在業(yè)主面臨的五花八門的物業(yè)糾紛中，有的矛盾通過溝通協(xié)商和相關(guān)部門的介入后得以解決，但有的矛盾多年未解，甚至日益激化。其中，因?yàn)橥＼嚰姞幰约皩ξ飿I(yè)公司的其他收費(fèi)不滿，北京通州區(qū)芙蓉西路月亮河城堡公寓部分業(yè)主甚至拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)公司今年8月啟用了新的智慧門禁系統(tǒng)，部分沒有繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主無法正常使用該系統(tǒng)，業(yè)主付女士告訴“問北京”（北京新聞廣播新聞熱線65159063）記者：

根據(jù)《民法典》第278條以及最新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，而這一條件也成為了制約了業(yè)主的第一關(guān)。

而被這一條件限制的小區(qū)不止月亮河城堡公寓，在海淀區(qū)蓮花小區(qū)，由于多位業(yè)主不滿物業(yè)公司的服務(wù)，便動(dòng)了更換物業(yè)公司的心思，但要想更換物業(yè)公司，需要由業(yè)委會(huì)或者物管會(huì)組織全體業(yè)主共同投票選舉，屬地羊坊店街道辦物業(yè)專班工作人員劉女士也向記者證實(shí)，類似于更換物業(yè)公司等小區(qū)重大事項(xiàng)需要由全體業(yè)主共同決定，組織者也更多地由物管會(huì)向業(yè)委會(huì)轉(zhuǎn)變。

對于蓮花小區(qū)來說，由于此前的業(yè)委會(huì)到屆期滿，小區(qū)人數(shù)將近70%的業(yè)主主張重新選舉業(yè)委會(huì)，以便與物業(yè)公司談判或是更換物業(yè)公司，但是因?yàn)檫@將近70%的業(yè)主房屋所占面積沒有超過小區(qū)總面積的三分之二而無法實(shí)現(xiàn)。業(yè)主張先生說：

業(yè)主張先生說，由于小區(qū)里有幾家機(jī)構(gòu)單位，要想面積超過三分之二，需要自然人業(yè)主93%以上的參與投票率，在小區(qū)存在不少“僵尸房”，還有不少租戶的情況下，想要達(dá)到93%幾乎不可能。

并且，張先生對于到底怎么才算“參與”提出質(zhì)疑，是像法院發(fā)傳票一樣，被告知就可以算作知情參與，還是必須親自來投票才能算作參與呢？

對此，北京市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心工作人員明確，需要三分之二以上的業(yè)主到場參與表決。

另外，召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)委會(huì)還有一個(gè)先決條件，就是必須劃定物業(yè)管理區(qū)域，這就需要業(yè)主拿到當(dāng)初建設(shè)小區(qū)時(shí)的規(guī)劃圖，但海淀區(qū)光耀東方廣場由于商用區(qū)的開發(fā)商自持面積不透明，因此業(yè)主拿不到相應(yīng)材料，因此成立業(yè)委會(huì)也成了奢望，業(yè)主趙女士告訴,“問北京”記者：

目前看來，對于業(yè)主們來說，成立業(yè)委會(huì)并不是一件容易的事情，而即使邁過這千難萬阻的第一關(guān)，如愿成立了業(yè)委會(huì)，后續(xù)和物業(yè)之間的糾紛問題就能順利解決么？“問北京”將繼續(xù)關(guān)注。