1月初，金泰國際二期棲城麗景小區(qū)業(yè)主張先生向都市時報·大象房鑒所反映：該小區(qū)成立業(yè)委會后，按照相關(guān)規(guī)定招標(biāo)了新物業(yè)，但老物業(yè)一直不肯撤離�！艾F(xiàn)在新物業(yè)入不了場，小區(qū)管理不到位，很多業(yè)主不滿意�！�

業(yè)主：對老物業(yè)服務(wù)不滿意

張先生介紹，2023年，金泰國際二期棲城麗景小區(qū)在相關(guān)部門的指導(dǎo)下成立了業(yè)主委員會，五華區(qū)住建局、豐寧街道辦等部門的相關(guān)批件都已完備。業(yè)委會成立后，更換小區(qū)物業(yè)事宜開始進(jìn)行。

“換物業(yè)的原因是業(yè)主不滿意老物業(yè)的服務(wù)，比如電梯缺乏維護(hù)、小區(qū)大門常常是開放式狀態(tài)，這才決定要換物業(yè)公司。成立業(yè)委會后，我們先想的也是跟老物業(yè)公司商量，希望他們提升服務(wù)質(zhì)量，但一直看不到有改進(jìn)的地方。之后，業(yè)委會走訪了業(yè)主，遵循大多數(shù)業(yè)主的意見，決定重新招標(biāo)，更換物業(yè)�！睆埾壬�說。

小區(qū)業(yè)主大會現(xiàn)場 本組圖片 業(yè)主供圖

金泰國際二期棲城麗景小區(qū)業(yè)委會主任馬女士介紹，目前，該小區(qū)共有2304戶業(yè)主，有1784戶參與了業(yè)主大會投票表決，其中“不再聘請老物業(yè)”的票數(shù)為1722票，占絕大多數(shù)。馬女士說，根據(jù)民法典第278條的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主更換物業(yè)的所有程序都是依法依規(guī)進(jìn)行的。

談及老物業(yè)“服務(wù)不佳”的問題，馬女士表示，小區(qū)里經(jīng)常出現(xiàn)糞水外溢的情況，之前還發(fā)生過電表間堆放的廢棄物引發(fā)火險的事情�！爱�(dāng)時保安和保潔相互推卸責(zé)任。此類問題還有很多，導(dǎo)致多數(shù)業(yè)主要求更換物業(yè)�！�

老物業(yè)堅(jiān)稱“手續(xù)不合規(guī)”

業(yè)主張先生介紹，2023年11月，小區(qū)業(yè)委會進(jìn)行了新物業(yè)招標(biāo)，今年1月招標(biāo)程序完成�！爸袠�(biāo)的是新希望物業(yè)，老物業(yè)昆明金南鑫物業(yè)公司也投標(biāo)了，但是沒有中標(biāo)�！睆埾壬�說，當(dāng)新物業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)場時，老物業(yè)卻拒絕退場，還在小區(qū)里制造矛盾，如鎖住業(yè)委會辦公室大門等。“因?yàn)檫@些事情，我們小區(qū)現(xiàn)在亂糟糟的。希望老物業(yè)快點(diǎn)撤，讓新物業(yè)進(jìn)駐�！�

為什么不愿意撤離呢？昆明金南鑫物業(yè)公司總經(jīng)理洪先生表示：“小區(qū)更換物業(yè)沒有組織業(yè)主大會，也沒有2/3業(yè)主投票�！彼麍�(jiān)稱，沒有合法合規(guī)更換物業(yè)，絕對不會撤。

談及投標(biāo)卻未中標(biāo)的情況，洪先生對招標(biāo)的打分公平性提出質(zhì)疑�！八麄儯�業(yè)委會）之前對某一家打的分很高，到了90多分；另外有一家只有60多分。業(yè)內(nèi)很知名的幾家物業(yè)公司，都只有二三十分�！�

至于服務(wù)質(zhì)量問題，洪先生認(rèn)為，物業(yè)方已經(jīng)盡力�！靶�區(qū)里面該改造的都已經(jīng)改造，到現(xiàn)在為止從來沒有動用過維修基金，室內(nèi)維修還不收錢。作為服務(wù)超高層建筑的物業(yè)，我們收的物業(yè)費(fèi)比低層小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都便宜�！�

豐寧街道辦回復(fù)的處理意見

對此，馬女士表示，針對老物業(yè)拒不撤離的現(xiàn)況，業(yè)委會已經(jīng)向有關(guān)部門投訴。她出示的一份2023年12月18日由五華區(qū)豐寧街道辦事處出具的《關(guān)于金南鑫物業(yè)公司配合完成交接手續(xù)退出管理方位置的信訪事項(xiàng)處理意見書》中顯示，豐寧街道城管服務(wù)中心、綜治辦、虹山派出所于2023年12月13日聯(lián)合約談昆明金南鑫物業(yè)公司，要求該公司做好與新希望物業(yè)公司的物業(yè)資料、小區(qū)設(shè)施設(shè)備移交等工作。

※律師說法

老物業(yè)如認(rèn)為手續(xù)不合規(guī) 可提起訴訟

北京大成（昆明）律師事務(wù)所律師代晨、張婉珺表示，業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前小區(qū)業(yè)委會已招標(biāo)引進(jìn)了新物業(yè)，那么老的物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，撤出物業(yè)人員，交還物業(yè)用房以及物業(yè)資料等。

根據(jù)《昆明市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，已解聘的物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物，或拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)委會可以向街道辦事處報告，可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助，要求物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。按照《云南省物業(yè)管理規(guī)定》，街道辦的屬地管理職責(zé)之一就是指導(dǎo)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作。如果老物業(yè)一直不肯配合，業(yè)委會可以向法院訴請老物業(yè)公司交還物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)，騰空交還物業(yè)服務(wù)用房等。

律師還指出：老物業(yè)如認(rèn)為業(yè)委會撤換手續(xù)不合規(guī)，可向法院提起訴訟，要求撤銷表決決議或者確認(rèn)表決決議無效，否則，老的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行退場及交接義務(wù)。若因?yàn)槔衔飿I(yè)怠于履行該義務(wù)，給業(yè)主造成損失，后續(xù)還需承擔(dān)賠償責(zé)任。