在業(yè)主面臨的五花八門的物業(yè)糾紛中，有的矛盾通過溝通協(xié)商和相關部門的介入后得以解決，但有的矛盾多年未解，甚至日益激化。其中，因為停車紛爭以及對物業(yè)公司的其他收費不滿，北京通州區(qū)芙蓉西路月亮河城堡公寓部分業(yè)主甚至拒絕繳納物業(yè)費，而物業(yè)服務公司今年8月啟用了新的智慧門禁系統(tǒng)，部分沒有繳納物業(yè)費的業(yè)主無法正常使用該系統(tǒng)，業(yè)主付女士告訴“問北京”（北京新聞廣播新聞熱線65159063）記者：
業(yè)主付女士：他們態(tài)度非常強硬，不給弄，我這不是要進門嘛，正呼叫呢，也沒人理我。
業(yè)主付女士：達不到2/3，這個硬指標達不到，關鍵他還有一棟樓沒賣，那1萬多平米，然后商業(yè)地產(chǎn)也得有1萬多平米。
需雙2/3參與表決
根據(jù)《民法典》第278條以及最新的《物業(yè)管理條例》，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)需要由業(yè)主共同決定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，而這一條件也成為了制約了業(yè)主的第一關。
而被這一條件限制的小區(qū)不止月亮河城堡公寓，在海淀區(qū)蓮花小區(qū)，由于多位業(yè)主不滿物業(yè)公司的服務，便動了更換物業(yè)公司的心思，但要想更換物業(yè)公司，需要由業(yè)委會或者物管會組織全體業(yè)主共同投票選舉，屬地羊坊店街道辦物業(yè)專班工作人員劉女士也向記者證實，類似于更換物業(yè)公司等小區(qū)重大事項需要由全體業(yè)主共同決定，組織者也更多地由物管會向業(yè)委會轉(zhuǎn)變。
羊坊店街道辦物業(yè)專班：因為北京市物業(yè)管理條例也是成立業(yè)委會，如果有困難或者什么的，可以先行成立物管會。物管會工作期間要積極的向業(yè)委會轉(zhuǎn)變。業(yè)委會他一般決定社區(qū)重大事項，就比如說更換物業(yè)。
《民法典》相關規(guī)定/北京市政府網(wǎng)站
對于蓮花小區(qū)來說，由于此前的業(yè)委會到屆期滿，小區(qū)人數(shù)將近70%的業(yè)主主張重新選舉業(yè)委會，以便與物業(yè)公司談判或是更換物業(yè)公司，但是因為這將近70%的業(yè)主房屋所占面積沒有超過小區(qū)總面積的三分之二而無法實現(xiàn)。業(yè)主張先生說：
業(yè)主張先生：在過去只是雙過半，就是面積和人數(shù)過半就好，那這樣的難度相對就低，像我們這次百分之將近70%的人數(shù)，面積已經(jīng)到了54%，如果按雙過半的話，我們就已經(jīng)可以成立了，但因為今年這個《民法典》公布以后，把業(yè)委會成立的門檻突然提高到了2/3。
業(yè)主張先生說，由于小區(qū)里有幾家機構單位，要想面積超過三分之二，需要自然人業(yè)主93%以上的參與投票率，在小區(qū)存在不少“僵尸房”，還有不少租戶的情況下，想要達到93%幾乎不可能。
業(yè)主張先生：還有幾家大單位，他們加起來（面積）總共占比27.7%，我們算了一下，如果我們要想達到2/3，就是參與投票的動員率要達到93%以上，這完全是一個不可能完成的任務。
我們小區(qū)還有很多僵尸房，就是一些大單位原來一直沒分出去的，或者是有些人拿到房子以后，到現(xiàn)在連裝修都沒裝修，還是毛坯房的，有些已經(jīng)不在國內(nèi)，在國外的，這個里面大概就占了3~5%，然后還有一部分租戶，我們預估大概在12~15%。
小區(qū)里有幾家機構單位所占面積較大/受訪者供
業(yè)主：怎樣才算“參與”？
并且，張先生對于到底怎么才算“參與”提出質(zhì)疑，是像法院發(fā)傳票一樣，被告知就可以算作知情參與，還是必須親自來投票才能算作參與呢？
業(yè)主張先生：這次他們（機構單位）一開始給我們有明確回答，他們棄權，一開始是答應的，但是后來始終沒有行動，就不來了。那就有一個問題，怎么算參與？這個含義需要給一個明確，就是比如說像我們這樣的，他都來參加了兩次會了，而且不管口頭也好，書面也好都有通知，那是不是可以就（算作）他參與？他沒投票，這可不可以當做棄權，把面積給算進去。
蓮花小區(qū)業(yè)主希望盡快成立新的業(yè)委會督促物業(yè)公司工作/受訪者供
蓮花小區(qū)業(yè)主認為物業(yè)管理區(qū)域較為混亂/受訪者供
市住建委：業(yè)主必須到場
對此，北京市住建委物業(yè)服務指導中心工作人員明確，需要三分之二以上的業(yè)主到場參與表決。
市住建委：這個雙2/3，首先是得面積2/3以上的業(yè)主，還有就是人數(shù)2/3以上的業(yè)主要參與表決，得有這么多人參與這個活動，然后參與表決里邊，得有一半以上同意才行。
記者：到場是嗎？
市住建委：對對，或者是通過網(wǎng)絡投票的形式也行。
記者：如果它商業(yè)地產(chǎn)比較多，然后那一部分商業(yè)的很難動員，那像這種情況有沒有什么變通的方式？
市住建委：沒有，因為這個是業(yè)主的共同表決，他們（商業(yè)）也是有相應的權利的。
多個小區(qū)面臨類似問題
楊先生：他們給的意見是沒有相關文件的支持，說我們產(chǎn)權是65%，不滿足所謂的2/3要求，所以把交的全部材料給我們?nèi)纪嘶亓恕?/p>
另外，召開業(yè)主大會和成立業(yè)委會還有一個先決條件，就是必須劃定物業(yè)管理區(qū)域，這就需要業(yè)主拿到當初建設小區(qū)時的規(guī)劃圖，但海淀區(qū)光耀東方廣場由于商用區(qū)的開發(fā)商自持面積不透明，因此業(yè)主拿不到相應材料，因此成立業(yè)委會也成了奢望，業(yè)主趙女士告訴,“問北京”記者：
趙女士：2020年5月的物業(yè)管理條例，我們從頭到尾的學，就為了成立業(yè)委會。但是面積不過半。
光耀東方廣場小區(qū)業(yè)主反映收集業(yè)委會成立所需資料/受訪者供
目前看來，對于業(yè)主們來說，成立業(yè)委會并不是一件容易的事情，而即使邁過這千難萬阻的第一關，如愿成立了業(yè)委會，后續(xù)和物業(yè)之間的糾紛問題就能順利解決么？“問北京”將繼續(xù)關注。
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