出去。”

銷售對于“工抵房”的解釋是否合理？周爭鋒認(rèn)為，這大概率只是一個降價促銷的借口，若出賣人實際為開發(fā)商，則一定不是“工抵房”�！肮さ址渴情_發(fā)商先和工程方簽訂買賣合同和抵債協(xié)議，再由工程方對外出售約定，開發(fā)商配合工程方找到的人簽訂網(wǎng)簽合同，辦理過戶手續(xù)”，他同時指出，“銀行的信貸資金最終會劃入監(jiān)管賬戶，工程方根本拿不到錢�！�

在一些城市，借“工抵房”為由降價促銷已被列為違法違規(guī)行為，被明文禁止。比如，2022年11月，荊門市住建局等部門發(fā)文表示，“嚴(yán)禁低價或以工抵房、特價房等形式傾銷，打價格戰(zhàn)，依法打擊惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)等違法違規(guī)行為”。

7月7日，灣財社記者從福田區(qū)住建局獲悉，目前深圳市并無明確約束此行為的法律法規(guī)，但開發(fā)商此舉有擾亂市場的嫌疑。該工作人員表示，此前曾針對該情況向開發(fā)商核實，得到否定回復(fù)，后要求開發(fā)商公開聲明。至于聲明后活動依舊持續(xù)的情況，福田住建局會繼續(xù)督促開發(fā)商。談到購買此類住房存在的風(fēng)險，該工作人員提醒，可能會影響正常的網(wǎng)簽。

促銷年年有，今年尤其多。灣財社記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來不少新房樓盤都曾推出過促銷活動。

比如，上文提及的深圳龍崗某樓盤因“零首付”引得萬人空巷；今年4月坪山某樓盤推出“買房送菜地”的活動，受到市場熱議；爾后，李克勤、王心凌、單依純、辛?xí)早�、易建�?lián)等公眾人物頻頻受邀為各大新房項目站臺，在展現(xiàn)開發(fā)商資本實力的同時也收獲了可觀的流量；五一期間，多樓盤更是打出誘人折扣，直接以現(xiàn)金減免展現(xiàn)去化誠意，彼時東海、中洲、招蛇、萬科、前海等開發(fā)商頻頻發(fā)力，優(yōu)惠力度最低數(shù)十萬，最高超千萬。

剖開現(xiàn)象談本質(zhì)，開發(fā)商“內(nèi)卷”的背后，實則是深圳新房市場去化承壓。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳一手住宅預(yù)售面積達(dá)到324.56萬㎡，環(huán)比下跌14%，同比卻大幅上漲84%。

與此同時，新房去化情況不盡如人意，數(shù)據(jù)顯示，2023上半年深圳一手住宅網(wǎng)簽面積165.6萬㎡，環(huán)比下滑10.4%，同比下滑3%。

供應(yīng)增多，去化走低，繼2022年底深圳新房庫存量時隔7年超400萬㎡后，2023年上半年庫存壓力再度上漲，達(dá)到436.82萬㎡，創(chuàng)歷史新高。按近半年的平均銷售水平來計算，2023年6月深圳新房的去化周期已達(dá)到接近16個月。而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，超過14個月的去化周期，已經(jīng)達(dá)到該城市新房的警戒值。

另據(jù)深圳市住建局，第三季度全市還將新增供應(yīng)房源16984套，面積合計1734907.52㎡，其中商品房項目34個，包括14597套住宅。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹曾表示，就目前的市場環(huán)境看，如果沒有政策刺激，下半年尤其是第三季度，市場的交易氣氛將與二季度差不多，不會出現(xiàn)較大的好轉(zhuǎn)。下半年如果經(jīng)濟環(huán)境及市場環(huán)境沒有好轉(zhuǎn)，應(yīng)該會出現(xiàn)“以價換量”的情況。